Nhân viên L.Th tự giới thiệu thuộc sàn giao dịch bất động sản Hải Phát land đưa chúng tôi tham quan công trường đang xây dựng dự án Bea Sky Nguyễn Xiển (Đại Kim, quận Hoàng mai, Hà Nội). Dự án do Công ty cổ phần Đại Đông Á (thuộc Tập đoàn Hải Phát) là chủ đầu tư xây dựng. Công trình 26 tầng có chức năng văn phòng, thương mại và nhà ở gồm 2 khối nhà với quy mô hơn 1.300 người ở.
Ngày 18/2, công trường xây khá yên ắng, chỉ có lác đác vài công nhân đang làm việc. Hai khối tòa nhà của dự án Bea Sky Nguyễn Xiển mới có một khối xây đến tầng 2, một khối nhà đang xây tầng hầm.
Nhân viên L.Th mau mắn giới thiệu về những điểm tạo ra sức hút của dự án này, đồng thời khẳng định đang có rất nhiều người hỏi mua và đã “xuống tiền” cọc ngay cả khi dự án này… chưa chính thức mở bán.
Để tạo sự tin tưởng, nhân viên L.Th đưa ra hàng loạt các giấy tờ pháp lý của dự án như quyết định phê duyệt đầu tư, thiết kế dự án, giấy phép xây dựng…. Nhân viên này khẳng định: Thời điểm này, dự án Bea Sky Nguyễn Xiển chưa đủ điều kiện mở bán chính thức căn hộ, nhưng khách hàng có thể “mua” căn hộ bằng “hợp đồng vay vốn”. L.Th giải thích: Mua sớm có rất nhiều lợi thế, được chọn căn vị trí đẹp, được hưởng ưu đãi về giá…
Để tạo độ chắc chắn và yên tâm cho khác hàng, nhân viên này khoe dự án đã có gần 60 người ký hợp đồng “mua” căn hộ bằng hình thức “hợp đồng cho vay vốn” và ký hợp đồng đặt chỗ mua căn hộ. L.Th không ngần ngại đưa ra các bản chụp hợp đồng có dấu đỏ “bán” căn hộ Bea Sky theo hình thức này.
Trong đó, hợp đồng vay vốn số BEAB0.../HĐVV, đại diện chủ đầu tư là bà Trần Hoài Anh, Phó Tổng giám đốc thường trực Công ty CP đầu tư Đại Đông Á ký kết với khách hàng Đ.X.K, ngày 1/11/2018.
Theo đó, hợp đồng có điều khoản trong điểm 5.3 điều 5 của hợp đồng, người cho vay có thể đăng ký đặt mua sản phẩm dự án do bên vay làm chủ đầu tư.
Kèm theo đó có Giấy đăng ký đặt chỗ sản phẩm nhà ở của khách hàng này tại dự án (có dấu đỏ của chủ đầu tư) với đơn giá dự kiến hơn 29,6 triệu đồng/m2 của căn hộ tại tòa tháp B dự án Bea Sky Nguyễn Xiển.
L.Th khẳng định chắc nịch: Hợp đồng cho vay và đặt chỗ suất mua căn hộ có các điều khoản rất rõ ràng, khi “mua” căn hộ, khách hàng chỉ phải trả 15% giá trị căn hộ; khi chủ đầu tư được phép mở bán thanh toán tiếp 15% và chuyển thành hợp đồng mua bán.
Chúng tôi liên lạc với đại diện Chủ đầu tư dự án Bea Sky Nguyễn Xiển, ông Phạm Văn Thoán, Phó phòng quan hệ cổ đông nhà đầu tư và truyền thông, để làm rõ các thông tin; tuy nhiên vị đại diện này liên tục cáo bận và từ chối gặp.
Lo ngại rủi ro với tình trạng lách luật bằng hợp đồng cho vay
Trao đổi với PV Báo PNVN, luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty luật Trường Sơn, cho biết: Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án xây dựng nhà ở thương mại có thể được mở bán được quy định rất cụ thể tại Điều 55, 56 Luật Kinh doanh Bất động sản và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (Nghị định 99), như sau: Có giấy phép xây dựng; Có đầy đủ hồ sơ dự án; Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Đối với nhà chung cư/toà nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của toà nhà. Công văn của Sở Xây dựng gửi chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán.
Các trường hợp chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán căn hộ nhưng đã “bán” căn hộ theo hình thức hợp đồng vay vốn và đặt suất mua, theo ông Trương Anh Tuấn, hợp đồng vay vốn” được ký giữa chủ đầu tư và một cá nhân hợp pháp, đúng pháp luật. Tuy nhiên, phần lớn rủi ro nghiêng về người mua nhà theo hình thức này.
Còn trong hợp đồng vay vốn của chủ đầu tư dự án Bea Sky Nguyễn Xiển có lãi suất có kỳ hạn 6 tháng là 5,5%. Lãi suất này thấp hơn so với lãi suất tiền gửi trên thị trường. Nhìn vào điểm 5.3 điều 5 của hợp đồng, người cho vay có thể đăng ký đặt mua sản phẩm dự án do bên vay làm chủ đầu tư, theo ông Trương Anh Tuấn, đây là một điểm bất hợp lý có thể lý giải được trong bản hợp đồng vay vốn của chủ đầu tư, khi người cho vay chấp nhận cho chủ đầu tư với mức lãi suất thấp như nói trên.
Lo ngại rủi ro sẽ càng lớn hơn khi khách hàng “chọn mặt gửi vàng” nhầm vào chủ đầu tư thiếu tiềm lực tài chính, theo ông Trương Anh Tuấn, khách hàng hoàn toàn có thể đặt câu hỏi về tiềm lực tài chính của chủ đầu tư dự án. Bởi phần lớn chủ đầu tư thiếu vốn, không đủ tiềm lực tài chính để triển khai dự án thì mới phải huy động vốn thông qua hợp đồng vay vốn trong khi “chưa đủ điều kiện mở bán căn hộ”.
Nhìn rộng hơn, thực tế hiện nay có kẽ hở rất lớn trong quản lý dự án bất động sản. Theo quy định, chủ đầu tư triển khai dự án bất động sản phải chứng minh năng lực tài chính - phải có ít nhất 20% vốn tự có để thực hiện dự án. Theo ông Tuấn, với số vốn 20% này, chủ đầu tư hoàn toàn có thể thực hiện dự án cho đến khi đủ điều kiện mở bán.
Nhiều doanh nghiệp chứng minh với cơ quan quản lý có đủ 20% số vốn để thực hiện dự án, nhưng bất cập ở chỗ là không có cơ chế kiểm soát nguồn vốn này có thực sự dùng cho dự án đó? Vì vậy mới xảy ra tình trạng chủ đầu tư thiếu vốn, và phải lách luật, huy động vốn từ khi chưa được phép mở bán căn hộ.