Người mua nhà lo lắng trước đề xuất kiểm soát khoản vay lớn

Tại dự thảo Thông tư sửa đổi, Ngân hàng Nhà nước đang đề xuất những quy định chặt chẽ về quy trình, điều kiện, thủ tục, hồ sơ, phương án cho vay vốn cũng như kế hoạch chi trả... của khách hàng với các khoản vay đó. Đặc biệt, ngân hàng quy định phải xác minh và kiểm soát một số khoản vay tiêu dùng giá trị lớn.

Chị Nguyễn Phương Thảo (Q.Tây Hồ, Hà Nội) cho biết, vợ chồng chị đang định mua một căn hộ chung cư trị giá 6 tỉ đồng. Theo kế hoạch, vợ chồng chị sẽ vay ngân hàng 50% giá trị căn chung cư. Tuy nhiên, khi nghe thông tin ngân hàng sẽ siết cho vay bất động sản, nhất là các khoản vay với số tiền lớn, chị Thảo tỏ ra lo lắng vì có thể chị sẽ không được vay tiền mua nhà.

Anh Phan Trọng Trung, đại diện một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội đang có dự án đầu tư tại miền Trung, cũng tỏ ra lo lắng: "Hiện nay, việc khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để tham gia thị trường bất động sản là phổ biến. Đó cũng là hình thức thúc đẩy thị trường bất động sản. Nếu bị siết vốn, chắc chắn nhiều khách hàng không thể tham gia thị trường này, từ đó, bất động sản sẽ gặp khó khăn".

Xác định khoản vay lớn thế nào?

Đại diện một ngân hàng thương mại cổ phần ở Hà Nội cho rằng, lý do mà Ngân hàng Nhà nước để ý đến các khoản vay lớn là để kiểm soát việc cấp vốn cho các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như bất động sản, chứng khoán… Vị lãnh đạo ngân hàng này cho hay, hiện tại, với các khoản vay khoảng 1 tỉ đồng cho bất động sản mà ngân hàng đang cho vay, hầu như ít ghi nhận nợ quá hạn. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản hiện có những căn nhà trị giá rất lớn, lên đến vài trăm tỉ đồng, khiến khoản vay của khách hàng cũng tỉ lệ thuận theo. Tuy nhiên, với nhóm khách hàng có khoản vay giá trị lớn nào, nhiều ngân hàng lại "săn đón" bởi thu nhập của nhóm khách hàng này rất lớn, lên đến 1 - 2 triệu USD/năm nên tính thanh khoản rất tốt. Để xác định giá trị của khoản vay lớn hay nhỏ thì phải dựa vào giá trị của tài sản đó (cụ thể là giá trị của bất động sản đó) với mặt bằng chung của thị trường. Tiếp theo, cần phải căn cứ vào thời gian vay. Chẳng hạn, cách đây 10 năm, giá chung cư bình dân là 12-14 triệu đồng/m2 thì giá 25 - 30 triệu đồng/m2 sẽ được gọi là cao. Tuy nhiên, hiện nay, thị trường chung cư cao cấp đã ở mức giá 100 triệu đồng/m2.

"Khái niệm về "khoản vay tiêu dùng giá trị lớn" theo tôi nghĩ là chưa rõ ràng. Có thể, sau khi ban hành quy định khung này, Ngân hàng Nhà nước sẽ phải có hướng dẫn chi tiết để triển khai. Việc kiểm soát vốn bất động sản là cần thiết nhưng chỉ nên kiểm soát chứ không nên cấm, nhất khi người vay đủ khả năng thanh khoản thì vẫn phải được cho vay", vị đại diện ngân hàng này nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng cho rằng, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn của khách hàng một cách chặt chẽ và kiểm soát rủi ro vốn trong lĩnh vực bất động sản là cần thiết. Tuy nhiên, một số nội dung trong dự thảo Thông tư mới của Ngân hàng Nhà nước chưa hợp lý. Cụ thể, HoREA nhận định, quy định này sẽ khiến dư luận hiểu rằng, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu "thắt chặt" tín dụng với bất động sản, bao gồm cả việc "thắt chặt" cho vay bất động sản cao cấp, vì đây là khoản vay "có giá trị lớn". Các ngân hàng có thể ngại ngần, không dám cho vay đối với nhóm doanh nghiệp, nhà đầu tư, kể cả người tiêu dùng vay để mua, thuê, xây nhà, bất động sản có giá trị lớn. Vì vậy, HoREA cho rằng nên thay thế từ "kiểm soát" bằng từ "quản lý" hoặc "tăng cường quản lý".

Ngoài ra, trong văn bản góp ý gửi đến Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, HoERA cũng đề nghị, Ngân hàng Nhà nước cần quy định cụ thể "khoản vay có giá trị lớn" là thế nào? Bao nhiêu là "giá trị lớn"? Với doanh nghiệp thì vay bao nhiêu là "giá trị lớn" mà với người tiêu dùng thì vay bao nhiêu là "giá trị lớn"… để thuận tiện cho công tác thống kê, quản lý và triển khai trong thực tế.