Long Thành trong "cơn sốt" giá đất, nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Thời gian gần đây, thị trường nhà đất Long Thành, Đồng Nai, có dấu hiệu "sốt" trở lại. Nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng tìm đến khu vực xung quanh sân bay đón đầu cơ hội đầu tư khiến giá đất nơi đây tăng nhanh chóng bất chấp thị trường đang khó khăn do ảnh hưởng dịch bệnh và lượng giao dịch thực tế khu vực này vẫn không tăng.

Khảo sát mới đây của PV cho thấy, từ đầu năm đến nay, giá đất tại các xã Lộc An, Long Đức... gần trung tâm huyện Long Thành đã tăng dao động từ 10-22% so với cuối năm 2019. Hiện đất gần các khu vực trung tâm chợ mới Long Thành giá dao động từ 55-85 triệu đồng/m2. Đặc biệt khu vực đường D3 ngay sát chợ mới Long Thành giá hiện nay đã hơn 100 triệu đồng/m2. 

Đối với dự án đất nền quy mô nhỏ tại các xã gần thị trấn Long Thành như: Lộc An và Long An có giá dao động từ 15-20 triệu đồng/m2, khu vực trung tâm An Phước giá thấp nhất là 17 triệu đồng/m2. Những dự án mới quy mô lớn tập trung ở các xã Bình Sơn và Long Đức, giá thấp nhất là 18 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất dự án có mặt tiền rộng, rất gần quốc lộ 51 và các khu vực cư dân hiện hữu như ở Lộc An, giá dao động từ 25-40 triệu đồng/m2.

Còn với đất thổ cư trong các con hẻm, đường nhỏ ở các xã Bình Sơn, Long Phước giá từ 11-12 triệu đồng/m2; các xã Lộc An, Long An, Long Đức có mức giá từ 13-15 triệu đồng/m2. Ở những khu vực mặt tiền đường lớn như đường Đinh Bộ Lĩnh (đối diện chợ mới Long Thành, quốc lộ 51 rẽ vào) mức giá thấp nhất cũng vào khoảng 20 triệu đồng/m2. 

Riêng đất nông nghiệp, ở các xã Bình Sơn, Long Phước, Long An… có giá từ 5-9 triệu đồng/m2. Cục bộ một số khu vực đường lớn ở các xã gần trung huyện Long Thành như Lộc An, Long Đức giá đất nông nghiệp khá cao, từ 10-12 triệu đồng/m2.

Anh Hùng, một môi giới ở địa phương, cho biết đất ở Long Thành đang tăng giá từng ngày và sẽ còn tiếp tục tăng nữa khi dự án sân bay chính thức khởi công. Khi được hỏi, nếu bỏ tiền lướt sóng ở thời điểm này thì như thế nào, môi giới này cho hay, sau một tháng có thể lãi được 50-60 triệu đồng, khoảng 3 tháng muốn lướt sóng có thể được tới 200 triệu đồng, nếu để lâu hơn mức lãi sẽ càng tăng cao?!

Ngoài những dự án lớn ở Lộc An, môi giới khác tên Danh giới thiệu một loạt dự án quy mô nhỏ tại những xã khác với mức giá dao động 1,3-1,5 tỷ đồng cho mỗi nền khoảng 90m2. Anh này cho biết, hiện các dự án đã bán gần hết, nhà đầu tư phải mua thứ cấp.

Tuy nhiên, khi PV tìm hiểu thực tế từ những người dân sinh sống gần xã Lộc An và các xã khác, được biết rất nhiều lô đất trống rao bán suốt 1 năm qua vẫn không có người mua, điều này cho thấy tính thanh khoản của thị trường không giống với những lời hứa hẹn của môi giới. "Những dự án này mấy năm qua chỉ có dân đầu cơ mua chờ tăng giá và bán lại để kiếm lời, nhu cầu mua ở thực ở đây rất ít", một người dân xã Lộc An chia sẻ.

Chuyên gia bất động sản nói gì?

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE, cho biết, Long Thành hiện có nhiều dự án quy mô từ vài chục đến vài trăm ha bắt đầu triển khai. Trong đó, hơn 90% lượng khách hàng mua dự án khu vực này đều là nhà đầu tư, phần lớn từ TPHCM. Tuy nhiên, bà Thanh cho rằng, nếu tình trạng nhà đầu cơ tham gia quá nhiều thì dễ xảy ra khả năng sốt ảo như từng xảy ra tại quận 9, Củ Chi, Bình Chánh ở TPHCM. 

"Nếu thị trường không thể kiểm soát được việc tăng giá có thể dẫn đến tình trạng bong bóng cục bộ và nhà đầu tư cuối cùng sẽ gặp rủi ro", bà Thanh cảnh báo. 

Trả lời báo chí trước đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch thường trực, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, khẳng định, giá đất nền ở nhiều khu vực đang bị đầu nậu "thổi giá" tăng cao bất thường so với giá trị thực tế của lô đất, dẫn đến nhiều rủi ro đang tiềm ẩn với các nhà đầu tư.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, giá nhà đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, quan trọng nhất là sự hình thành trong tương lai của khu vực này như thế nào, có sức sống hay không… Việc tăng giá hiện nay ở Long Thành là do thông tin về dự án sân bay sắp khởi công. 

Với những khu vực đang quy hoạch như Long Thành, có 2 xu hướng đầu tư, một là mua đất khu dân cư, khu đô thị mới hoặc đất vườn, nông nghiệp. Đất dự án theo ông hiện có nguồn cung tương đối dồi dào, song nhà đầu tư cần lưu ý vấn đề pháp lý. Đồng thời, chuyên gia này cũng nhận định bất động sản nơi đây chỉ phù hợp với nhà đầu tư dài hạn từ 3-5 năm do phải chờ đợi những dự án hạ tầng hoàn thiện.   

"Nguyên tắc giá bất động sản một năm sẽ tăng trung bình từ 7-8%/năm, tuy nhiên đòi hỏi phải có hạ tầng kèm theo. Hiện một số khu vực giá đất tăng rất cao, chẳng hạn như Long Thành hiện tăng giá từ 10-22%, trong khi hạ tầng chưa phát triển đồng bộ, thì nhà đầu tư cũng nên cân nhắc và tìm hiểu thật kỹ trước khi đầu tư", ông Quang nói. Còn đối với đất nông nghiệp, chuyên gia này lưu ý nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ vấn đề pháp lý khi giao dịch.

Đồng tình với quan điểm này, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh cho rằng thị trường Long Thành hiện phù hợp với những nhà đầu tư dài hạn, chấp nhận chờ đợi từ 3-5 năm.

"Các khu đô thị, dân cứ mới bán đất nền thì chắc chắn trong 1-2 năm tới sẽ chưa có người ở thực. Do đó, nhà đầu tư có thể gặp rủi ro vì khó thanh khoản ngay hoặc khó đạt được mức sinh lời như kỳ vọng nên phải chờ đợi một thời gian khá dài. Hiện thực này đã từng xảy ra ở Nhơn Trạch từ 7-10 năm về trước", bà Thanh dẫn chứng. 

Bà Thanh cũng cảnh báo nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ về thị trường, khu vực muốn đầu tư, chủ đầu tư và năng lực triển khai dự án... đặc biệt là vấn đề pháp lý dự án, không nên mua theo tâm lý đám đông.