Thao túng thị trường bất động sản nguy hiểm không kém thao túng thị trường chứng khoán

Thị trường bất động sản "nhảy múa"

Vừa chào đón thêm thành viên mới, căn hộ chung cư hiện tại đã không còn phù hợp nên anh Hoàng Văn Toàn (32 tuổi, trú tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) quyết định tìm mua một căn hộ mới với diện tích rộng hơn để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của 4 thành viên trong gia đình.

Qua tìm hiểu, anh Toàn quyết định đặt cọc tiền để mua căn hộ với diện tích 72m2 tại một dự án cùng trên địa bàn quận Nam Từ Liêm với giá 3,2 tỉ đồng. Hợp hướng, diện tích phù hợp và biết giá chung cư đã có nhiều biến động nên anh Toàn đã chủ động nhờ môi giới đẩy nhanh tiến độ đàm phán, giao dịch.

Tuy nhiên, khoảng 3 ngày sau (trước ngày hẹn làm thủ tục công chứng, sang tên sổ hồng 1 ngày), chủ căn hộ chung cư đã bất ngờ thông báo chỉ thực hiện giao dịch khi nhận đủ số tiền 3,5 tỉ đồng (hơn 300 triệu so với giá ban đầu). Người chủ này cũng chấp nhận trả lại số tiền anh Toàn đã đặt cọc trước đó đồng thời chi trả thêm một khoản gọi như tiền phạt.

"Người chủ căn hộ nói rằng hiện tại giá chung cư đang tăng từng ngày nên không đồng ý giao dịch với giá trước đó đã thỏa thuận nữa", anh Toàn nói và thông tin thêm đến thời điểm hiện tại, anh và vợ vẫn chưa tìm được căn hộ ưng ý trong tầm tiền nhỉnh 3 tỉ đồng.

Tại báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn đầu về tỷ trọng giao dịch. Phân khúc căn hộ ghi nhận 3.700 giao dịch thành công, chiếm gần 60% tổng lượng giao dịch toàn thị trường, mặc dù, các dự án mới mở bán hầu hết đều có mức giá thuộc phân khúc cao cấp.

Việc giá nhà chung cư tăng chóng mặt như thời gian qua theo TS Nguyễn Văn Đính (Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) là không hợp lý bởi giá tăng không có một cơ sở, căn cứ nào cả. Ông Đính cho rằng, nhu cầu mua nhà ở thật hiện nay có, trong khi đó nguồn hàng lại khan hiếm khi trong thời gian 4 – 5 năm qua gần như Hà Nội không có thêm dự án mới.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng khẳng định, trong giai đoạn thị trường trầm lắng thì giá chung cư vẫn tăng. Tuy nhiên, biên độ tăng cũng chỉ 5 – 7%. Vậy nên, trong bối cảnh thị trường chỉ vừa thoát ra khỏi khủng hoảng, bỗng nhiên giá chung cư lại tăng chóng mặt thì rất bất hợp lý.

Khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, giá tăng nhanh nhưng giao dịch thực tế thì gần như không có mấy, giao dịch không tăng so với các quý trước. Ông Đính cho rằng, việc tăng giá bất thường này sẽ kéo giảm tỷ lệ giao dịch, tạo giá ảo. "Người bán thì cứ thấy thị trường giá tăng nên ngần ngại bán chờ giá tăng nữa. Trong khi đó, người mua thì không chấp nhận giá quá cao dẫn đến xuất hiện thị trường ảo và có nguy cơ cao sẽ biến thành khủng hoảng", ông Đính cho biết.

Cần sớm có chế tài đối với hành vi thao túng thị trường bất động sản

Trước tình trạng nhà đất (đặc biệt là căn hộ chung cư) tăng giá một cách bất thường như hiện tại ở Hà Nội, mới đây, Bộ Xây dựng có Văn bản số 1488/BXD-QLN đề nghị UBND thành phố Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch, môi giới, đặc biệt các dự án chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường và có biện pháp chấn chỉnh, xử lý các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản, nếu có.

Trước thông tin trên, nhiều người cho rằng cần phải có chế tài xử lý về hành vi thao túng làm giá trong thị trường bất động sản cũng như nước ta cũng đã có chế tài xử lý về hành vi thao túng thị trường chứng khoán.

Tuy nhiên, chia sẻ với Báo PNVN, luật sư Lê Cao (Chủ tịch Công ty Luật FDVN - Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng) cho rằng việc hình thành chế tài xử lý những hành vi nhằm thao túng thị trường bất động sản còn nhiều vướng mắc, khó khăn.

Ông Cao nhận định, thị trường bất động sản hiện nay đã và đang xảy ra việc thao túng, làm giá, thông đồng, cấu kết giữa các nhóm lợi ích để đẩy hoặc ghìm giá nhằm trục lợi trên thị trường bất động sản; lợi dụng hoạt động mua bán bất động sản để gián tiếp thổi giá trị thương hiệu doanh nghiệp…

"Hiện Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan không quy định rõ hành vi gây nhiễu loạn thị trường bất động sản. Song, chúng ta có thể hiểu đó là các hành vi làm cho giá trị bất động sản bị thổi phồng. Và dù, pháp luật hiện không đề cập trực tiếp đến hành vi này nhưng cũng có quy định cấm các hành vi mà từ đó có thể gây nên những tác động tiêu cực, có thể dẫn đến nhiễu loạn thị trường bất động sản", ông Cao cho biết.

Vị luật sư lý giải thêm, tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nghiêm cấm hành vi: "Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản"; "Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản"…

Các vi phạm liên quan đến kinh doanh bất động sản quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP cũng chưa chỉ rõ xử lý vấn đề thao túng, nhiễu loạn thị trường bất động sản dẫn đến việc xử lý vi phạm hành chính chủ yếu đối với các hành vi khác, do đó cơ chế để xử lý mạnh tay vấn đề này trên thực tế khá khó khăn.

Bộ luật Hình sự cũng chưa quy định tội danh nào trực tiếp về hành vi thao túng thị trường bất động sản. Do đó, để có thể xử lý hình sự với các hành vi sai phạm liên quan thường phải viện dẫn sang các tội danh như: Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, Lừa dối khách hàng… Ông Cao cho rằng, do luật chưa bắt kịp được từng hành vi cụ thể nên cần phải có những quy định cụ thể hơn để giải quyết vấn đề.

"Luật cũng đã có quy định về tội Thao túng thị trường chứng khoán, chỉ rõ các dấu hiệu của việc thao túng, nhiễu loại thị trường làm cơ sở cho việc xử lý trách nhiệm hình sự đối với các hành vi sai phạm. Trong khi đó, hành vi gây nhiễu loạn thị trường bất động sản cũng hậu quả nguy hiểm cho xã hội cũng không thua kém thì lại chưa có quy định xử lý cụ thể. Việc thiếu chế tài xử lý đã làm cho các chủ đầu tư, những người kinh doanh bất động sản dường như ít lo sợ sai phạm", ông Cao đánh giá.

Để giải quyết vấn đề này, theo Chủ tịch Công ty Luật FDVN, thao túng, nhiễu loạn thị trường bất động sản cần được quy định rõ là những hành vi cụ thể nào, chế tài xử lý ra sao? Đó là những vấn đề mà các nhà làm luật cần khẩn trương hoàn thiện để giúp thị trường bất động sản về với đúng giá trị thực, tránh ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.

"Nếu có một hệ thống quy phạm đủ mạnh, các sai phạm sẽ chắc chắn giảm đi, hơn nữa khi đã xác định rõ trong luật, thì khi xử lý cũng tránh được sai sót, tránh được việc cố ép hình sự hóa quan hệ tranh chấp kinh doanh, dân sự", ông Cao kết lại.