3 kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2024

Thị trường vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn

Năm 2023, nền kinh tế toàn cầu ảm đạm bao trùm, thị trường bất động sản dường như rơi vào tình trạng "đóng băng", đối mặt với nhiều khó khăn.

Số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến hết quý 3/2023, số giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 41,29% so với năm 2022. Lượng hàng tồn kho bất động sản đạt khoảng gần 19.000 căn, số liệu báo cáo từ 53/63 địa phương.

Theo Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), năm qua, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới là 4.725, giảm mạnh 45%, số doanh nghiệp giải thể đạt 1.286, tăng 7,7% so với năm 2022. Như vậy, tính trung bình mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc rời bỏ thị trường. Tình hình kinh doanh ảm đạm ảnh hưởng không nhỏ đến nhân sự, nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đã cắt giảm từ 50%-75% nhân sự.

Tình hình thị trường bất động sản, về cơ bản vẫn khá trầm lắng, có thể hình dung 4 giai đoạn của thị trường trong năm vừa qua. Giai đoạn đầu, các tháng đầu năm, thị trường tiếp tục ứng phó với những hệ lụy của năm 2022. Giai đoạn thứ hai, từ tháng 3-6, thị trường có kỳ vọng vượt qua điểm bất động. Giai đoạn thứ ba, từ tháng 7-10, thị trường có chuyển biến. Giai đoạn thứ tư, các tháng cuối năm, thị trường rơi vào trạng thái chờ đợi.

Căn cứ vào những yếu tố thực tại, tại Hội thảo "Diễn biến thị trường, giá cả ở Việt Nam 2023 và dự báo 2024", các chuyên gia đã cùng đánh giá tình hình bất động sản năm qua, từ đó nêu nhận định, dự báo cho ngành trong năm nay.

Theo đó, nhìn chung kinh tế thế giới năm 2024 cơ bản vẫn khó dự báo, nhiều khả năng sẽ không có biến động quá lớn.

Bởi, đây là năm "chuẩn bị", không có các cuộc bầu cử lớn hay những chu kỳ chính trị - kinh tế - xã hội; tình hình kinh tế vĩ mô trong nước cũng không có nhiều đột biến, nhiều khả năng xu thế tiệm tiến, ngoại suy, tuy nhiên mọi yếu tố sẽ có triển vọng phục hồi; Luật Đất đai sẽ được thông qua trong năm 2024 và có hiệu lực chung với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; các khó khăn cũng dần được tháo gỡ, đặc biệt lãi suất ngân hàng được hạ thấp và khối nợ trái phiếu được xử lý;...

Dù có những tín hiệu tích cực nhưng năm 2024 vẫn được đánh giá là một năm khó khăn của ngành bất động sản Việt Nam.

Dự báo thị trường bất động sản năm nay

Dựa vào các yếu tố trên, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản.

Thứ nhất, ngoại suy tiệm tiến. Nếu tất cả mọi yếu tố không có đột biến, thị trường sẽ tiếp tục xu thế chậm chạp đi lên. Xét trên tất cả các bình diện: chu kỳ thị trường, các yếu tố thị trường, các bối cảnh thị trường, các bên liên quan thị trường, các chính sách về thị trường bất động sản, nhiều khả năng kịch bản này xảy ra.

Thứ hai, xuất hiện những cú hích thúc đẩy thị trường đi lên mạnh mẽ. Theo đó, có 3 yếu tố hỗ trợ: (1) đầu tư nước ngoài tăng đột biến; (2) luật Đất đai được thông qua và các văn bản dưới luật được hoàn thành, tạo ra xu hướng hỗ trợ, nâng đỡ thị trường bất động sản; (3) công cụ tài chính tiền tệ được nới lỏng, lãi suất ngân hàng thấp, mở rộng tín dụng, các tồn đọng trái phiếu bất động sản được xử lý nhanh gọn, doanh nghiệp được tiếp cận chu kỳ vốn mới, các công cụ tài chính khác: hệ thống tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương trợ,... được xem xét vận hành. Đây là kịch bản mọi người đều mong đợi nhưng để tất cả yếu tố đó hội tụ, cần sự phối hợp đồng bộ của các cơ quan hữu quan.

Thứ ba, thị trường bất động sản thoái trào, đây có lẽ là điều không ai mong muốn. Nhưng nếu các yếu tố khó khăn như: kinh tế thế giới bất ổn, kinh tế vĩ mô khó khăn, vốn đầu tư nước ngoài chậm,... thị trường sẽ tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng do không đủ nguồn lực và động lực phát triển.

Nhìn chung, trong năm 2024, khả năng thị trường bất động sản tiếp tục chờ đợi nếu không có đột biến gì xảy ra. Tuy nhiên, nếu những yếu tố thuận lợi hội tụ, thị trường sẽ có dấu hiệu tích cực vào cuối năm.

Bên cạnh đó, các chuyên gia còn nhấn mạnh yếu tố tác động chủ yếu tới định hướng thị trường đến từ các chính sách, hành lang pháp lý.

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, việc thông qua Luật Đất đai mới sẽ có tác động tốt đến thị trường, định hướng hỗ trợ thị trường, giúp thị trường minh mạch hơn, chính quy hơn, khả thi hơn và có tính chế tài hơn.

Ngoài ra, sự lành mạnh trong pháp lý giúp thị trường bất động sản phát triển cân đối với nhu cầu sử dụng thực, từ đó hạn chế tình trạng rửa tiền - TS. Vũ Đình Ánh, Viện Kinh tế - Tài chính, nêu ý kiến.