Sự thật về những tập đoàn bất động sản "nghìn môi giới", "lương 30 triệu"

Ra đời vài năm, có hàng chục nghìn nhân sự, văn phòng khắp nơi

Thời gian qua, dư luận tò mò về một tập đoàn bất động sản "khoe" có 24.000 nhân sự. Tuy nhiên, theo thông tin trên cổng thông tin Quốc gia về thành lập doanh nghiệp, tập đoàn này chỉ có 5 người đăng ký thuế. 

Trên website chính thức, tập đoàn này giới thiệu được thành lập vào năm 2020, với "sứ mệnh kết nối khách hàng và chủ nhà, tư vấn về pháp lý và tình trạng bất động sản trước khi giao dịch diễn ra, điều tiết làm tăng tính thanh khoản cho hàng ngành bất động sản trên khắp các quận nội và ngoại thành tại Hà Nội và TP HCM".

Tập đoàn này giới thiệu hiện có 28 trụ sở, 300 khối/phòng kinh doanh, 1900 lãnh đạo và quản lý các cấp, có tới 32.000 thành viên, đối tác tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và TP Thủ Đức.

Một tập đoàn bất động sản khác tự giới thiệu trên website chính thức "trong chiến lược phát triển 5 năm lần thứ 1 (2020-2025), xác định mục tiêu trở thành tập đoàn môi giới bất động sản thổ cư có vị trí vững chắc trong Top đầu về môi giới bất động sản lớn nhất Việt Nam". Mới qua 4 năm hình thành, tập đoàn này giới thiệu rằng mình có 15 văn phòng, 40 đối tác và hơn 20.000 nhân viên.

Còn một Tập đoàn bất động sản khác giới thiệu khẩu hiệu "Môi giới bất động sản thổ cư số 1 Việt Nam" và quảng bá đang có số lượng 5.000 môi giới và 100.000 căn nhà đang bán tại Hà Nội và TP HCM. 

Một công ty khác là bất động sản P.X cũng có những quảng bá trên các nền tảng mạng xã hội là có hàng nghìn thành viên cùng hàng nghìn sản phẩm trong kho hàng đang bán.

Với số lượng nhân sự, thành viên từ vài nghìn đến vài chục nghìn người, tương đương nhân sự của những tập đoàn lớn, nhiều người chưa hiểu rõ đã nghĩ rằng quỹ lương, quỹ bảo hiểm của các tập đoàn bất động sản này sẽ vô cùng lớn. 

Các sự kiện khai trương văn phòng mới tại các tỉnh thành của các tập đoàn này luôn được các thành viên công ty chăm chỉ quảng bá một cách rất tự hào. Mới chỉ vài năm xuất hiện, các công ty này đã có văn phòng khắp nơi, hệ thống "phình" ra nhanh chóng lại khiến nhiều người đặt câu hỏi liệu đây có phải "mô hình đa cấp bất động sản"?

Tuyển "500 anh em về kiếm triệu đô"

Trong tất cả những phần giới thiệu, có thể nhận thấy ngay các tập đoàn, công ty bất động sản nghìn người này hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản và từ khóa chính là "bán bất động sản thổ cư". 

Kho hàng, sản phẩm chính của các công ty này là bất động sản thổ cư, thường là nhà ở riêng lẻ tại đô thị, biệt thự, nhà phố, nhà liền kề, "nhà đất trong dân", nhà tập thể, chung cư thứ cấp (đã được mua sơ cấp lần 1 và bán lại). 

Các thành viên công ty là môi giới bất động sản, kết nối mua bán nhà giữa chủ nhà và người có nhu cầu mua và thu về % hoa hồng môi giới theo thỏa thuận.

Các công ty này liên tục tuyển nhân sự "thu nhập từ 30-40 triệu đồng/tháng". Các thành viên công ty bên cạnh việc rao bán bất động sản trên trang cá nhân thì cũng thường xuyên đăng tuyển, mời người hợp tác, mời thêm thành viên với những khẩu hiệu "thu nhập từ 30 triệu đồng/tháng cho đến không giới hạn", "tuyển 500 anh em về kiếm triệu đô", "kho hàng nghìn căn để bán luôn sẵn". Người gia nhập "không cần vốn", chưa có kinh nghiệm sẽ được hỗ trợ, có thể làm thêm, thời gian thoải mái, chủ động tự do.

Trên thực tế, muốn trở thành thành viên, muốn "thử sức làm môi giới bất động sản để kiếm triệu đô" tại các công ty, tập đoàn hoạt động kiểu này khá đơn giản về thủ tục. Người muốn thử sức cần có người giới thiệu, mang căn cước công dân đến văn phòng, trụ sở công ty điền các thông tin cá nhân, điền đơn xin ra nhập. Sau đó, thành viên mới sẽ được hỗ trợ tham gia một khóa học ngắn trong vài buổi, được chuyên gia đào tạo của công ty hướng dẫn cơ bản về quy trình mua bán bất động sản, các nghiệp vụ đơn giản cơ bản nhất về rao bán bất động sản trên các nền tảng, cách tìm kiếm khách hàng, kết nối để xúc tiến mua bán bất động sản. Người mới được đưa về các nhóm do các trưởng phòng quản lý, được tiếp xúc với bảng hàng, chính thức trở thành thành viên, thành cộng tác viên, rao bán và tìm nguồn hàng để bán, bước đầu đi vào con đường trở thành "môi giới bất động sản". 

Các cộng tác viên là thành viên công ty, được tham gia các hoạt động phong trào, nhưng không có hợp đồng chính thức, không có lương cứng, không có chế độ bảo hiểm xã hội hay các chế độ của như người lao động trong các lĩnh vực khác mà chỉ có thu nhập từ hoa hồng khi bán được hàng. 

Chính bởi hình thức này, số lượng các quản lý các trưởng phòng ở các công ty bất động sản rất nhiều, số lượng thành viên thì dễ dàng lên đến hàng nghìn, hàng chục nghìn người chỉ sau thời gian ngắn.

Sản phẩm nhà đất thổ cư, bất động sản để bán trong các mô hình công ty kiểu này  có đầu chủ và đầu khách. "Đầu chủ" là người tìm về sản phẩm, kí hợp đồng với người có nhu cầu bán, đưa sản phẩm vào bảng hàng, "đầu khách" là người tìm ra khách hàng mua bất động sản. Hoa hồng của mỗi sản phẩm được bán theo hình thức công ty này thường là 3% giá trị bất động sản, cao hơn so với mức hoa hồng vẫn thường thấy trước đây là 1- 2% của các hình thức bán khác. Hoa hồng sẽ được chia cho "đầu chủ", "đầu khách" và một phần thuộc về công ty.

Nhiều chủ nhà khi muốn bán nhà đã chọn hợp tác, kí hợp đồng với các môi giới, các "đầu chủ" của các công ty này do mạng lưới lớn, đông môi giới, thông tin lan tỏa nhanh chóng. Với mức hoa hồng 3%, chưa kể thường có thưởng thêm như vài chỉ vàng, điện thoại iPhone hay xe máy nếu môi giới bán được nhanh, giá nhà bán qua công ty kiểu này luôn cao hơn do tốn thêm chi phí. Một chủ nhà cần thu về "giá nét" 7 tỉ đồng cho 1 căn nhà, nhưng khi bán qua công ty kiểu này, giá nhà sẽ luôn được rao lên khoảng 7,5 đến 7,8 tỉ đồng, trừ khoản khách mặc cả xuống, mức giá được chốt xuống khoảng 7,3 tỉ là có thể giao dịch được, phần 300 triệu đồng là chi phí cho việc bán qua công ty. Những căn nhà bán qua công ty kiểu này sẽ có giá rao ban đầu chênh lên cả tỉ đồng là điều dễ hiểu.

Nhiều người có nhu cầu mua nhà vẫn thắc mắc thậm chí khó chịu, dừng hợp tác khi các môi giới đòi chụp lại ảnh, chụp lại căn cước công dân lấy thông tin, đưa ra yêu cầu quay clip quá trình đi xem nhà của khách hàng. 

Lý do của việc này là sau khi khảo sát căn nhà, rao bán, có được khách quan tâm, môi giới sẽ phải ký phiếu, báo với trưởng nhóm và đầu chủ việc mình dẫn khách và xếp lịch xem nhà. Môi giới cần lấy lại thông tin để sau khi căn nhà được bán thì kiểm tra lại thông tin xem người mua có phải khách mình từng dẫn hay không. Với mức hoa hồng 3%, nhiều khách hàng thường tìm cách gặp, thương lượng trực tiếp việc mua bán với chủ nhà, "cắt cầu" với môi giới, cắt chi phí hoa hồng. Trước việc khách thường xuyên "khôn" kiểu này, môi giới cũng phải có biện pháp đối phó lại việc "cắt cầu", tốn công sức nhưng không được hưởng hoa hồng.

Hoạt động của hàng nghìn môi giới kiểu này đúng hay sai?

Thu nhập từ 30-40 triệu đồng/tháng, kiếm triệu đô trong những lời chào mời về lý thuyết là không sai, nhưng với điều kiện bạn phải bán được thật nhiều nhà. 

Với hình thức dễ dàng trở thành công tác viên, chỉ sau khóa học kĩ năng sơ sài vài buổi là thành "môi giới bất động sản" như thế này, trên thực tế, đa phần các cộng tác viên công ty sẽ bỏ nghề sau một thời gian, vỡ mộng "kiếm triệu đô" từ bán bất động sản. 

Rất nhiều người sau thời gian vất vả nhưng không có thành quả nhanh chóng hiểu ra trở thành môi giới bất động sản, bán được nhà không hề dễ dàng và tự động bỏ nghề. Một số trụ lại được sẽ phải tự trang bị kiến thức và kĩ năng, và việc phải làm là đi học một khóa học về bất động sản tại đơn vị được cấp phép, sau đó tham gia thi để lấy chứng chỉ môi giới bất động sản. Những người trụ lại lâu dần sẽ tự xây dựng mạng lưới cộng tác viên, đội nhóm riêng của mình, để lên chức trưởng phòng, trưởng nhóm.

Theo Luật kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8 vừa qua, môi giới bất động sản sẽ buộc phải đảm bảo 2 yếu tố: hoạt động trong 1 công ty, đơn vị có ngành nghề kinh doanh môi giới bất động sản, phải có chứng chỉ môi giới bất động sản. Người vi phạm có thể bị xử phạt từ 20 đến 40 triệu đồng.

Với mô hình hoạt động kiểu này, rất nhiều cộng tác viên, thành viên mới của các công ty, tập đoàn môi giới này đã rao bán, thực hiện hoạt động kết nối mua bán bất động sản mà chưa có chứng chỉ môi giới. Tuy nhiên, trong hoạt động, các thành viên này "chỉ lấy khách về", tìm cách để "ra khách", cung cấp thông tin về bất động sản và dẫn khách đi xem nhà, và khi phát sinh hoạt động mua bán nhà thì được hỗ trợ bởi các trưởng phòng, những người đã có đủ chứng chỉ môi giới. 

Về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội) cho biết: "Trên thực tế, rất khó để có thể phân định rõ được việc chỉ cung cấp thông tin về bất động sản và môi giới mua bán bất động sản. Những hoạt động kết nối được hợp lý hóa bằng cách nói rằng họ chỉ cung cấp thông tin về bất động sản, đây chỉ các quan hệ dân sự thông thường, không vi phạm pháp luật, rất khó có thể xử phạt được". 

Chính bởi yếu tố này, các tập đoàn, các "công ty nghìn môi giới" vẫn đang hoạt động mạnh, vẫn có số lượng người vào ra xôm tụ. Trên một diễn đàn về bất động sản, nhiều người cho rằng mô hình bán nhà với 3% hoa hồng của các công ty này cũng là 1 phần nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng lên, nhiều mức giá "ảo" trong thời gian qua.