Đầu tư condotel - bài học từ một nữ chủ sở hữu

Các tin rao bán condotel đều gắn chữ "cắt lỗ"

"Mình cần tiền bán cắt lỗ gấp căn hộ The Arena Cam Ranh (đẹp long lanh full nội thất) view biển. Condotel diện tích 40m đã bàn giao và chính thức hoạt động. Đây là quần thể đẹp nhất biển Cam Ranh, cách sân bay quốc tế Cam Ranh chỉ 1 km. Giá chủ đầu tư đang bán căn này là 2,2 tỷ ( ko tặng đêm nghỉ ). Giá mình bán 1,1 tỷ ( tặng 15 đêm nghỉ/ năm ). Đây là tổ hợp nghỉ dưỡng giải trí 5 sao mặt biển nổi tiếng các bạn nhé. Ai quan tâm thì chủ động nhắn tin cho mình".

"Kẹt tài chính nên cần bán gấp căn Apec Phú Yên, thiết kế hiện đại đạt chuẩn 5 sao quốc tế, diện tích 43 m², giá gốc 1,3 tỷ, cắt lỗ: 430 triệu, chốt giá: 870 triệu, nội thất cơ bản chủ đầu tư hoàn thiện mới 100%, vào là ở hoặc kinh doanh ngay".

"Chủ nhà cần tiền bán nhanh căn hộ condotel view sông Hàn, cầu Rồng giá tốt nhất dự án, diện tích 40m, 1 phòng ngủ 1 phòng khách, diện tích: 40m vuông, giá bán 1,4 tỉ (cắt lỗ 50% so với giá gốc). View tuyệt đẹp, lợi nhuận chia sẻ, chủ nhà nhận 85% mức lợi nhuận kinh doanh thực tế, mỗi năm có 15 đêm nghỉ miễn phí trên toàn hệ thống…"

Những nội dung tương tự có thể thấy rất nhiều trên các trang mua bán nhà đất, các trang hội nhóm mua bán bất động sản, trên Facebook các môi giới bất động sản cả chuyên nghiệp lẫn tay ngang, và cả các nhà đầu tư rao bán trực tiếp. Toàn bộ các tin rao bán condotel đều gắn với 2 chữ: Cắt Lỗ.

"Có cái gì kinh doanh tốt mà người ta phải bán tống bán tháo đi đâu, trừ khi nó có vấn đề" là câu nói quen thuộc của dân bất động sản. Trên một diễn đàn bất động sản, một vài môi giới tay ngang vào "gợi ý" condotel đang tốt lắm, nên mua, ai có thì sẵn sàng thuê lại, lập tức nhận được cả loạt phản hồi "ai bảo ngon, đang có cả chục căn cắt lỗ sâu mà còn không ai thèm hỏi đây".

"Đơn vị quản lý Premier top 10 thế giới, cam kết lợi nhuận tối thiểu 10%/ năm trong 5 năm, chia sẻ lợi nhuận 85% từ năm thứ 06, Vay ưu đãi lên tới 60% giá trị căn hộ, Hỗ trợ lãi suất 0% trong 12 tháng, Nhận ngay 1 năm lợi nhuận – Chiết khấu trực tiếp 12% vào giá bán…", hàng loạt những quảng cáo nghe rất hấp dẫn để đầu tư trên 1 Wesite bán hàng của 1 dự án condotel. Vấn đề là những phần hay ho nhất này có ở trên đầu trang, còn ngay bên dưới lại là "Thông tin, hình ảnh, các tiện ích chỉ mang tính chất minh họa tương đối, có thể được điều chỉnh theo quyết định của Chủ đầu tư tại từng thời điểm đảm bảo phù hợp qui hoạch và thực tế thi công dự án. Các thông tin, cam kết chính thức sẽ được qui định cụ thể tại hợp đồng mua bán. Việc quản lý, vận hành và kinh doanh sẽ theo quyết định của ban quản lý".

Mua condotel - chưa ai có sổ hồng, sổ đỏ

Vấn đề pháp lý của condotel đã được nói đến rất nhiều trong cả một thời gian dài nhiều năm nay. Condotel – căn hộ khách sạn, rồi có cả những khái niệm "nhà ở không hình thành đơn vị ở", có khái niệm sáng rõ và có cả những khai niệm mãi cứ… chưa thể hiểu được. Dân bất động sản thì định nghĩa "condotel" là một khoản đầu tư, một cuộc chơi đầu tư và giờ thì hầu hết đều thất bại, chưa biết ngày nào sẽ tươi sáng.

Vào khoảng thời điểm 2016-2017, condotel đã từng gây ra cơn sốt, có những dự án ở Nha Trang chỉ mở bán 1 ngày là hết, người mua thậm chí còn phải có tiền chênh đến vài trăm triệu. Từ thời điểm đó đến nay, các dự án condotel vẫn đều đều được cho ra mắt, chủ yếu tại các thành phố du lịch biển như Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long sau đó tiếp đến là những vùng đất mới như Phú Yên, Bình Định, Quảng Bình.

Hỏi về condotel, một khách hàng (xin giấu tên) nhẹ nhàng gửi bản chụp giấy nộp tiền cho Công ty TNHH FLC Quảng Bình Beach & Golf Resort từ năm 2019 với số tiền 961 triệu đồng. Khách hàng này cho biết đã có thỏa thuận mua 1 căn codotel tại dự án condotel của FLC tại Quảng Bình với giá trị khoảng 2 tỉ đồng, nhưng rồi 4 năm đã qua, số tiền gần 1 tỉ đồng đã nộp, condotel vẫn chưa thấy đâu. Nhóm khách hàng đã vào tận nơi và chỉ thấy bãi đất trống với vài công trình xây dựng không đáng kể. Vị khách này cho biết: "Số đen nên không được nhận hàng, bây giờ cũng chưa biết làm sao, chắc những người mua Condotel của FLC ở Hạ Long thì chắc là tốt hơn, ở đó đi vào vận hành, kinh doanh lâu rồi".

Khi được hỏi về hiệu quả đầu tư, chị Hoài Nguyễn – chủ sở hữu 1 căn condotel FLC Hạ Long - kêu than ngay khi nói về khoản đầu tư này: "Ôi trời, chán lắm, đi vào hoạt động được mấy năm nay rồi nhưng có năm nào trả doanh thu lợi nhuận như đúng cam kết ban đầu đâu. Tôi mua căn condotel này là 2 tỉ đồng. Có 2 năm lí do là vì dịch bệnh, thì thôi chấp nhận. Vừa rồi thì nhận được 1 cái thẻ, trị giá là hơn trăm triệu đồng, nhưng là 1 dạng thẻ để sử dụng các dịch vụ như đặt vé máy bay, ăn uống khi mình sử dụng các đêm nghỉ trong hệ thống của FLC. Mà thấy hãng bay Bamboo Airway thì có sự thay đổi về chủ sở hữu, chẳng biết còn dùng được thẻ này mà thanh toán vé máy bay trong thời gian tới nữa hay không. Từ khi mua đến giờ chỉ có hợp đồng mua bán rồi khai thác căn hộ condotel, chưa ai cầm được đến sổ đỏ, sổ hồng nào cả, vẫn còn đang kiện cáo nhau đây".

Đừng tin quảng cáo, hãy tìm hiểu thật kĩ mới quyết định đầu tư

Đó là những câu chuyện condotel của FLC – 1 tập đoàn gặp rất nhiều khó khăn thời gian qua do việc Chủ tịch tập đoàn này là ông Nguyễn Văn Quyết bị khởi tố và bắt tạm giam. Từ khoảng 2015 đến nay, dù còn gây nhiều tranh cãi, dù cảnh "mang băng rôn đi biểu tình" của các nhà đầu tư condotel liên tục xuất hiện, thì các dự án condotel vẫn được triển khai với hàng chục nghìn căn liên tục được đưa ra thị trường.

Apec Mandala Wyndham Phú Yên và Apec Mandala Wyndham Mũi Né là những dự án condotel thời gian qua được nhắc đến nhiều nhất, được "thấy" nhiều nhất. Các căn hộ condotel ở các dự án này được rao bán dày đặc trên đủ các kênh, các nền tảng mua bán.

Chị Hương – một nhà đầu tư đã xuống tiền mua condotel Apec Phú Yên - chia sẻ: "Sở hữu một căn hộ khách sạn view biển vừa ở vừa cho thuê sinh lời khiến nhiều chị em đã xuống tiền đầu tư condotel. Với mức lợi nhuận cam kết 10 đến 12% - 1 năm thì khoảng chưa đầy chục năm là thu hồi vốn. Nhà đầu tư có thể vay lãi ngân hàng, rồi dùng chính dòng tiền lợi nhuận thu được để trả nợ. Nghe có hợp lý không, hợp lý quá, nhưng cuộc đời mà dễ thế, bài toán đầu tư nào cũng ngon ăn như thế, thì đã chẳng nên chuyện. Những căn của Apec bán được là do diện tích bé, bé nhất là 21m vuông có giá trong hợp đồng là 430 triệu đồng, căn 31m vuông có giá trong hợp đồng là 720 triệu đồng, như vậy mức đầu tư ban đầu không phải quá lớn.

Hợp đồng là "chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ khách sạn", đi kèm nhiều điền khoản, với nhiều loại kinh phí, người mua cần nghiên cứu thật kĩ

Đừng tin quảng cáo, hãy tìm hiểu thật kĩ, đọc thật kĩ hợp đồng rồi mới quyết định đầu tư, bài học này là cơ bản nhất của đầu tư bất động sản, nhắc đi nhắc lại bao lần rồi. Trước hết, chủ đầu tư bỏ tiền ra, nhưng condotel là dạng "nhà không phải của mình", chỉ có hợp đồng mua bán chứ hiện tại chưa có sổ hồng sổ đỏ gì hết. Hằng tháng, chủ đầu tư sẽ phải mất một khoản phí quản lý nhất định, bất kể là có ở hay có cho thuê theo hình thức nào đi chăng nữa. Nếu hợp tác khai thác vận hành, căn hộ sẽ buộc phải dùng gói nội thất mà bên vận hành đưa ra, rơi vào khoảng từ 100 triệu đến 300 triệu tùy diện tích. Bỏ cả đống tiền ra làm cái "nội thất 5 sao đồng bộ" này, để nhận về lợi nhuận, cái này chẳng khác nào… mỡ mình rán mình. Còn nếu tự vận hành cho thuê, cho thuê theo ngày sẽ rất mất công sức quản lý, chỉ riêng việc khách đặt phòng rồi đi kèm yêu cầu nọ kia, quản lý không nổi luôn. Cho thuê theo tháng sẽ đỡ mệt hơn, nhưng làm gì có khách nào thuê tháng ở Phú Yên. Ở đây chỉ có khách du lịch, người dân địa phương thì họ ở nhà họ, đối tượng người trẻ có thu nhập cao hay chuyên gia như ở thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là không có, khách thuê dài hạn ở đâu ra.

Tiếp theo là yếu tố giá, ở 1 nơi như Phú Yên, khách sạn mức giá 500 – 700 nghìn đồng 1 ngày là đã rất sạch đẹp, ở tầm mức giá 1 đến 3 triệu là đã có thể ở resort đẹp, cao cấp, thời điểm này liên tục có khuyến mại giảm giá. Mức giá cho 1 phòng nhỏ 31m rơi vào khoảng 1,5 triệu 1 đêm. Khách du lịch giờ ai cũng đầy đủ thông tin, vậy họ chọn thuê 1 căn phòng nhỏ để làm gì. Bạn tôi mua condotel, tự vận hành, nguyên cả tháng được vài đêm có khách nghỉ, mà đây còn đang là mùa hè, mùa du lịch".

"Thêm nữa, các bất động sản khác càng để càng lên giá, hoặc cùng lắm giữ nguyên, mà giữ nguyên thì đã là thất bại trong đầu tư. Riêng condotel, càng lâu càng xuống giá thảm luôn, vì người mua sau cứ đối chiếu mỗi năm đã thu lợi nhuận về 10%, mà trên thực tế thời điểm hiện tại không ai có được cái 10% này. Trừ khấu hao đi nữa, sau vài năm rao bán cắt lỗ 1 nửa không ai mua. Đấy là khoản đầu tư sai lầm nhất của cuộc đời tôi, một thứ vẫn nhùng nhằng pháp lý, giờ giữ thì mệt mà bán thì chẳng xong, ai vay ngân hàng để mua thì còn khổ nữa. Condotel bản chất là căn hộ  khách sạn chứ không phải nhà ở, nên theo cá nhân tôi thì đòi hỏi có sổ hồng cũng là vô lý. Nói chung khẩu vị đầu tư, quyết định đầu tư là của mỗi người, nhưng khuyên chị em nên cân nhắc thật kĩ với cái món condotel này".

Ngay thời điểm này, vài vụ kiện cáo liên quan đến condotel của một thương hiệu lớn vẫn đang diễn ra ở Nha Trang, một chủ đầu tư condotel đã kết luận: "Đúng là tóp teo, teo tóp vì codotel".