Doanh nghiệp hứng "bão" phá sản, Hiệp hội Bất động sản vẫn lạc quan về năm 2024

Mỗi tháng có 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản

Bản "Báo cáo thị trường bất động sản 2023 và Dự báo 2024" đã vừa được Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra. Báo cáo được xây dựng bởi Hội đồng thẩm định với các chuyên gia cùng sự tham gia của Tổ công tác nghiên cứu thị trường của VARS với sự có mặt của nhiều lãnh đạo các tập đoàn, công ty xây dựng, bất động sản lớn.

Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá: "Nhìn chung, 2023 là một năm đầy "vất vả" với thị trường BĐS Việt Nam. Rất nhiều khó khăn tồn tại dưới dạng ẩn từ các thời kỳ trước, lần lượt ngoi lên, xiết chặt khiến thị trường trở nên lao đao, điêu đứng, là "sự trả giá" cho quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn của thị trường trong suốt một thời gian dài trước đó. 2023 là năm "bùng phát" của căn bệnh "khó khăn" của thị trường BĐS Việt Nam, sau một khoảng thời gian "ủ bệnh" khá dài.

Theo VARS, 2023 là "năm ghi dấu nhiều cuộc chia ly". Theo thống kê, năm 2023 có 1286 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022 (năm 2022 tăng tới 38,7% so với năm 2021). 3705 doanh nghiệp BĐS ngừng có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp BĐS thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%. VARS thống kê, bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản.

Hàng nghìn môi giới BĐS mất việc, bỏ nghề, 80-85% môi giới bỏ nghề (thuộc nhóm đối tượng mới hoặc tay ngang, chưa có nhiều tích lũy), chỉ còn khoảng 20% môi giới BĐS đang hoạt động.

Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản: Phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc... Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là "lỗ", hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80-90% so với cùng kỳ các năm trước.

Về nhà ở xã hội, hiện mới ghi nhận 46 dự án NƠXH được hoàn thành với 20.210 căn, đạt 4,7% kế hoạch trong giai đoạn 2021-2025. Kết quả giải ngân gói hỗ trợ 120.000 tỷ đạt mức rất thấp, chưa đến 1%.

Về phân khúc bất động sản nhà ở, nguồn cung năm 2023 cho thấy sự thiếu hụt, nghèo nàn. Tổng nguồn cung cả năm 2023 đạt 55.329 nghìn sản phẩm, tăng 14% so với năm 2022, chỉ bằng 32% so với năm 2018, thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid - 19. Rất hiếm dự án mới được phê duyệt, hàng nghìn dự án dở dang bị "đắp chiếu" do vướng mắc pháp lý, một lượng không nhỏ dự án bị ngưng trệ vì thiếu vốn, chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên.

Về đất nền, năm 2023 đã hết sốt đất, đất nền cắt lỗ 30-40%. Năm 2023 là năm ác mộng cho những nhà đầu tư phân khúc này.

Bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng có 1 năm tăm tối, khi toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được giao dịch thành công trong cả năm 2023.

Giá căn hộ chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội là 51,7 triệu đồng/m2 và TP Hồ Chí Minh là 71 triệu đồng/m2. Chung cư đã liên tục tăng giá, đặc biệt ở khu vực trung tâm các thành phố lớn.

2024 được dự báo là năm bắt đầu chu trình hồi phục

Bên cạnh những sự ảm đạm, bất động sản cũng có những điểm sáng, tập trung ở phân khúc bất động sản công nghiệp. Trên cả nước đã có 412 khu công nghiệp (KCN) đã thành lập, 293 KCN đã đi vào hoạt động, 119 KCN đang trong quá trình xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy các KCN đang hoạt động đạt trên 70%, thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực. Bất động sản công nghiệp được coi là "ngôi sao sáng dẫn đường" của bất động sản trong năm 2023 và các năm tiếp theo.

Quý 4 năm 2023, một số con số thống kê đã cho thấy sự tích cực hơn của thị trường, với nguồn cung giao dịch được cải thiện. Tổng cung đạt 21.774 sản phẩm, tăng 6% so với quý 3. Trong đó có khoảng 7.000 sản phẩm lần đầu tiên ra mắt trên thị trường. Qúy 4 năm 2023, tổng giao dịch đạt 5.710 sản phẩm. Như vậy, các tập đoàn, công ty lớn đã "bung hàng" để chuẩn bị cho năm 2024.

Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng 2024 khả năng cao sẽ là năm cuối cùng của quá trình "vượt chướng ngại vật" của thị trường BĐS. Tuy khó có thể "bùng nổ" nhưng thị trường sẽ đi dần vào "ổn định". Thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính ổn định, bền vững và hiệu quả hơn.

Về pháp lý, VARS cho rằng các thay đổi trong luật mới tuy chưa được áp dụng nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và sốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới. Với điều kiện Luật đất đai phải "ăn nhập" và thống nhất với 2 bộ luật đã được thông qua trước đó là Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở.

Song song với các giải pháp tháo gỡ các khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn cho thị trường BĐS, thì "niềm tin" của khách hàng và nhà đầu tư vẫn sẽ là yếu tố tiếp tục được quan tâm và tập trung các biện pháp nhằm giải tỏa trong năm 2024.

Quý 1 và quý 2/2024 thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023 và  từ cuối quý 3 trở đi sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt.

2024 chính là "viên gạch đầu tiên" xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng "cần xác định rõ, quá trình phục hồi phải diễn ra trong nhiều năm cho đến khi thị trường thực sự được vực dậy". 

VARS cho rằng "Mặc dù không muốn, nhưng chúng ta phải thẳng thắn thừa nhận rằng sau bao cố gắng, nỗ lực thì niềm tin và hi vọng vào sự phục hồi của thị trường BĐS Việt Nam ở thời điểm cuối năm 2023 đã không đạt như kỳ vọng. Đã đến lúc chúng ta phải thay đổi lại định nghĩa, để hiểu rằng "hồi phục" là cả một quá trình chứ không chỉ là "kết quả".