Được và mất gì khi đầu tư căn hộ ở Bình Dương những tháng cuối năm 2020?

Nguồn cung mới tăng "đột biến"

Khoảng hơn 1 năm trở lại đây, khi quỹ đất TP.HCM trở lên khan hiếm thì Bình Dương trở thành một trong những điểm nóng ở phía Nam thu hút hàng loạt doanh nghiệp địa ốc đổ về phát triển dự án mới.

Thống kê của DKRA Vietnam cho thấy, tính từ đầu năm đến hết tháng 8/2020, thị trường Bình Dương đang có khoảng gần 4.500 căn hộ mở bán mới với lượng tiêu thụ đạt khoảng hơn 90%, tương đương với hơn 4.000 căn. Công ty này dự báo rằng, đến hết năm 2020, nguồn cung mới căn hộ ở Bình Dương có thể lên đến 10.000 - 12.000 căn, xấp xỉ gần bằng nguồn cung mới căn hộ ở TP.HCM (khoảng 15.000 căn).

Theo tổng hợp của diễn đàn Bất động sản Việt Nam - Vietnam Property Forum, dự kiến đến cuối năm 2020, Bình Dương sẽ có khoảng 40.000 căn hộ mới (tính luôn nguồn cung mới các dự án chưa cập nhật) được tung ra thị trường. Cụ thể nguồn cung mới các dự án bao gồm: Astral City: 4.982 căn, Anderson Park: 2.462 căn, Bcons Green view: 916 căn, Bcons Garden: 1.834 căn, Charm City: 2.052 căn, Minh Quốc Plaza: 414 căn, New Galaxy: 2.000 căn, Opal Skyline: 1.500 căn, Opal Central Park 8.500 căn, Dự án của Thủ Đức House: 2.000 căn, Eco Xuân: 740 căn, Parkview Thuận An: 880 căn, Phú Đông Sky Garden: 500 căn, Phúc Đạt Tower: 400 căn, Tecco home An Phú: 420 căn, The Emerald Golf View: 1.000 căn; LDG: đang cập nhật, Green Square: đang cập nhật, Dự án Hồ Gươm Xanh của TBS Land: Đang cập nhật.

Còn theo ghi nhận của PV, Bình Dương hiện có đến 22 dự án với khoảng hơn 30.000 căn hộ mới dự kiến được tung ra từ nay đến hết năm 2020, tập trung nhiều nhất ở 2 thành phố Thuận An và Dĩ An.

Khảo sát mới đây của DKRA Vietnam, từ năm 2016 đến giữa năm 2020, toàn thị trường Bình Dương có gần 20.000 căn hộ được mở bán chính thức. Nếu so sánh số liệu này với nguồn cung mới 2020 nêu trên, có thể thấy 2020 là một năm Bình Dương đạt kỷ lục về số lượng nguồn cung mới tung ra thị trường.

Giá bán ngang ngửa với TP.HCM

Khảo sát của PV cho thấy, sau ngày 1/2/2020 (thời điểm Thuận An và Dĩ An chính thức lên thành phố), giá bán căn hộ chung cư tại Bình Dương đã tăng cao với mức giá dao động từ 35-45 triệu đồng/m2. Cụ thể, các dự án hiện đang chào bán ở Bình Dương như: The Emerald Golf View của công ty Lê Phong với mức giá từ 40-47 triệu đồng/m2 (đã có VAT), Astral City của Phát Đạt với giá từ 38-45 triệu đồng/m2, dự án Hồ Gươm Xanh của TBS Land có giá dự kiến từ 39-45 triệu đồng/m2…

Nếu so sánh với năm 2016 – 2017, mức giá này chỉ rơi vào khoảng 22-25 triệu đồng/m2. Đến thời điểm cuối năm 2019, mức giá này cũng chỉ mới bắt đầu tăng lên ở mức 30-33 triệu đồng/m2. Như vậy, giá căn hộ năm 2020 ở Bình Dương đã tăng hơn 30% so với giá của năm ngoái, vượt qua mức giá bán nhiều khu vực tại TP.HCM.

Thậm chí, trong đợt dịch Covid-19, giá bán căn hộ ở Bình Dương cũng không bị ảnh hưởng quá nhiều. Điển hình là dự án quy mô 1.000 căn hộ tại quốc lộ 13 được chào bán với giá 41-42 triệu đồng/m2 và một dự gần KCN VSIP I với giá từ 40-42 triệu đồng/m2…

Liệu có rủi ro gì khi đầu tư vào căn hộ ở Bình Dương?

Theo một nhà đầu tư giấu tên có kinh nghiệm lâu năm chia sẻ, với tình trạng hàng loạt doanh nghiệp ồ ạt ra hàng với mức giá chào bán khá cao sẽ dễ tạo nên tình trạng thị trường "bội thực" về nguồn cung. Bên cạnh đó, nếu giá bán tăng quá cao trong khi sức mua có xu hướng giảm bởi những nguyên nhân như dịch bệnh… hoạt động đầu tư gặp rủi ro "chôn vốn", đồng thời trong bối cảnh kinh tế chưa khởi sắc thì những nhà đầu tư cá nhân có năng lực tài chính hạn chế cũng gặp khó vì vượt quá khả năng chi trả theo tiến độ dự án.

Còn theo ghi nhận của PV, mặc dù là thị trường có tiềm năng đầu tư với khả năng sinh lời cao do giá nhà đất nơi đây liên tục tăng. Tuy nhiên, khu vực này cũng tồn tại nhiều bất cập khi một số dự án mở bán chưa đủ điều kiện pháp lý, điều này đặt khách hàng vào nguy cơ rủi ro, "tiền mất tật mang". Có thể thấy thời gian qua, nhiều chủ đầu tư lách luật huy động vốn dự án dưới nhiều hình thức: Phiếu đặt cọc giữ chỗ, phiếu yêu cầu tư vấn…

Đơn cử là dự án Khu phức hợp thương mại và căn hộ Việt An (tên thương mại Alva Plaza) do Công ty cổ phần Bất động sản Việt An làm chủ đầu tư, Công ty VietHome là đơn vị phát triển và phân phối dự án. Trong khi, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương chưa có văn bản xác nhận chủ đầu tư dự án được huy động vốn nhưng từ mấy tháng qua Công ty VietHome đã tiến hành thu tiền của khách hàng dưới dạng "thu hộ tiền đề nghị đăng ký tìm hiểu thông tin sản phẩm dự án căn hộ Alva Plaza" với số tiền 30 triệu đồng/sản phẩm.

Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng văn phòng luật sư Tinh Thông Luật, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết, Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2014 có quy định, dự án hoàn thành cơ sở hạ tầng mới được phép mở bán. Ngoài ra, trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ.

Bên cạnh đó, theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định, Luật nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Việc chủ đầu tư bất chấp quy định của pháp luật để lách luật huy động vốn thì khi xảy ra tranh chấp, bản hợp đồng góp vốn mà khách hàng đã ký với chủ đầu tư cũng sẽ không có hiệu lực và được coi là giao dịch dân sự do các bên tự thoả thuận với nhau. Khi đó, người chịu thiệt chắc chắn sẽ là người mua nhà, bởi vì nếu nhà đầu tư đã thiếu năng lực tài chính, phải huy động vốn khi chưa đủ điều kiện mở bán thì liệu có đảm bảo được tiến độ dự án đúng hạn hay đảm bảo các quy chuẩn về thiết kế, chất lượng công trình… Đây là những rủi ro người mua gặp phải khi mua dự án mập mờ pháp lý.