Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần có cơ chế bắt buộc đổi sổ đỏ là tài sản chung đứng tên một người thành cả vợ và chồng

Cần có cơ chế bắt buộc

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến có nhiều nội dung được dư luận quan tâm, trong đó có đề xuất vợ và chồng cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).

Theo đó, khoản 4 điều 143 dự thảo luật quy định: "Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu".

Về điều khoản này, bà Nguyễn Thanh Huyền, Trưởng Phòng Đất đai và Đo đạc bản đồ (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sơn La) cho rằng, Luật Đất đai năm 2013 sau hơn 8 năm tổ chức triển khai đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, gây nhiều cản trở, vướng mắc trên thực tế.

Theo bà Huyền, Luật Đất đai 2013 quy định cả vợ và chồng cùng đứng tên trên sổ đỏ đã làm tăng tỷ lệ Giấy chứng nhận có cả tên vợ và chồng. Từ đó, đảm bảo quyền của phụ nữ nói riêng và quyền của người sử dụng đất nói chung, tạo cơ hội cho phụ nữ chủ động tham gia các hoạt động kinh tế, xã hội.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc cấp sổ đỏ chỉ có tên người chồng với đối tượng là hộ gia đình và đối tượng là vợ và chồng có chung quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều (khoảng 12 triệu sổ).

Nguyên nhân là do nguồn lực của Nhà nước để triển khai thủ tục cấp đổi còn hạn chế, người dân chưa nắm rõ các quy định của pháp luật để yêu cầu cấp đổi. Ngoài ra, từ chính quy định tại khoản 4 Điều 98 của Luật Đất đai 2013: "…việc cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang sổ đỏ để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu" và được giữ nguyên tại Điều 143 khoản 4 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Điều này vô hình chung đã làm mất đi ý nghĩa của quy định sổ đỏ phải ghi tên của họ, tên vợ và họ, tên chồng.

Theo quy định của pháp luật về đất đai năm 2013 thì việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với cả người sử dụng đất và người quản lý đất. Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ được thực hiện theo nhu cầu của người sử dụng đất. Hơn nữa, pháp luật không có cơ chế bắt buộc phải đổi dẫn đến tình trạng nhiều Giấy chứng nhận chưa được cấp đổi mang tên cả vợ và chồng.

Theo bà Huyền, việc cấp đổi sổ đỏ đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng sang sổ đỏ là trách nhiệm của Nhà nước và bắt buộc là phù hợp. Bởi lẽ, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất (theo dự thảo tại Khoản 1 Điều 132) gồm có đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. 

Theo đó, đối với trường hợp đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng sổ đỏ đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng, nay thực hiện cấp đổi là đăng ký biến động đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế với địa bàn Sơn La là tỉnh miền núi, đặc biệt khó khăn, tỷ lệ phụ nữ có trình độ để hiểu được quy định của pháp luật nói chung và đặc biệt Luật đất đai nói riêng còn rất nhiều hạn chế. Trong đó, còn rất nhiều người không biết chữ, khi thực hiện các thủ tục hành chính thường qua phiên dịch và điểm chỉ. Nếu để họ có nhu cầu thì việc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai để được cấp đổi sổ đỏ là điều không thể thực hiện.

Nếu việc cấp đổi sổ đỏ là do nhu cầu có nguy cơ phát sinh cơ chế "xin-cho". Điều này vô hình chung tạo cơ hội cho một bộ phận không nhỏ cán bộ, công chức, viên chức sách nhiễu người dân. 

Thực tế, một số trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất (đặc biệt là chuyển nhượng) đã phát sinh tình huống chồng đứng tên trên sổ đỏ tự thực hiện việc chuyển nhượng trong khi chưa có sự đồng thuận của vợ. Do đó, đã phát sinh mâu thuẫn và tranh chấp quyền lợi giữa 2 bên, đặc biệt phần thiệt thòi thường về phía người phụ nữ, bà Huyền chia sẻ.

Đảm bảo quyền lợi người bị thu hồi đất

Góp ý vào dự thảo Luật Đất đai, thạc sỹ, Luật sư Phạm Thị Bích Hảo (Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, cần sửa đổi tại Điều 145 về Cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất.

Theo dự thảo: "Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận mà tài sản bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản không còn hiệu lực pháp lý."

Về vấn đề này, luật sư Hảo góp ý sửa thành: Tài sản gắn liền với đất được Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận mà tài sản bị  tiêu hủy, phá dỡ thì phải đăng ký biến động.

Căn cứ để sửa dự thảo điều luật này, luật sư Hải cho rằng, Điều 145 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) quy định: "khi tài sản bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản không còn hiệu lực pháp lý. Quy định này tính pháp lý chưa đảm bảo vì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chứng nhận. Vậy sau, khi cấp Giấy chứng nhận mà tài sản trên đất đó bị tiêu hủy hoặc phá dỡ phải thực hiện thủ tục gì để hủy bỏ quyền sở hữu đối với tài sản trên đất.

Đối chiếu với Điểm d Khoản 1 Điều 134 Dự thảo Luật đất đai sửa đổi về đăng ký biến động:

"1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

… 

d) Đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;"

Theo luật sư Hảo, điểm d, Khoản 1 Điều 134 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) quy định rõ khi có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký thì phải thực hiện đăng ký biến động. Quy định này sẽ giúp người dân hiểu rõ khi có thay đổi về tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận trước đó thì phải đi đăng ký về sự thay đổi đó. Như vậy, sửa theo hướng như trên sẽ giúp Nhà nước quản lý về đất đai, vừa hướng dẫn chi tiết được cho người dân biết phải làm gì khi có sự thay đổi về tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, Luật sư Hảo cũng góp ý sửa đổi Khoản 3, Điều 100 của dự thảo về Bồi thường đối với cây trồng vật nuôi.

Cụ thể: Quy định tại dự thảo: Khoản 3 Điều 100 Dự thảo luật đất đai sửa đổi quy định: 

"3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng theo quy định của pháp luật về trồng trọt; đơn giá bồi thường thiệt hại về vật nuôi quy định tại Điều này để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất."

Luật sư Hảo đề nghị sửa đổi thành: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, đơn giá bồi thường thiệt hại về vật nuôi theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất".

Giải thích kỹ hơn về góp ý này, Luật sư Hảo cho rằng, Khoản 3, Điều 100 Dự thảo quy định: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng theo quy định của pháp luật về trồng trọt;"

Trong khi đó, ngay tại Khoản 1 của Dự thảo quy định việc bồi thường về cây trồng dựa trên "giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi".

Do đó, để người dân có mức bồi thường hợp lý để tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh sau khi Nhà nước thu hồi đất, cần quy định việc đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất để đảm bảo quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất.