Đấu giá đất hơn 100 triệu đồng/m2 ở Thanh Oai: Tình hình hiện tại ra sao?

Cuối tuần qua, khoảng 1.600 người đã tham gia phiên đấu giá để sở hữu 68 lô đất giữa “đồng không, mông quạnh” tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. Kết quả đã tạo ra một “kỷ lục mới” cho giá đất ở ngoại thành Thủ đô - khi giá trúng đấu giá dao động từ 55 - 100 triệu đồng/m2, gấp từ 6 - 8 lần giá khởi điểm tùy vị trí, gây “sốt” cho giới đầu tư.

Đáng chú ý là ngay sau phiên đấu giá trên, nhiều lô đất lập tức đã được bán lại với giá chênh lệch từ 300 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau 3 ngày “thổi giá” nhưng không bắt được “sóng” nhà đầu tư, phần lớn các lô đất đấu giá đã được những người đầu cơ, môi giới bất động sản "ngả bài" hạ giá bán chênh xuống còn 90 triệu đồng đến 200 triệu đồng/lô đất.

Giá đất "nhảy múa" từ... miệng "cò"

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Điện tử VietnamPlus, sau phiên đấu giá 68 lô đất tại khu vực Ngõ Ba (thuộc thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao) vào ngày 10/8, nhiều lô đất đấu trúng giá cao ngay lập tức được bán lại cùng với giá chênh lệch phổ biến từ 300 - 500 triệu đồng/lô. Thông tin này nhanh chóng lan truyền trên nhiều phương tiện thông tin mạng.

Đơn cử như lô đất Lk05-5 có diện tích 85 m2 với giá trúng gần 55 triệu đồng/m2, tương đương hơn 4,6 tỷ đồng được rao bán chênh thêm 500 triệu đồng. Lô đất này trong nhóm có giá trúng thấp hơn so với các lô đất khác.

Với các thửa đất thuộc 3 dãy phía ngoài, giáp mặt đường lớn gồm LK01, LK02 và LK03 có mặt bằng giá trúng cao nhất. Cụ thể, giá trúng các thửa đất tại dãy LK01 dao động khoảng gần 69 - 92,2 triệu/m2; dãy LK02 dao động 82,7 - 89,9 triệu/m2 và dãy LK03 khoảng 74,3 - 100,5 triệu/m2.

Sau phiên đấu giá, những lô đất trên đã được nhiều môi giới rao bán giá chênh lên tới 500 triệu đồng. Riêng lô trúng giá cao nhất 100,5 triệu đồng/m2 (gấp 8 lần so với giá khởi điểm) được môi giới rao bán chênh 1 tỷ đồng.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế của người viết vào ngày 13/8 (sau 3 ngày diễn ra phiên đấu giá đất kỷ lục trên) cho thấy khu đất được đem ra đấu giá có vị trí tiếp giáp với đường liên xã Bình Minh - Thanh Cao. Một bên là khu dân cư thưa thớt với ao, mương vây quanh và một bên là cánh đồng đang bỏ hoang.

Ven con đường bê tông bao quanh khu đất đấu giá trên, có 5 điểm được các môi giới bất động sản trưng biển quảng cáo bán đất. Nói là điểm nhưng thực tế chỉ có chiếc ô bạt dựng tạm. Trong suốt gần 4 tiếng đồng hồ quan sát, người viết cũng không thấy khách qua đường nào dừng lại hỏi han. Thậm chí, nhiều thời điểm trong ngày 13/8, tại đây còn không có chủ đất, môi giới nào xuất hiện tại các điểm rao bán đất. Tình hình thực tế... vắng tanh.

Tới thời điểm 15 giờ ngày 13/8, khi thấy người viết (trong vai nhà đầu tư muốn mua đất tại đây) nhiều lần dạo quanh quanh khu đất đấu giá, khoảng 4-5 môi giới bất động sản mới tiếp cận bắt chuyện và không ngừng chào mời khách. Theo mức giá “chốt” mà các môi giới trình ra thì tất cả các lô đất có diện tích 85m2/lô thuộc các dãy từ LK01 đến LK06, ban đầu có giá bán chênh là 500 triệu đồng, nhưng nay đã giảm xuống chỉ còn 200 triệu đồng/lô.

Chưa hết bất ngờ, khi người viết ra về, một người phụ nữ từ trên xe ôtô con mang biển kiểm soát của tỉnh Hải Dương, nhanh chóng tiến tới chào bán 7 lô đất mà gia đình chị đã trúng đấu giá. Đáng chú ý là trong số 7 lô đất này, có lô đất trúng giá cao nhất 100,5 triệu đồng/m2 (vài hôm trước được môi giới rao bán chênh 1 tỷ đồng) thì nay giá bán chênh chỉ còn 150 triệu đồng.

“Tất cả 7 lô đất này là đất chính chủ của gia đình chị. Những lô đất này toàn nằm ở vị trí đẹp. Lô đất trúng giá cao nhất 100,5 triệu đồng/m2, em thiện chí lấy thì chị để lại rẻ cho, chỉ chênh 150 triệu đồng thôi. Các lô khác, chị cũng chỉ lấy giá chênh 90-100 triệu đồng,” người phụ nữ lạ ra sức chào hàng.

Nhiều lô đất có thể bị bỏ cọc?

Chia sẻ với báo chí về phiên đấu giá đất gây "sốt" thị trường bất động sản trên, ông Nguyễn Trọng Khiển - Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân huyện Thanh Oai cho hay những lô đất trúng đấu giá ở mức cao đều nằm ngoài mặt đường, trong đó có lô đất trúng đấu giá hơn 100 triệu đồng/m2. Những lô đất thấp nhất cũng hơn 50 triệu đồng/m2. Việc đấu giá không có gì bất thường, quy trình tổ chức đấu giá và buổi đấu giá diễn ra an toàn tuyệt đối.

Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai Nguyễn Công Quảng cũng nhấn mạnh phiên đấu giá trên là phiên đấu đầu tiên trong năm của huyện. Tổng số tiền huyện này thu được từ phiên đấu giá ước tính hơn 404 tỷ đồng, chênh lệch giá khởi điểm 349 tỷ đồng (gấp khoảng 8 lần).

Trong khi đó, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn trong quý II/2024 cho thấy so với mặt bằng giá rao bán phổ biến tại xã Thanh Cao (sau khi đã tăng khoảng 80% trong vòng 4 năm qua - từ mức phổ biến là 15 triệu đồng/m2 trong năm 2020 lên mức 27 triệu đồng/m2 vào thời điểm quý II/2024) thì mức giá trúng từ 63 - 100 triệu đồng/m2 cho những lô đất tại trong phiên đấu giá ngày 10/8/2024 tiếp tục cao hơn gấp 2,3-3,7 lần.

Anh Quân, một nhà đầu tư bất động sản ở quận Hoàng Mai chia sẻ: “Đấu giá đất chủ yếu là cuộc chơi của các nhà đầu cơ. Thực tế các đợt ‘sốt’ đất thời gian qua cho thấy các chiêu trò mà các nhà đầu cơ, môi giới thường sử dụng cũng chỉ nhằm mục đích kiếm lời. Nhiều nhóm người ôm đất sẽ thông qua các phiên đấu giá trong khu vực để đẩy giá tạo mặt bằng cao hơn. Trường hợp những lô đất đấu trúng nếu không bán được sớm, có thể họ sẽ bỏ cọc.”

Phó Giáo sư - Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng mức giá trúng đấu giá lên tới 100 triệu đồng/m2 đã phản ánh “sức nóng” của thị trường đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội. Tuy vậy, xét về giá trị thì mức giá quá cao vì hạ tầng xã hội xung quanh khu đấu giá lại hạn chế.

Nguyên nhân giá cao phi thực tế, theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh thì có thể là do đội cò làm giá. "Sau khi ôm đất trước đó thì họ hét giá để tạo mặt bằng mới nhằm đem bán các khu đất xung quanh đã đầu tư để thu lời. Do vậy khả năng bỏ cọc là có thể xảy ra,” ông Thịnh nhận định.

Với kinh nghiệm nhiều năm nghiên cứu thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo rằng từ quý 2/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi. Còn các đợt sóng hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, có 3 yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền, bao gồm: Kinh tế của khu vực, quy hoạch hạ tầng và dân số cùng sự kết nối với các địa phương khác. Ngoài ra, sau giai đoạn thị trường khó khăn, tâm lý chung của người mua và nhà đầu tư bất động sản sẽ thận trọng hơn so với thời điểm trước đó.

“Do vậy, nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan,” ông Quốc Anh khuyến nghị.