Có nên đặt cọc bất động sản sớm, dù còn nhiều rủi ro cho người mua?

Tiếp tục chương trình kỳ họp thứ 6, Quốc hội khoá XV, sáng 31/10, Quốc hội đã thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo đó, tại điều 23 dự thảo, cơ quan soạn thảo đưa ra 2 phương án về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Phương án 1, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.

Phương án 2, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Số tiền đặt cọc tối đa không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua.

Tại hội trường, nhiều ý kiến đại biểu đồng tình phương án 2 của dự thảo về việc người mua thanh toán tối đa 95% giá trị sản phẩm, 5% còn lại gửi vào tài khoản ngân hàng của chủ đầu tư để chờ làm sổ đỏ. Tuy nhiên, lợi tức từ số tiền 5% này thuộc về chủ đầu tư hay người mua còn có ý kiến khác nhau.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương, cho rằng, cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều khó khăn.

Đóng góp ý kiến về các vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau trong dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, đối với Điều 23, bà cho rằng, cần chọn phương án 2, tức phương án cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách khi dự án có thiết kế cơ sở và được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Đại biểu Việt Nga cho rằng quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn, đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư, góp phần gia tăng cơ hội, thu hút các khách hàng tiềm năng.

Dù phương án quy định này có thể đem đến nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng, đại biểu nhấn mạnh, điều này cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu, để đảm bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư. Việc hạn chế rủi ro như phương án 1 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ bó hẹp các cơ hội của doanh nghiệp, đi ngược lại việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển.

Ràng buộc tài chính chủ đầu tư chây ỳ làm sổ đỏ

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương, cho biết, hiện nay tình trạng dự án bất động sản chưa hoàn thành, người dân bị chậm cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) diễn ra khá phổ biến, dẫn đến khiếu kiện đông người.

Dự thảo luật quy định chủ đầu tư được bán nhà hình thành trong tương lai, một mặt tạo điều kiện cho nhà đầu tư sớm đưa dự án vào kinh doanh, nhưng cũng đẩy nguy cơ về phía người mua khi chưa có sổ đỏ.

Vì vậy, để bảo vệ người mua nhà, đại biểu Ngọc Sơn đề nghị nên quy định chặt chẽ trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư ngay trong hợp đồng mua bán với khách hàng. Hoặc có thể quy định số tiền nghĩa vụ tài chính về đất đai khách hàng giữ lại để ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư.