Nghịch lý thị trường bất động sản: Nguồn cung tăng nhưng khan hiếm nhà cho người thu nhập trung bình

Căn hộ giá dưới 2 tỉ đồng được dự báo "biến mất" trên thị trường

"Tôi hỏi có căn hộ nào khoảng 60-70 m2, 2 phòng ngủ, càng gần trung tâm càng tốt để tiện con đi học, giá khoảng 2 tỉ đồng thì có đến 3 bạn làm môi giới bất động sản đều trả lời không có. Mình cầm tiền đi tìm nhà mới thấy giờ những người có mức tài chính trung bình khó tìm được nhà lắm. 

Lương của tôi được 10 triệu đồng/tháng, lương của chồng tôi là 15 triệu đồng/tháng. Chúng tôi không nằm trong diện người thu nhập thấp để được mua nhà ở xã hội", chị Mai Hương (quận Đống Đa, Hà Nội) chia sẻ.

Tương tự, vợ chồng chị Lê Mai (ở TP Hồ Chí Minh) tích cóp được gần 2 tỉ đồng sau nhiều năm làm việc. Khi đi tìm mua nhà, chị nhận được nhiều phản hồi "giá khoảng 2 tỉ đồng thì làm gì có nhà nào mà mua". 

Chị Mai cho biết: "Khi có nhu cầu mua nhà, tôi mới tìm hiểu sâu hơn về thị trường thì thấy hiện có nhiều dự án nhà ở xã hội, dự án thương mại nhưng để tìm được căn có giá phù hợp thì thật khó. Những người như tôi không nằm trong diện người nghèo, cũng không phải người có tài chính tốt. Tôi cảm thấy những người như mình bị kẹt ở giữa".

Nhìn lại thị trường bất động sản 5 năm trước, số lượng căn hộ có mức giá khoảng 2 tỷ đồng nằm trên bảng tổng nguồn cung căn hộ còn khá nhiều nhưng từ năm 2022 trở lại đây, giá nhà liên tục tăng. Những căn hộ có giá dưới 2 tỉ đồng trở nên khan hiếm. 

Theo báo cáo của công ty chuyên về nghiên cứu thị trường bất động sản Savills, "Thành phố Hồ Chí Minh không còn sản phẩm căn hộ giá dưới 2 tỉ đồng trong năm 2023". Năm 2023, tổng nguồn cung chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh là 10.700 căn hộ (thấp nhất trong 10 năm qua), có 6.300 giao dịch được thực hiện và hơn 90% là căn hộ có giá bán từ 5 tỉ đến 10 tỉ đồng. 

Savills dự báo, nguồn cung căn hộ trong 2 năm 2024-2025 tập trung chủ yếu ở phân khúc giá từ 5 tỉ đến 10 tỉ đồng. Sản phẩm căn hộ thương mại giá dưới 2 tỉ đồng "biến mất" trên thị trường.

Cơ cấu sản phẩm mất cân đối

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân của người lao động làm công, hưởng lương tại Hà Nội năm 2023 là 9,7 triệu đồng/tháng. 

Anh Trung Kiên, trưởng nhóm bán hàng của Công ty bất động sản Đông Thành, cho biết: "Tại các thành phố lớn, nhóm khách hàng là hộ gia đình với mức tổng thu nhập từ 20 triệu đến 35 triệu đồng/tháng là nhóm khách hàng cơ bản. 

Sau khi trừ chi phí sinh hoạt hàng tháng, sau 10 năm, mức tiết kiệm được là khoảng 2 tỉ đồng. Tuy nhiên, hiện nay khó có sản phẩm giá bán phù hợp cho nhóm khách hàng chiếm phần đông này".

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam, có cùng nhận định "cơ cấu sản phẩm mất cân đối là nghịch lý chưa được giải quyết của thị trường bất động sản, với việc quá thiếu các sản phẩm bình dân có giá bán hợp lý, đáp ứng nhu cầu của một số lượng khách hàng rất lớn".

 Năm 2019, sản phẩm có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm 30% nguồn cung thì đến năm 2023 chỉ còn 6%. Theo thống kê của Hiệp hội, năm 2023, số lượng giao dịch căn hộ dưới 2 tỉ đồng tại Hà Nội chỉ chiếm 3% tổng lượng giao dịch.

Các chuyên gia về bất động sản đều nhận định với đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, năm 2024 và những năm tiếp theo, nhà ở xã hội sẽ là phân khúc dẫn đầu thị trường. 

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng dự án nhà ở xã hội mà các địa phương đăng kí hoàn thành trong năm 2024 là 108 dự án, với tổng 47.000 căn hộ. Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đăng ký hoàn thành 9 dự án, với tổng 5.000 căn hộ nhà ở xã hội.

Đầu năm 2024, chuyển động thị trường cho thấy nguồn cung có dấu hiệu tăng, với khoảng 10 dự án thương mại tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã thuộc diện đủ điều kiện để mở bán. Khảo sát nhanh các dự án này cho thấy, mức giá bán thấp nhất là 50 triệu đồng/m2, vượt qua khả năng tài chính của số đông khách hàng trên thị trường.