Cải tạo nhà tập thể cũ ở Hà Nội: Vì sao "giẫm chân tại chỗ”?

1% chung cư cũ được cải tạo trong 20 năm

Chị Đinh Thu Hà (Khu tập thể Hào Nam, Hà Nội), chia sẻ: Nhà chị hiện tại đang trông giữ xe cho các hộ dân ở tầng trên, thu nhập hàng tháng tầm 15 – 20 triệu. Khi cải tạo chung cư, gia đình chị phải chuyển sang khu tái định cư thì kế sinh nhai sẽ ra sao? Vì thế, được đền bù hợp lý để gia đình có thể xoay sang hướng khác kinh doanh duy trì cuộc sống, thì chị mới đồng ý".

Thực tế, vấn đề đền bù, hỗ trợ cho cư dân là nguyên nhân khiến nhiều khu tập thể cũ xuống cấp nghiêm trọng nhiều năm nay song vẫn không thể tiến hành cải tạo. Bởi vậy, sau 20 năm kể từ khi có chủ trương cải tạo chung cư cũ, nát, Hà Nội mới chỉ có 1% số chung cư cũ được cải tạo, sửa chữa trong tổng số hơn 1.500 căn chung cư cũ nát của Thành phố.

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn thành phố có khoảng 1.510 chung cư cũ có quy mô từ 2 đến 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990. Ngoài ra còn một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954. Mật độ xây dựng hầu hết đã tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần. Trong khi đó, hệ thống kỹ thuật, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy...đều cũ nát và xuống cấp, gây nguy hiểm đến chất lượng cuộc sống người dân.

Quyết tâm của chính quyền

Để có cơ chế đặc thù cho Thủ đô, trong đề án tổng thể về cải tạo chung cư cũ tới đây, Hà Nội dự kiến phân loại chung cư, tập thể cũ thành 3 nhóm, tương đương 3 mô hình cấp độ, thiết kế chính sách riêng cho từng nhóm.

Theo đó, nhóm thứ nhất gồm các khu tập thể với nhiều tòa chung cư, có diện tích từ 2-10ha. Nhóm chung cư này sẽ cải tạo theo hướng nghiên cứu đề xuất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (tăng tối đa tầng cao và hệ số sử dụng đất) bảo đảm cân đối tổng thể toàn khu, đáp ứng quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế cho phép.

Nhóm thứ hai là các chung cư độc lập, đơn lẻ. Các chung cư này sẽ cải tạo theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận; bố trí tái định cư gộp các chung cư cũ đơn lẻ vào một số quỹ đất chung cư cũ hiện có.

Nhóm còn lại gồm 5 - 7 nhà tập thể cũ: Nhóm chung cư này thực hiện cải tạo như mô hình nhóm thứ nhất đối với trường hợp diện tích đất nhỏ. Nếu chưa khả thi và chưa đạt hiệu quả đầu tư thì có thể nghiên cứu theo mô hình nhóm thứ hai.

Đây là một trong những bước tiến lớn, thể hiện quyết tâm của Hà Nội trong việc cải tạo nhà tập thể cũ. Tuy nhiên, đề án tổng thể về cải tạo chung cư cũ của Hà Nội mới đây liệu có giải quyết được những vướng mắc tồn tại lâu nay khiến việc cải tạo chung cư cũ chậm trễ?

Cần có "trọng tài"

Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, cho rằng, một trong những bài toán nan giải của việc cải tạo chung cư cũ suốt nhiều năm nay chính là việc đền bù cho người dân. Theo quy định của thành phố, chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân, là hệ số K= 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ). Tuy nhiên, do doanh nghiệp trực tiếp thoả thuận với người dân, nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ. Điều này dẫn đến mâu thuẫn về lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Vì vậy, trong đề án cải tạo chung cư cũ lần này, Nhà nước và Thành phố Hà Nội, với vai trò hoạch định chính sách, cần làm trọng tài để có một tiếng nói chung.

Đồng quan điểm này, theo GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, "điểm nghẽn" trong cải tạo chung cư cũ hiện nay chính là ở việc thoả thuận đền bù. Chính sách hiện hành về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được áp dụng theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, trong đó cơ chế chủ đạo là chính quyền hướng cư dân lựa chọn chủ đầu tư bỏ tiền đầu tư cải tạo, xây dựng lại. Nhưng điểm mấu chốt là lợi ích giữa nhà đầu tư và cư dân được chia sẻ thế nào lại không được đề cập.

GS.TS. Đặng Hùng Võ cho rằng, cần phải có quy định bao nhiêu phần trăm hộ dân đồng thuận thì phương án được thực hiện, vì thực tế, để 100% người dân đồng thuận là không thể. "Cần phải nhìn nhận rằng, việc cải tạo chung cư cũ là mang tính lợi ích chung cho cộng đồng. Vì thế, chỉ cần một vài cá nhân không đồng thuận mà không thể triển khai được thì không hợp lý" – GS Võ nêu quan điểm.