Nghịch lý: Dự án không thiếu nhưng hiếm căn hộ cho người thu nhập trung bình

Bộ Xây dựng: Căn hộ bình dân "biến mất" trên thị trường

Thông qua "Báo cáo thị trường bất động sản quý III năm 2024" của Bộ Xây dựng, các thống kê đã khẳng định nguồn cung thị trường tiếp tục tăng: có 16 dự án được hoàn thành với quy mô khoảng 3.314 căn, số lượng dự án bằng 177,7% so với Quý II/2024 và bằng 76,1% so với cùng kỳ năm 2023; miền Bắc có 7 dự án, miền Nam có 6 dự án. Trong quý III năm 2024, có 55 dự án với quy mô khoảng 21.374 căn đủ điều kiện mở bán, tổng cộng hiện trên cả nước đang có 939 dự án được triển khai với quy mô khoảng 426.158 căn.

Về giá bán, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ. Bộ Xây dựng khẳng định trên thị trường, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán. Căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn chiếm tỉ trọng cao về giao dịch và nguồn cung trên thị trường, thứ tự còn lại là căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2).

Nguồn cung được mở rộng, hàng chục nghìn căn hộ được bán ra thị trường nhưng việc Bộ Xây dựng khẳng định căn hộ giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 không có sản phẩm để bán, không có giao dịch lại một lần nữa cho thấy rõ việc mất cân đối nguồn cung. 

Trong một hội nghị về thị trường bất động sản, một chuyên gia đã đưa ra nhận định rằng: "Chúng ta có đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, người thu nhập thấp có nhà ở xã hội để mua. Các chủ đầu tư thì hầu như chỉ tập trung xây dựng các dự án nhà ở thương mại phân khúc cao cấp. Người có mức thu nhập trung bình là nhóm đối tượng khách hàng lớn, có nhu cầu mua nhà rất cao nhưng dường như không có ai xây nhà bán cho người thu nhập trung bình". 

Mất cân đối nguồn cung

Hà Nội vừa có 14 dự án được phép mở bán, với tổng hàng chục nghìn sản phẩm bất động sản được cung cấp ra thị trường. Nhìn vào sản phẩm và giá bán của 14 dự án này, việc nguồn cung thiếu cân đối hiện lên rất rõ. 

Trong số 14 dự án này, có 2 dự án là nhà ở xã hội (với mức giá bán nằm trong khoảng 13 đến 18 triệu đồng/m2), còn lại là các dự án thương mại. 

2 dự án lớn với tổng số lượng căn hộ khoảng 4.000 căn nằm chung trong quần thể có tên gọi thương mại là Lumi Hà Nội. Dự án có số lượng căn hộ lớn tiếp theo với hơn 1000 căn hộ thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City. Mức giá về cơ bản của những dự án này trên thị trường hiện nằm ở mức từ 60 đến 90 triệu đồng/m2. 

Các dự án còn lại hầu hết đều là các dự án nằm trong phân khúc cao cấp. Dự án Noble Crystal Tây Hồ (phường Phú Thượng, quận Tây Hồ) với 955 căn cao tầng và 60 căn thấp tầng. Theo giá thị trường, nhà liền kề tại khu vực Tây Hồ là khoảng 300 triệu đồng/m2. Các căn hộ chung cư tại dự án này có mức giá bán rơi vào khoảng 200 triệu đồng/m2.

Trong số 14 dự án, dự án có số lượng sản phẩm ít nhất là dự án văn phòng và nhà ở thấp tầng Langs Village (phường Láng Thượng, quận Đống Đa) với 11 căn thấp tầng. Những căn liền kề, biệt thự với diện tích lớn, nằm trong 1 quần thể đẹp, quy hoạch tốt tại quận Đống Đa hiện là hàng hiếm, có giá bán vài chục tỉ đồng.

Các dự án nhà thấp tầng (liền kề, biệt thự) nằm tại Gia Lâm, Bắc Từ Liêm hiện có mức giá bán nằm trong khoảng 200 đến 300 triệu đồng/m2. Một dự án liền kề nằm tại thị xã Sơn Tây (cách trung tâm Hà Nội khoảng 50km) có mức giá bán thấp hơn, rơi vào khoảng 100 triệu đồng/m2. Nhà liền kề, biệt thự trong dự án mặc định không dành cho người thu nhập trung bình, các sản phẩm chung cư đa phần đều là những sản phẩm cao cấp, hướng đến nhóm đối tượng khách hàng có tài chính tốt. Trong số 14 dự án vừa được phép mở bán tại Hà Nội, sản phẩm bình dân hầu như không có. 

Bộ Xây dựng khẳng định bên cạnh việc giá bất động sản tiếp tục tăng, vấn đề nan giải là thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM.

Việc mất cân đối nguồn cùng này do một số nguyên nhân như: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất. Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn vay tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nhiều dự án đã, đang triển khai xây dựng thời gian qua phải tạm dừng, giãn tiến độ, chậm tiến độ triển khai xây dựng.

Nhiều chuyên gia đã dự báo rằng, trong thời gian tới, khi các địa phương áp dụng bảng giá đất mới sát với giá thị trường, chi phí đầu vào của doanh nghiệp, chủ đầu tư sẽ tăng cao, vì vậy họ buộc phải lựa chọn phương án xây dựng sản phẩm cao cấp. Nhà cho người có thu nhập trung bình hiện đã không có sản phẩm và thời gian tới sẽ càng trở nên kham hiếm hơn. 

Người thu nhập thấp, thuộc diện được mua nhà ở xã hội sẽ có nhà ở xã hội để mua, đề án xây dựng nhà ở xã hội tiếp tục được yêu cầu đẩy mạnh. Người có tiền, có tài chính cao không thiếu dự án, không thiếu sản phẩm để mua khi nguồn cung được dự báo sẽ tăng. Người thu nhập trung bình mua nhà ở đâu tiếp tục là câu hỏi khó có đáp án.