Thị trường căn hộ chung cư tại TPHCM: Cung - cầu ngày càng “lệch pha”

"Cuộc đua" không cân sức

Căn phòng trọ rộng chưa tới 20m2 trên đường Âu Cơ (quận 11) với giá thuê gần 3 triệu đồng/tháng là nơi sinh sống của gia đình chị Trần Thúy An từ nhiều năm nay. Chị An cho biết, sau khi cưới nhau cách đây 5 năm, vợ chồng chị đã cố gắng làm ăn tích góp với hy vọng sẽ có được một ngôi nhà cho riêng mình. Thế nhưng, với giá nhà đất tăng lên nhanh chóng trong thời gian qua, giấc mơ đó ngày càng trở nên xa vời.

"Thu nhập của hai vợ chồng hàng tháng chưa tới 30 triệu đồng. Trước đây, trên thị trường còn căn hộ khoảng hơn 1 tỉ đồng. Chúng tôi tính toán nếu cố gắng tích lũy, cộng với việc vay mượn thêm thì có thể tậu được căn nhà cho mình. Nhưng bây giờ, trên thị trường không kiếm đâu ra căn hộ tầm hơn 1 tỷ đồng nữa, giá căn hộ đã tăng lên gần như gấp đôi", chị An chia sẻ.

Anh Lê Trung Hiếu (TP Thủ Đức, TPHCM) cho rằng đang diễn ra một "cuộc đua" không cân sức giữa thu nhập của đại bộ phận người dân so với sự tăng lên nhanh chóng của giá nhà đất. "Trong nhiều năm qua, thu nhập của tôi thật sự không tăng lên được bao nhiêu. Thậm chí còn khó khăn hơn do dịch Covid-19. Mình tiết kiệm được một thì giá nhà đất đã tăng lên đến 2-3 lần. Tại nhiều dự án, người mua giai đoạn đầu chủ yếu là đầu tư lướt sóng chứ người có nhu cầu nhà ở thật thì thật sự không nhiều", anh Hiếu chia sẻ.

Qua khảo sát cho thấy, hiện giá căn hộ chung cư bình dân ở TPHCM đã tăng lên mức 30-32 triệu đồng/m2. Thậm chí, ở các khu vực giáp ranh TPHCM thuộc các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, giá loại hình căn hộ này cũng cao ngất ngưởng. Không những vậy, các dự án ở nhóm này ngày càng trở nên khan kiếm và thậm chí đã "biến mất" trên trường. Thay vào đó, những dự án căn hộ phân khúc hạng trung, hạng sang, siêu sang đang ngày càng chiếm ưu thế. Như mới đây, giới đầu tư bất động sản tại TPHCM một phen xôn xao về sự xuất hiện của dự án tọa lạc trên đường Tôn Đức Thắng (quận 1) được công bố giá giao dịch thành công 18.000 USD/m2 (tương đương 423 triệu đồng/m2). Với mức giá này, mỗi căn hộ tại dự án có giá trị dao động từ 18-24 tỷ đồng tùy diện tích. Như vậy, có thể thấy rằng, cơ hội sở hữu nhà của người trẻ mua nhà lần đầu, người thu nhập thấp tại đang càng trở nên xa vời.

Cách nào để giải "bài toán lệch pha"?

Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2020, giá căn hộ chung cư vẫn có xu hướng tăng, trong đó tại TPHCM giá căn hộ chung cư quý IV/2020 tăng khoảng 3-4% so với cùng kỳ năm trước. Các loại căn hộ chung cư đều ghi nhận có sự tăng giá. Tuy nhiên, tỷ lệ tăng giá ở mỗi loại căn hộ chung cư tương đối khác nhau. Trong đó, các căn hộ bình dân có tỷ lệ tăng giá mạnh nhất, kế tiếp là căn hộ trung cấp. Đặc biệt, tại TPHCM hầu như không còn căn hộ với mức giá dưới 25 triệu/m2.

Báo cáo về thị trường bất động sản TPHCM trong quý I/2021 vừa được CBRE vừa công bố mới đây cho thấy, trong quý I/2021, nguồn cung chào bán được ghi nhận là 1.709 căn, giảm 74% so với quý trước và 53% so với cùng kỳ năm trước. Đây là một trong những quý có nguồn cung thấp nhất trong 3 năm qua. Thị trường bất động sản tại thành phố đang được dẫn dắt bởi phân khúc hạng sang và cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm. Phân khúc trung cấp chiếm 41%, trong khi các năm trước phân khúc này chiếm khoảng 55%-60% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang đứng thứ hai chiếm 39% tổng nguồn cung. Phân khúc cao cấp chiếm 20% và không có nguồn cung chào bán tại phân khúc bình dân trong quý. Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp tăng ở tất cả các phân khúc, đạt mức 2.219 USD/m2, cao hơn quý trước 2,9% và cao hơn năm trước 14,6%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, phân tích, từ số liệu cho thấy thị trường bất động sản thành phố chưa phát triển bền vững. Bởi lẽ, thị trường bất động sản chỉ phát triển bền vững khi đạt được cơ cấu sản phẩm hợp lý. Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc cao cấp. Nguyên nhân gây lệch pha cung - cầu có thể kể đến chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để chuẩn bị quỹ đất; thủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp cũng khiến giá nhà đội lên cao. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng không mấy "mặn mà" với phân khúc căn hộ chung cư bình dân.

Không ít chuyên gia cho rằng, hiện nay trên thế giới, nhiều nước đang tập trung vào mô hình nhà ở cộng đồng dành cho người có thu nhập thấp và trung bình. Việc phát triển nhà ở cần phải phù hợp nguồn thu nhập của người dân, không chỉ ưu tiên vị trí mà còn cần cả sự đa dạng các loại hình. Để giải được bài toán lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản hiện nay, nhà nước cần chủ động kiểm soát, điều tiết và định hướng sự phát triển ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng thị trường ngầm, phát triển tự phát và đầu cơ bất động sản. Ngoài ra, cần tạo điều kiện giải quyết khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư, xây dựng. Đồng thời có cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào việc xây dựng các dự án chung cư có mức giá phù hợp với đa số người dân.