Thị trường bất động sản sẽ ra sao khi có luật mới?

Ngày 30/5/2024, buổi tọa đàm "Pháp lý và thị trường bất động sản trong chu kỳ mới" do Câu lạc bộ Bất động sản TPHCM (HREC) tổ chức, thu hút sự quan tâm đặc biệt của các chuyên gia về pháp lý, các chủ đầu tư, doanh nghiệp BĐS. 

Tại sự kiện, các chuyên gia đã chia sẻ, cung cấp nhiều thông tin quan trọng liên quan đến những điểm mới của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất Động sản năm 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024.

Kỳ vọng thị trường BĐS khởi sắc

Nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, Tiến sĩ Phạm Văn Võ – Thành viên hội đồng Khoa học và hội đồng Giảng huấn Viện Nghiên cứu và Đào tạo BĐS - Đại học Luật TPHCM cho rằng, với việc bỏ khung giá đất, áp dụng giá đất theo thị trường trong Luật Đất đai 2024; hoặc với quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, có quyền và nghĩa vụ tương tự như cá nhân trong nước, tức được phép mua nhà như người ở trong nước…, thị trường BĐS trong thời gian tới có thể khởi sắc hơn. Tuy nhiên, ông Võ cũng nhận định, trường hợp giá nhà đất có tăng, các cơ quan quản lý sẽ có biện pháp can thiệp để điều tiết cho phù hợp.

Với vai trò đơn vị quản lý nhà nước, ông Huỳnh Thanh Khiết – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho rằng những quy định mới giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản, và đó là lý do giúp cho nguồn cung nhà ở cho người dân, đặc biệt là ở các đô thị lớn như TPHCM trong thời gian tới sẽ tăng lên. Ông Khiết dẫn chứng, Luật Nhà ở năm 2023 quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư…

Đối với loại hình nhà ở xã hội, Phó giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho rằng, Luật Nhà ở năm 2023 quy định rõ chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn, không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… Các quy định này tạo điều kiện cho các chủ đầu tư phát triển vào lĩnh vực nhà ở xã hội.

Giúp hoạt động kinh doanh BĐS ổn định

Theo Luật sư Châu Việt Bắc - Phó Tổng Thư ký Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), Phó giám đốc Trung tâm Hoà giải Việt Nam (VMC), trong giai đoạn từ 1993 – 2023, các vụ tranh chấp được giải quyết tại VIAC là 2.940 vụ. Trong đó, chỉ riêng năm 2023, số vụ tranh chấp là 424 vụ, tăng gần gấp đôi so với năm 2022 (292 vụ). Đáng chú ý, tỉ lệ các vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản chiếm 26,18% trong tổng số so với các tranh chấp khác được VIAC giải quyết (111/424 vụ).

Luật sư Việt Bắc cho biết, với những bổ sung trong các luật mới, sẽ tạo điều kiện pháp lý cho các dự án bất động sản được phép chuyển nhượng, cho thuê lại quyền thuê đất, hạn chế tranh chấp phát sinh, giúp hoạt động kinh doanh BĐS sẽ ổn định hơn.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Trọng tài và hòa giải thương mại. Tại Điều 236 của Luật Đất đai 2024 đã làm rõ thẩm quyền giải quyết của trọng tài, giải quyết những điểm chưa rõ ràng, vướng mắc. Nới rộng thẩm quyền của trọng tài, giảm gánh nặng cho Tòa án; giải quyết được một phần sự nhập nhằng trong thẩm quyền trọng tài quy định tại Bộ Luật dân sự (về thẩm quyền riêng biệt của Tòa án).

Bên cạnh đó, Điều 30 của Luật Đất đai 2024, bổ sung quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất và quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (Điều 34), tạo điều kiện pháp lý cho các dự án bất động sản được phép chuyển nhượng, cho thuê lại quyền thuê đất, hạn chế tranh chấp phát sinh.

Đối với Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật sư Châu Việt Bắc đánh giá, việc công khai thông tin BĐS đưa vào kinh doanh được quy định chặt chẽ hơn và bổ sung các hành vi bị cấm (Điều 6). Điều này hạn chế các nhầm lẫn, tranh chấp như thời gian qua liên quan đến tính pháp lý của các dự án bất động sản. Vấn đề chuyển nhượng dự án BĐS được quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn. Hạn chế được rủi ro, mâu thuẫn phát sinh. Ví dụ thông qua các mẫu hợp đồng kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh BĐS 2023 hoàn thiện khung pháp lý đối với các giao dịch liên quan đến môi giới, tư vấn và bổ sung loại hình kinh doanh mới "quản lý BĐS". Theo Luật sư Việt Bắc, các giao dịch dạng này đã "nhen nhóm" xuất hiện các năm qua và có khả năng tăng trong thời gian tới. Việc có quy định chi tiết, chặt chẽ hơn về nhóm giao dịch này sẽ góp phần thuận lợi hơn trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh. Đối với việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhiều quy định mới đã được bổ sung hoặc làm rõ hơn như: Đặt cọc (Điều 17), tỷ lệ thanh toán khi giao dịch bất động sản (Điều 25) nhằm hạn chế việc huy động vốn trái pháp luật.

Liên quan đến Luật nhà ở, Phó Tổng Thư ký VIAC chỉ ra rằng, Luật mới bổ sung thẩm quyền của Trọng tài thương mại giải quyết tranh chấp nhà ở (Điều 194 ). Chủ yếu tập trung điều chỉnh các quy định liên quan đến mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội. Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng thêm đối tượng được mua nhà ở xã hội đồng thời ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội.