Luật kinh doanh bất động sản mới bảo vệ quyền lợi của người mua bất động sản hình thành trong tương lai

Bắt buộc công khai thông tin đầy đủ, rõ ràng cho bất động sản hình thành trong tương lai mới được đưa vào kinh doanh

Năm 2023, sự kiện về pháp lý được người dân rất quan tâm là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở mới. Nhiều điểm mới của 2 bộ luật nhận được sự quan tâm, đánh giá cao của người dân, các chuyên gia và giới bất động sản, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh. Nhiều qui định xuất phát từ thực tế cuộc sống, thực tế thị trường, hướng đến giải quyết những "nỗi đau", những khiếm khuyết còn tồn tại trên thị trường bất động sản.

Một trong những điểm tích cực nhận được nhiều sự ủng hộ nhiều nhất là các điểm mới trong Luật kinh doanh bất động sản hướng tới bảo vệ quyền lợi của khách hàng, cụ thể là nhóm đối tượng khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Một chuyên gia về bất động sản từng chia sẻ: "Trước đây, người mua bất động sản hình thành trong tương lai, mua nhà dự án nhiều khi cứ như đi...đánh bạc, may mắn thì gặp chủ đầu tư tốt, uy tín, không may mà dự án có vấn đề thì đến khốn khổ. Thị trường có câu "tin vào quảng cáo thì chỉ có chết". Khách hàng là người "nắm đằng lưỡi" sau khi kí hợp đồng. Rất nhiều dự án ma, dự án bánh vẽ, người mua tin vào quảng cáo để rồi tiền đóng xong nhà chẳng thấy đâu, rất nhiều dự án đến hàng chục năm chưa xong, thậm chí có dự án chỉ có trên giấy, cả nghìn khách hàng thành nạn nhân, lại cầm đơn đi kêu cứu".

Luật kinh doanh bất động sản mới có nhiều qui định về đưa bất động sản vào kinh doanh, minh bạch thông tin về bất động sản, mức đặt cọc, thanh toán, quyền lợi và nghĩa vụ của khách hàng.

Luật qui định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Qui định về các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai. Với bất động sản hình thành trong tương lai, để đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư buộc phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Các thông tin phải công khai về dự án bất động sản bao gồm: Quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (được phép bán) là nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo qui định, chủ đầu tư công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải có một trong số các loại giấy tờ sau về quyền sử dụng đất: Quyết định giao đất; Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản qui định: Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho khách hàng.

Người dân, khách hàng cần nâng cao hiểu biết về luật, tìm hiểu kĩ thông tin

Đánh giá về những điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Kinh doanh OneHousing cho biết: "Luật hướng đến giải quyết những vấn đề nhức nhối còn tồn tại trên thị trường bất động sản lâu nay. Trước hết là phải đảm bảo vấn đề minh bạch hóa thông tin.

Với các quy định cụ thể trong Luật kinh doanh bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chuẩn bị năng lực tài chính và khả năng hoàn thiện về pháp lý, năng lực tài chính và năng lực thi công để đưa dự án đúng tiến độ, tuân thủ các điều khoản hợp đồng đã kí kết với khách hàng. Người mua nhà nắm rõ được pháp lý dự án. Cả người bán và người mua nhà đều có trách nhiệm và quyền lợi, tuân thủ đúng theo hợp đồng đã kí kết. Với các qui định của luật, các bên tham gia thị trường được bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Theo tôi, khi luật có hiệu lực, pháp lý ngày càng hoàn thiện tốt hơn thì thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững hơn".

Luật sư Ngô Thế Hiệp (Giám đốc điều hành công ty luật JWLegal) chia sẻ: "Trước đây, khi các dự án bất động sản hình thành trong tương lai xảy ra vấn đề, phần lớn thiệt thòi, thiệt hại thuộc về khách hàng. Khách hàng thường nằm trong thế bị động, do hợp đồng là hợp đồng thỏa thuận mua bán, mà nhiều qui định chưa rõ ràng. Luật kinh doanh bất động sản mới đã có rất nhiều qui định cụ thể, rõ ràng hơn, theo hướng khách hàng được bảo vệ nhiều hơn, chủ đầu tư có trách nhiệm rõ ràng, và cũng có những quyền lợi chính đáng được bảo vệ. Khi kí kết hợp đồng mua bán, cần phải tỉnh táo, xem xét kĩ xem hợp đồng có đúng theo các qui định của luật pháp hay không".

Nhà đầu tư Nguyễn Thắng cho biết ý kiến: "Luật đã qui định rõ ràng, cụ thể hơn, và khách hàng cũng cần phải chủ động nâng cao sự hiểu biết về luật, tìm hiểu thông tin kĩ hơn. Khi tìm hiểu thông tin về một dự án bất động sản nào đó thì trước hết phải tìm hiểu xem chủ đầu tư năng lực thế nào, có dính phốt, có tai tiếng gì không, các dự án từng được họ thực hiện ra sao, có quyền yêu cầu bên bán cung cấp các giấy tờ pháp lý.

Trên thực tế, tôi gặp vô số trường hợp khách hàng thiếu kinh nghiệm, cứ nghe môi giới quảng cáo, nhìn hình ảnh được "vẽ" ra rất long lanh, nghe những lời tư vấn về những khoản lợi nhuận hấp dẫn, rồi đã xuống tiền đến cả tỉ, cả chục tỉ rồi thì ôm quả đắng".