Kỳ vọng gỡ điểm nghẽn trong cải tạo lại chung cư cũ nhờ những quy định mới

Theo đó, Luật có dành riêng 1 Chương (Chương V) để quy định chi tiết về công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản nhận định, với những điểm mới liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 khi có hiệu lực thi hành sẽ tháo gỡ nhiều "điểm nghẽn" mà các văn bản pháp luật hiện hành chưa quy định đầy đủ. Việc này sẽ giúp hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan trong dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; đồng thời thúc đẩy tiến độ công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khi các chung cư cũ được "thay da đổi thịt" sẽ góp phần tạo nên diện mạo mới khang trang, đẹp đẽ hơn cho các đô thị.

Vướng mắc do một số cơ chế, chính sách chưa phù hợp

Trong suốt hơn 20 năm qua, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ là vấn đề luôn được các cấp quản lý Nhà nước từ Trung ương đến địa phương đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, trên thực tế, việc triển khai công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ vẫn chậm, chưa đạt được theo yêu cầu đã đề ra.

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trên địa bàn cả nước hiện có hơn 2.500 khu chung cư, nhà tập thể cũ, trong đó Hà Nội chiếm số lượng lớn nhất với 1.579 khu, tiếp theo sau là TPHCM. Chỉ tính riêng tại địa bàn Thủ đô Hà Nội, trong số 1.579 khu chung cư cũ, nhà tập thể (bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu và 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ), thì có đến hàng chục khu nhà đang ở tình trạng nguy điểm.

Đặc biệt, có 6 khu nguy hiểm cấp D (cấp độ nguy hiểm nhất) buộc phải phá dỡ để xây dựng lại như nhà C8 Khu tập thể Giảng Võ, G6A Khu tập thể Thành Công, nhà A Khu tập thể Ngọc Khánh, Khu tập thể Bộ Tư pháp...

Nhưng theo số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đến hết năm 2023 mới chỉ đạt 1,14% kế hoạch, với 19 khu được triển khai cải tạo, xây dựng lại.

Cụ thể, với việc thực hiện Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội, đến nay có 2 dự án hoàn thành và chuẩn bị đưa vào vận hành, khai thác; còn 9 dự án đang tiếp tục đôn đốc triển khai thực hiện. Sở Xây dựng đã tổ chức nhiều cuộc họp với các sở, ngành, UBND các quận huyện rà soát kết quả thực hiện nhiệm vụ được giao và có các thông báo kết luận cuộc họp, giao nhiệm vụ cho các đơn vị liên quan đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Đáng chú ý, mặc dù thành phố Hà Nội đã có quyết định chấp thuận lựa chọn chủ đầu tư tại nhiều khu nhà như: dự án Nhà A & B Nghĩa Đô (quận Cầu Giấy); khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng); khu tập thể X1-26 Liễu Giai (quận Đống Đa); khu tập thể Dịch vụ vận tải Đường sắt (quận Hoàng Mai); nhà chung cư số 148 - 150 Sơn Tây (quận Ba Đình); khu tập thể Viện tư liệu phim Việt Nam 22 phố Liễu Giai (quận Đống Đa); nhà chung cư 23 Hàng Bài (quận Hoàn Kiếm)... nhưng nhiều năm qua vẫn giậm chân tại chỗ không thể triển khai thực hiện, do những vướng mắc về quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và một số Nghị định hướng dẫn thi hành.

Đối với việc di dời các hộ dân ra khỏi nhà chung cư cũ nguy hiểm cấp D, đến nay quận Đống Đa đã hoàn thành công tác di dời các hộ dân, tổ chức ra khỏi nhà nguy hiểm cấp D tại nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng. Tại quận Ba Đình đã hoàn thành di dời với đơn nguyên 1,3 tập thể Bộ Tư pháp, đơn nguyên 3 Tập thể C8 Giảng Võ và đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh. Tổng số hộ di dời là 159/174 hộ dân ra khỏi nhà chung cư nguy hiểm cấp D có nguy cơ sụp đổ (tỉ lệ 91,3%).

Nhiều chuyên gia cho rằng, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thời gian qua bẫn còn hạn chế do một một số cơ chế, chính sách trong quy định hiện hành chưa phù hợp với tình hình thực tiễn. Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2014 quy định chỉ đối với những chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng (thường gọi là "chung cư cấp D") thì chủ sở hữu mới buộc phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ.

Các trường hợp khác không phải "chung cư cấp D" thì phải được 100% chủ sở hữu đồng ý thì mới được phá dỡ. Theo đó, khi chung cư xuống cấp nhưng chưa đến "cấp D" mà hầu hết người dân đồng ý phá dỡ, nhưng chỉ một người không đồng ý cũng không thể thực hiện được.

Bên cạnh đó, các chung cư cũ, đa phần là những khu tập thể cũ lại nằm ở vị trí "đất vàng" ở khu vực nội đô. Do đó, nếu cải tạo lại chung cư, nhà đầu tư phải mở rộng diện tích hoặc chồng cao tầng lên, trong khi khu vực đó đã quá tải về hạ tầng nên Nhà nước khó có thể cấp phép. Điều này làm hạn chế thu hút các nhà đầu tư tham gia vào việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

Ngoài ra, giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu rất khó đạt được sự đồng thuận về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Trở ngại nữa đối với việc cải tạo chung cư cũ đó là tại các khu chung cư cũ đang rất phổ biến tình trạng người dân tự ý cơi nới căn hộ, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung quanh nhà chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác tính toán đền bù, giải phóng mặt bằng…

Trong khi đó, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh cho biết, một trong những vướng mắc nhất trong hệ thống văn bản luật đó là Nghị định 101/2015/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014), cho phép người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận với nhau trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư.

Bên cạnh đó, Nghị định cũng không quy định cụ thể về hệ số bồi thường (hệ số K)... nên dẫn đến việc hai bên không tìm được tiếng nói chung, khiến cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ không thể triển khai theo đúng kế hoạch, mục tiêu đề ra.

Bổ sung nhiều chính sách mới về cải tạo chung cư cũ

Trước những vướng mắc nêu trên, Luật Nhà ở năm 2023 kế thừa, phát huy những điểm tích cực của Luật Nhà ở năm 2014, đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, phù hợp với điều kiện thực tế đồng thời tháo gỡ khó khăn, bất cập tạo đột phá cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ trong thời gian tới đây.

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất trong Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 đó là quy định về tỉ lệ người dân đồng thuận, nếu như trước đây phải có 100% sự đồng thuận từ các chủ sở hữu tại khu nhà, thì theo luật mới chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng thuận là đã đủ điều kiện để tháo dỡ công trình.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định cụ thể về hệ số K để tính giá đất bồi thường, giá thuê nhà ở sau khi đầu tư xây dựng lại, giá trị căn hộ được xác định sau khi quy đổi diện tích và giá trị nhà ở phục vụ tái định cư trong trường hợp tái định cư tại địa điểm khác.

Theo đó, hệ số K sẽ được các địa phương linh động triển khai dựa vào vị trí và giá trị của những ô đất mà các khu chung cư, nhà tập thể cũ đang tọa lạc, hệ số K sẽ được tính biến động, điều chỉnh cao gấp từ 1 - 2 lần.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư bất động sản toàn cầu GP.Invest, đánh giá, trong Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra phương án quy gom, giúp thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia hơn. Chúng ta có thể hiểu đơn giản là sẽ gom những nhà chung cư cũ thấp tầng vào một vị trí, để xây dựng, cải tạo, trên cơ sở đó có thể tăng được diện tích cây xanh, diện tích kĩ thuật… đồng thời sẽ giúp người dân được tái định cư tại chỗ.

Đồng quan điểm với ông Nguyễn Quốc Hiệp, ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, phương án quy gom trong công tác quy hoạch sẽ tạo điều kiện cho các chủ sở hữu đang ở tại các chung cư cũ. Trong trường hợp xây dựng lại không bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng lại nhà ở thì sẽ có nhiều lựa chọn để tái định cư tại chỗ.

KTS Trần Tuấn Anh, chuyên gia về quy hoạch đô thị nhìn nhận, việc quy gom trong công tác quy hoạch sẽ giúp cho chính quyền địa phương thuận lợi hơn. Phía doanh nghiệp cũng tích cực hơn trong việc tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ; người dân cũng hài lòng bởi không phải thay đổi nơi ăn chốn ở vốn đã quen thuộc hay bị chuyển vào những khu tái định cư thiếu hạ tầng, tiện ích dịch vụ...

Bên cạnh đó, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ được quy định trong Luật Nhà ở năm 2023 còn đẩy mạnh phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp tỉnh phân công nhiệm vụ cụ thể cho các cơ quan chuyên môn trực thuộc tổ chức lập phương án bồi thường, tái định cư; quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư; phương án di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư; bố trí nguồn ngân sách tái định cư...

Ngoài ra, Luật cũng bổ sung quy định việc chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại đối với các nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994 để bảo đảm tính khả thi, hài hòa giữa lợi ích giữa chủ sở hữu, Nhà nước và nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định, những điểm mới rất sáng trong Luật Nhà ở sửa đổi lần này là khi chung cư hết thời hạn sử dụng, kiểm định không thể tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ và các chính sách đi theo bắt buộc người dân phải tuân thủ. Các quy định về đền bù cũng rõ ràng hơn, bảo đảm lợi ích của các bên.

Ngoài ra, luật mới cũng có quy định cụ thể về việc phải thực hiện phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, thực hiện kiểm định chung cư cũ, trước khi lựa chọn chủ đầu tư, trong khi trước đây chưa có quy định này. Đây là cơ sở quan trọng để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và xác định, định hướng trình tự, thủ tục thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

"Những quy định mới tại Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 liên quan đến công tác cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ có tính thực tế, chi tiết, rõ ràng hơn trong khi các văn bản luật hiện hành chưa có hoặc chưa đầy đủ, nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, qua đó sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ, tạo bộ mặt đô thị khang trang trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu hội nhập, phát triển", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.