BÀI 1: Thuận lợi, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro
Theo LS Đặng Quốc Anh, Giám đốc công ty Đất Luật (TPHCM), hình thức kinh doanh nhà hình thành trong tương lai đã được Luật Kinh doanh BĐS cho phép và triển khai hơn 10 năm nay. Hình thức này có một số ưu điểm, như vừa giúp các chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính bởi được thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ dự án, giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh, và nhất là có thể tránh được tác động của những đợt “sốt giá đất” có thể xảy ra trong quá trình góp vốn – thường kéo dài hàng năm trời.
“Giá nhà, đất đã được “chốt” ngay từ đầu, nên người mua chỉ phải trả tiền theo đúng mức giá đã thỏa thuận ban đầu, bất kể thời gian sau đó giá nhà, đất trên thị trường có tăng đến mức nào. Hơn nữa, khi “chốt” giá nhà, đất thì người mua chỉ cần đóng một khoản tiền bằng khoảng 10-20% tổng giá trị của căn nhà, lô đất, sau đó đóng nhiều đợt theo tiến độ. Nếu mua nhà, đất ngoài thị trường thì chắc chắn người mua phải có toàn bộ khoản tiền tương đương giá trị căn nhà, lô đất. Đó chính là cái lợi cho người mua”, LS Quốc Anh phân tích.
Tuy nhiên, cũng theo LS Quốc Anh, hình thức này thường bị coi là “yếu” về mặt pháp lý, mà người mua bao giờ cũng trong thế “cầm dao đằng lưỡi”. Phổ biến nhất là những vướng mắc pháp lý của dự án trong suốt quá trình triển khai đầu tư, như: Chưa đóng tiền sử dụng đất, chưa được phép mở bán, nợ thuế… “Thực tế, phần lớn các dự án đều được chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng để vay tiền đầu tư. Sau đó, khoản tiền góp vốn của người mua được huy động, nếu sử dụng đúng mục đích (như trả ngân hàng, đầu tư hạ tầng…) thì không vấn đề gì, nhưng một số chủ đầu tư lại đem đầu tư… ở dự án khác, khiến cho dự án mà người mua đã đóng tiền góp vốn bị chậm tiến độ. Đó là lý do khiến rất ít chủ đầu tư dự án “dám” đưa ra cam kết thời gian cụ thể bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng trong hợp đồng mua bán.
Cũng vì tình trạng này mà đã từng phát sinh tranh chấp giữa chủ dự án với ngân hàng, khiến người mua chịu thiệt hại do tiến độ dự án chậm trễ, thậm chí không thể triển khai. “Một khi tài sản hình thành trong tương lai đang được thế chấp hợp pháp tại ngân hàng thì người mua sẽ chưa thể có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bởi chủ đầu tư chưa giải chấp dự án”, LS Quốc Anh phân tích.
Một vấn đề nữa, theo quy định, sau 50 ngày kể từ khi bàn giao, chủ đầu tư dự án phải thực hiện các thủ tục liên quan để cấp giấy chủ quyền nhà ở cho khách hàng. Nhưng hiếm chủ đầu tư nào tuân thủ đúng quy định này. Bởi chủ đầu tư phải chờ bán hết hoặc gần hết số nhà trong một dự án mới tiến hành các thủ tục làm giấy chứng nhận một lần, hoặc dự án đó có sai phạm nên cơ quan nhà nước không giải quyết cấp giấy chứng nhận
Cũng vì “yếu” vể pháp lý nên bị một số chủ đầu tư lợi dụng để làm ăn một cách thiếu minh bạch, thậm chí là phi pháp. Trong đó, đã từng xảy ra chuyễn khách hàng bỏ tiền đầu tư nhưng không nhận được nhà do chủ đầu tư bỏ trốn, hay cùng một căn nhà nhưng lại bán cho nhiều người.