Quy định mới về diện tích tách thửa: Hà Nội quyết "triệt tiêu" nhà siêu mỏng, siêu nhỏ

Thửa đất sau thu hồi có diện tích dưới 15m2 sẽ không được tồn tại

Tại quyết định số 61/2024/QĐ- UBND "Quy định một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn TP Hà Nội", Điều 15 quy định về "Xử lý các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và mục đích quốc phòng, an ninh".

1. Các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại:

a) Đối với đất ở:

 - Thửa đất sau thu hồi có ít nhất một cạnh tiếp giáp tuyến đường giao thông và có diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 15m², kích thước mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng dưới 3m.

- Thửa đất sau thu hồi không có lối đi và có diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa quy định tại khoản 1 Điều 14 Quy định này.

b) Đối với đất khác: 

Thửa đất có diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 50m².

2. Việc hợp thửa đối với các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại:

a) Trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp: Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo, hướng dẫn người đang sử dụng đất thực hiện thỏa thuận về chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất để hợp thửa đất theo quy định; tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

b) Trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận: Ủy ban nhân dân cấp huyện tiến hành kiểm tra, xét duyệt, thông báo, hướng dẫn người đang sử dụng đất thỏa thuận và thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hợp thửa đất; Làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất theo quy định sau khi người sử dụng đất hoàn thành việc hợp thửa đất.

c) Thời gian thực hiện thỏa thuận hợp thửa đất quy định tại các điểm a, b khoản 2 Điều này là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp và 90 ngày đối với đất nông nghiệp, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành Thông báo thu hồi đất. 

Trường hợp không thực hiện được việc hợp thửa đất quy định tại các điểm a, b khoản 2 Điều này do xét thấy không đủ điều kiện để cho phép hợp thửa đất hoặc người sử dụng đất không có nhu cầu, không thực hiện được thỏa thuận hợp thửa đất, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.

d) Trường hợp Nhà nước áp dụng biện pháp thu hồi đất để xử lý các trường hợp đất không đủ điều kiện về mặt bằng xây dựng thì trình tự, thủ tục thu hồi đất và việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.

Nhà siêu mỏng, siêu nhỏ hết cơ hội tồn tại

Trên thực tế, khi Hà Nội tiến hành thu hồi đất để thực hiện các dự án mở đường, mở rộng nút giao thông, thực hiện các công trình cơ sở hạ tầng đô thị, các ngôi nhà vẫn hay được gọi là siêu mỏng, siêu méo, siêu nhỏ lại mọc lên, gây mất mỹ quan đô thị. Nhiều phần đất sau khi thu hồi chỉ có chiều sâu 0,5m nhưng có mặt tiền dài, sau đó được xây dựng tạo thành nhà siêu mỏng. Nhiều mảnh đất sau thu hồi có hình tam giác với 3 cạnh, chiều sâu 2m nhưng nơi nông nhất chỉ 30cm, chủ đất xây lên tạo thành nhà siêu méo. Tình trạng những ngôi nhà có mặt tiền rất nhỏ chỉ 1-2 m là không hiếm tại Hà Nội. 

Với quy định nói trên, những mảnh đất sau thu hồi có diện tích dưới 15m2, mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng là 3m sẽ không còn được tồn tại. 

Theo các nội dung quy định, những thửa đất không được tồn tại này sẽ hướng tới việc ưu tiên giải quyết theo hướng chủ đất thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng để hợp thửa với thửa đất khác. Trong trường hợp không thực hiện được thỏa thuận hợp thửa, thửa đất không đủ điều kiện tồn tại sẽ được thu hồi, chủ đất sẽ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo các quy định của pháp luật. 

Anh Mạnh Thắng - một nhà đầu tư bất động sản nhiều kinh nghiệm chia sẻ: "Trước hết, tôi ủng hộ quy định này. Những ngôi nhà siêu mỏng, siêu méo vẫn mọc lên bao năm nay, giờ đây Hà Nội đã có quy định rõ về diện tích và điều kiện tồn tại. Việc ưu tiên hướng đến hợp thửa cũng rất hợp lý, tuy nhiên điều này khá khó thực hiện trên thực tế. 

Nếu chủ thửa đất sau thu hồi có nhà liền kề sát cạnh hoặc phía sau, đương nhiên họ sẽ tiến hành hợp thửa, nhưng sẽ hiếm có trường hợp này. Người muốn mua nhất và được lợi nhiều nhất sẽ là nhà phía sau thửa đất đó. Nếu mua được và tiến hành hợp thửa, nhà phía sau sẽ thành nhà mặt đường lớn, có giá trị cao. Trên thực tế thị trường đã xảy ra, trong trường hợp này, người có đất không đủ điều kiện tồn tại sẽ đòi giá chuyển nhượng rất cao, vượt hẳn giá thị trường, thậm chí là do tâm lý, nhất quyết không bán lại cho nhà phía sau". 

Anh Thắng chia sẻ câu chuyện sau khi tuyến phố Xã Đàn (quận Đống Đa) mở rộng, nhà phía trước còn lại phần đất có chiều dài 5m nhưng chiều sâu là 0,3m, chỉ như một bức tường nhưng đã đòi nhà phía sau số tiền là 10 tỉ đồng nếu muốn mua lại. 

Về vấn đề này, kiến trúc sư Nguyễn Trường Thành đưa ra ý kiến: "Quy định về diện tích, chiều sâu hoặc mặt tiền cho những thửa đất không đủ điều kiện tồn tại như trên theo tôi là hợp lý, sẽ triệt tiêu được tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo, gây mất mỹ quan đô thị. Chúng ta đã chưa chú trọng đến quy hoạch chi tiết, cụ thể, tạo nên bộ mặt đô thị rất lộn xộn, thiếu trật tự. Lẽ ra Hà Nội và các địa phương cần phải có quy định thật rõ ràng điều này từ lâu. 

Đã có quy định, nhưng chúng ta cũng cần phải tính đến giải pháp sau khi thu hồi những thửa đất siêu nhỏ này thì sẽ làm gì, xây dựng gì thì hợp lý, không lãng phí đất, tạo được hiệu quả. Chúng ta sẽ hướng đến việc thực hiện các công trình công cộng, công trình phục vụ công đồng tại những diện tích đất này. Trên thực tế, sau mở đường, tại những tuyến phố, nút giao thông to đẹp, thì những thửa đất nhỏ, mỏng, méo thường nằm rời rạc, thiếu liên kết, bởi vậy phương án sử dụng, phương án xây dựng để làm sao cho đẹp và hợp lý cũng khá nan giải".