Khu tập thể ở Hà Nội vừa được đề xuất cải tạo lên 48 tầng: Giá gần trăm triệu cho 1m2 trên sổ

Nhà tập thể cũ - tuổi đời vài chục năm, đã xuống cấp, vị trí "đất vàng"

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh, sau khi thành phố ban hành đề án cải tạo chung cư cũ, đã có gần 100 nhà đầu tư bày tỏ sự quan tâm. Con số 100 nhà đầu tư quan tâm này đã ngay lập tức nói lên "độ nóng" của việc cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội, dù chủ đề này "đã được nói đến 30 năm nay".

Vấn đề nóng trở lại khi UBND Thành phố Hà Nội đã liên tục có những động thái đẩy mạnh việc nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết và xúc tiến cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Theo thống kê của Sở xây dựng, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 1.579 chung cư cũ và đã phê duyệt nhiệm vụ kiểm định cho 1.022 chung cư, kiểm định được hơn 126 chung cư.

Trong số đó, được quan tâm bậc nhất là quận Đống Đa, thống kê là 12 khu tập thể với 507 tòa nhà tập thể, là quận có số lượng nhà tập thể cũ đứng đầu Hà Nội.

Quận Đống Đa đã vừa tổ chức Hội nghị công khai lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư với nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 cải tạo, xây dựng lại 3 khu tập thể Khương Thượng, Trung Tự và Kim Liên.

Trong đó, việc UBND quận Đống Đa đề xuất nâng chiều cao khu tập thể Trung Tự lên 48 tầng (ban đầu là 24 tầng) đặc biệt nhận được sự quan tâm. Quận Đống Đa đề xuất nâng chiều cao lên 48 tầng những không thay đổi mật độ dân cư. Chi phí để lập quy hoạch là 802 triệu đồng, lấy từ ngân sách quận.

Đặc điểm chung của những khu chung cư cũ, nhà tập thể cũ tại các quận trung tâm Hà Nội là đều có tuổi đời cao, chiều cao từ 4 đến 6 tầng và nằm trên những khu được gọi là "đất vàng". Khu tập thể Kim Liên với 44 nhà chung cư cũ được xây dựng và đưa vào sử dụng giai đoạn năm 1960, có diện tích đang được nghiên cứu lập quy hoạch là 32,8 ha. Khu tập thể Trung Tự với 29 nhà chung cư được xây dựng và đưa vào sử dụng giai đoạn năm 1970, với phạm vi nghiên cứu lập quy hoạch 11,7 ha. Với 50-60 năm tuổi đời, các khu tập thể đều đã có dấu hiệu xuống cấp.

Giá chung cư tại các quận trung tâm Hà Nội đã tăng liên tục trong 3 năm vừa qua. Tại quận Đống Đa trong thời gian vừa qua, số dự án chung cư mới được xây dựng, mở bán là vô cùng ít ỏi, với 1 dự án đã hoàn thành tại Láng Hạ (xây trên nền một nhà tập thể cũ) và chỉ có duy nhất 1 dự án với quy mô không lớn đang thực hiện tại đường Phạm Ngọc Thạch. Giá bán tại 2 chung cư này là từ 80 đến 100 triệu đồng/m2. Theo ý kiến từ đại diện 1 doanh nghiệp bất động sản thì "quỹ đất cho thực hiện dự án chung cư thương mại tại các quận trung tâm như Đống Đa gần như không còn, nếu có làm được thì giá vô cùng cao".

Giá nhà tập thể cũ gần 100 triệu/m2 trên sổ, tầng 1 kinh doanh được đắt gấp 3 lần

Ông Đào Ngọc Nghiêm - nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội - từng phát biểu rằng: "Khoảng 30 năm nay, Hà Nội đã đặt vấn đề cải tạo chung cư cũ nhưng số lượng chung cư được cải tạo vẫn còn thấp, đây là vấn đề rất phức tạp". Theo ông Nghiêm, các vấn đề về kiểm định chất lượng, lựa chọn chủ đầu tư, xác định hệ số K liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư… đều cần được nghiên cứu quy trình tốt hơn.

Năm 2021, Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo chung cư cũ được ban hành đã "thông suốt" rõ ràng hơn được về pháp lý và quy trình cho vấn đề rất phức tạp là cải tạo chung cư cũ. Tại các hội thảo về cải tạo chung cư cũ, ý kiến của rất nhiều doanh nghiệp là việc cải tạo chung cư cũ này dựa quá nhiều vào xã hội hóa, "quả bóng" bị đẩy hết sang phía doanh nghiệp, bao gồm cả lập quy hoạch để xin phê duyệt, thỏa thuận với người dân để giải phóng mặt bằng.

Hiện tại, nguồn tiền để lập quy hoạch xây dựng lại tập thể cũ là từ ngân sách, các khu tập thể như Nghĩa Tân, Trung Tự khi lập quy hoạch đều là từ nguồn ngân sách. Ủy ban nhân dân cấp quận đảm nhận vai trò tiến hành đối thoại, lấy ý kiến người dân.

Kiến trúc sư Nguyễn Trường Thành chia sẻ ý kiến: "Với nhiều văn bản và các hoạt động đẩy mạnh xúc tiến Đề án cải tạo tập thể cũ, điều có thể thấy là nhà quản lý đã đang "chung sức" mạnh hơn để cùng doanh nghiệp thực hiện. Từ nhà quản lý đến người dân, ai cũng thấy là những khu tập thể cũ nát, xập xệ không thể tồn tại mãi được. Qui hoạch tốt, làm được, từ cái nền của tập thể cũ sẽ có không gian sống hiện đại hơn. Tuy nhiên, cải tạo chung cư cũ luôn là điều không đơn giản, và phức tạp nhất là công tác thỏa thuận để giải phóng mặt bằng, làm sao nhận được đồng thuận từ tất cả những người dân sống trong khu tập thể đó là không hề đơn giản, rất mất thời gian, công sức".

Qua thời gian sử dụng nhiều chục năm, hầu hết các căn hộ tại tập thể Kim Liên, Trung Tự đều đã được cơi nới, các "chuồng cọp" cơi nới có mật độ dày đặc tại 2 khu tập thể này. Hầu hết các căn hộ tại tập thể Kim Liên, Trung Tự đều có sổ đỏ với diện tích chính thức được ghi trên sổ là 35 m2. Việc bán mua tập thể cũ vẫn diễn ra sôi động. Qua khảo sát, mức giá cho những căn hộ tập thể cũ hiện tại là từ 1,8 tỉ cho đến 3 tỉ đồng, với các diện tích từ 45 m2 đến 80 m2 sau khi đã cơi nới. Với mức giá lên đến 3 tỉ đồng cho 1 căn tập thể cũ có sổ đỏ 35 m2, mức giá bán cho 1 m2 trên sổ rơi vào khoảng 80- 90 triệu đồng/m2.

Theo dõi biến động thị trường, thời gian qua, giá chung cư thương mại tăng mạnh ở quận Đống Đa và giá bán cho tập thể cũ cũng tăng. Các khu tập thể đều đã cũ, xuống cấp nhưng do ở trung tâm, nhiều tiện lợi, gần nhiều bệnh viện Trung ương lớn và gần nhiều trường công  chất lượng tốt nên rất nhiều người vẫn có nhu cầu mua.

Nhiều nhà tập thể Trung Tự, Kim Liên còn nằm ở vị trí ngay mặt các tuyến phố kinh doanh buôn bán sầm uất như Phạm Ngọc Thạch, Xã Đàn, Chùa Bộc. Các căn hộ tại tầng 1, sát mặt đường đều được cơi nới mở rộng để cho thuê kinh doanh. Trong khi các shophouse, mặt bằng trung tâm thương mại chật vật, ế khách thời gian qua thì lại hình "shop" dưới chân khu tập thể này luôn kín khách thuê. 

Những ngày cuối năm, nhiều cửa hàng, cửa hiệu ở các khu vực khác vắng khách, riêng các shop tại Phạm Ngọc Thạch, Chùa Bộc vẫn cứ tấp nập. Giá thuê các "shophouse khu tập thể này" là từ 30 triệu đồng đến 70 triệu đồng/tháng tùy diện tích. Do cho thuê kinh doanh được, có dòng tiền tốt, giá bán những căn hộ tập thể tầng 1 này rất cao. Một "shophouse khu tập thể" có diện tích sau cơi nới thành 100m2 được giao dịch với mức giá 6 tỉ đồng, và sổ đỏ của căn hộ này chỉ 35m2 như tất cả các căn khác ở các tầng trên.

Chủ đề "tương lai 48 tầng" đang rất nóng sốt, sôi nổi trong cộng đồng dân cư ở các khu tập thể khu vực quận Đống Đa. Chúng tôi đã có một cuộc khảo sát nhanh với một vài người dân đang sống ở tập thể Trung Tự. Nhiều ý kiến đồng tình việc xây dựng lại vì tập thể đã có tuổi đời khá lâu nhưng đi kèm theo luôn là "cần có phương án đền bù, tái định cư tại chỗ thỏa đáng". Một chủ nhà tầng 1 đang cho thuê kinh doanh cho biết: "Vừa rồi quận có tổ chức lấy ý kiến người dân, đa phần người tham dự và đồng tình là các cụ già, những người cao tuổi. Còn cứ nhìn vào thực tế, với chủ nhà tầng 1, đang cho thuê kinh doanh ngon lành, tiền có đều đều, có ai thích xây lại đâu, dù cái tập thể sẽ mới 48 tầng hiện đại, xịn đẹp. Khi xây lại, chủ nhà tầng 1 cũng chỉ được tính phương án đền bù, quy đổi diện tích dựa theo sổ đỏ, phải có phương án nào đó hợp lý tôi mới đồng tình".

Qua 1 cuộc tham khảo ý kiến nhỏ với vài người dân, sự phức tạp trong xây dựng, cải tạo lại tập thể cũ đã ngay lập tức hiện lên.

Sau hội nghị lấy ý kiến về xây dựng lại tập thể cũ, UBND quận Đống Đa đã gửi đi thông điệp "Cải tạo, xây mới chung cư cũ rất cần sự đồng thuận của người dân" thông qua cổng thông tin của quận.