Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Nên bỏ đối tượng sử dụng đất là “hộ gia đình”

Công chứng nhưng không thể sang tên

Năm 2018, ông Nguyễn Dần (Hà Nội) sau nhiều năm tích góp được 2,6 tỷ đồng đã về quê ở Nghệ An mua đất rừng của ông Võ Đình G. để sản xuất. Sau khi được UBND xã sở tại thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, ông Dần tưởng như đã xong xuôi thì đến khi làm thủ tục sang tên, ông Dần bị từ chối vì hộ gia đình ông G. vẫn còn 2 người con chưa ký vào giấy tờ mua bán đất.

Ông Dần cho biết, khi thực hiện mua mảnh đất này, ông không biết gia đình bên bán có 5 người con. Do 2 người con lớn đã đi làm ăn xa, tách khẩu khỏi gia đình, trong khi chính quyền địa phương lại thực hiện việc xác nhận, công chứng căn cứ vào sổ hộ khẩu thời điểm đó (năm 2018). "Chúng tôi căn cứ vào sổ hộ khẩu để công chứng cho việc mua bán giữa ông Dần và ông G. là hợp pháp. Thế nhưng, sau khi tiến hành đo đạc đã… phát hiện ra nhà ông G. còn có 2 người con lớn đi làm ăn xa, lập gia đình và tách hộ khẩu", vị cán bộ địa chính nơi ông Dần mua đất chia sẻ.

Để đòi quyền lợi chính đáng của mình, ông Dần đã làm đơn ra Tòa án Nhân dân (TAND) huyện. Tuy nhiên, sau hơn 4 năm, vụ việc vẫn chưa thể giải quyết bởi sau khi bán đất, ông G. đã đi làm ăn xa và không xác định được người này đang ở đâu. Ngoài ra, trong 2 người con chưa ký giấy xác nhận mua bán, chỉ một người đồng ký sẽ ký bổ sung, người còn lại không đồng ý khiến vụ việc rơi vào bế tắc. Hiện ông Dần đã sản xuất trên mảnh đất mình mua nhưng giấy tờ vẫn mang tên ông G. dù đã có hợp đồng công chứng.

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Nguyễn Cao Hạnh (Đoàn luật sư TP Hà Nội) nói: "Tôi ủng hộ dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khái niệm "hộ gia đình sử dụng đất". Thực tế, trường hợp của ông Dần không phải là hiếm bởi việc xác định các thành viên trong hộ gia đình còn gặp nhiều khó khăn. Điều này sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. 

Hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai (gồm thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và có chung quyền sử dụng đất) nhưng khi thực hiện giao dịch, mua bán đất, có nơi xác định hộ khẩu tại thời điểm giao đất, nơi lại xác định hộ khẩu hiện tại. Điều này dẫn đến khiếu nại vì không có trong hộ khẩu nhưng cũng là thành viên trong hộ gia đình, cùng làm kinh tế… 

Thậm chí, nếu con đi làm ăn xa, ở nước ngoài nhưng khi có việc liên quan đến giao dịch, chuyển nhượng, tranh chấp liên quan tới đất đai rất khó khăn để lấy đủ chữ ký của những người này", luật sư Hạnh phân tích.

Cần đảm bảo sự tương thích, thống nhất giữa các Luật

GS.TS Phạm Văn Điển, Hiệu trưởng trường Đại học Lâm nghiệp, cho rằng, Điều 5 quy định về người sử dụng đất, đối với đối tượng là "hộ gia đình" (quy định tại khoản 2), mặc dù dự thảo đã làm rõ các nội hàm khái niệm "hộ gia đình sử dụng đất" qua các tiêu chí: gồm những người có quan hệ (hôn nhân: vợ, chồng; huyết thống: bố đẻ, mẹ đẻ, con đẻ; nuôi dưỡng: bố nuôi, mẹ nuôi, con nuôi) theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình. 

Tuy nhiên, với đối tượng là "hộ gia đình" đang gây nhầm lẫn giữa khái niệm "hộ gia đình sử dụng đất" theo Luật Đất đai (gồm thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và có chung quyền sử dụng đất) và hộ gia đình theo Luật Dân sự và Luật Cư trú (hộ gồm những người có tên trong sổ hộ khẩu, trong đó có cả những người có chung quyền sử dụng đất theo tiêu chí trên và những người khác có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng nhưng không chung quyền sử dụng đất, hoặc người không có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng như con của cô dì chú bác, của người thân, bạn bè… và đương nhiên không có chung quyền sử dụng đất).

Khi cấp đất ở tái định cư, cấp đất sản xuất nông nghiệp theo chính sách đất đai cho người có công với cách mạng, người nghèo, trường hợp Nhà nước thu hồi đất… thì có nhiều tình huống gia đình có nhiều thế hệ sinh sống trên một nóc nhà. Vậy tiêu chuẩn cấp đất đó cũng cần xác định xem ai được hưởng để sau này phân chia và ghi nhận quyền sử dụng đất cho rõ ràng. Nếu ghi nhận "hộ gia đình" hoặc ghi tên người đại diện thì sau dễ dẫn đến tranh chấp, nhất là thừa kế, và phát sinh các thủ tục phức tạp, kéo dài như phân tích trên.

Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đã cấp theo hộ gia đình thì cho phép người sử dụng đất cấp đổi để ghi nhận theo cách liệt kê những cá nhân có quyền sử dụng đất chung trên GCNQSDĐ như tại khoản 5 Điều 143 dự thảo Luật. 

Theo GS.TS Phạm Văn Điển nên bỏ đoạn "Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình" để tránh sau này phát sinh yêu cầu cấp cho hộ gia đình.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường ĐH Luật Hà Nội, cho rằng, cần sửa đổi, bổ sung về cách giải thích khái niệm "hộ gia đình sử dụng đất" như "hộ gia đình sử dụng đất là những người thành niên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất" đảm bảo sự tương thích, thống nhất với quy định tại điều 20, điều 21 của Bộ luật Dân sự năm 2015. 

Ngoài ra, các thành viên được ghi tên trong GCNQSDĐ phải đủ 18 tuổi trở lên tại thời điểm cấp GCNQSDĐ để tránh những vấn đề phát sinh về sau.