Thị trường nhà đất cuối năm: "Cuộc chiến" về giá giữa người bán và người mua

Nhu cầu nhà ở thực chưa bao giờ suy giảm

Theo báo cáo thị trường của Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) và các báo cáo, nghiên cứu phân tích thị trường của nhiều công ty, đơn vị trong lĩnh vực bất động sản thì giao dịch bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2023 và nhìn chung của cả năm là suy giảm.

Nguồn cung kham hiến, giá nhà chung cư ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh tăng cao. Các dự án nhà ở xã hội còn chậm triển khai, do thủ tục nên chưa tiếp cận được nhiều khách hàng. Bất động sản đầu tư như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đầu tư dự án, đất nền sụt giảm mạnh.

Nhu cầu về nhà ở vẫn luôn chưa bao giờ suy giảm. Nhà ở thực, nhà riêng, nhà ở đô thị, "nhà đất trong dân" như cách nói quen thuộc, dễ hình dung của dân bất động sản là phân khúc vẫn luôn có nhu cầu cao, cả bán lẫn mua. Do giá chung cư liên tục tăng cao, cả những chung cư dạng tái định cư cũng ở "mức giá trên trời", thêm nhiều vụ lùm xùm "mua nhà xong phải đi căng băng rôn" khiến nhiều người chuyển hướng qua nhà đất, nhà riêng, nhà phố riêng lẻ. Số lượng nhà đầu tư đã "chán" bất động sản dự án, nghỉ dưỡng do chỉ thấy sụt không thấy lời lãi đâu, quay về hướng vào nhà ở để đầu tư cũng rất nhiều. Một số nhà đầu tư khác thì đã "nằm im", biến mất khỏi thị trường, môi giới hướng vào việc cung cấp thông tin, kết nối, chăm sóc khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực.

Trong bảng hàng của 2 công ty chuyên về bán nhà đất khá lớn của Hà Nội suốt cả năm qua, "nhà đất trong dân" chiếm số lượng áp đảo về danh mục hàng và sôi nổi các trao đổi. Trong khi đó, các mặt hàng dạng căn hộ nghỉ dưỡng, condotel, hàng dự án, đất nền để đầu tư không môi giới nào tương tác, lý do là không có khách hỏi. Trên các chợ bất động sản online, các tin bán nhà đất đang có số lượng nhiều, với đủ các mức giá.

"Các phân khúc khác thì tùy theo biến động thị trường. Sau dịch có một giai đoạn đất nền các địa phương nóng lên, rồi giờ thì im rồi, nghỉ dưỡng du lịch thì thôi bỏ qua, cả năm qua, cả công ty em không bán được cái nào. Nhu cầu mua bán nhà ở thì có bao giờ sụt đi đâu, nói chung môi giới suốt năm qua hầu hết đều chủ yếu tập trung vào mảng này", một nữ môi giới kỳ cựu nhiều năm trong nghề cho biết.

"Cuộc chiến" về giá giữa người bán và người mua

Với phân khúc nhà ở riêng lẻ, mấu chốt nhất của giao dịch mua bán nhà đất là giá bán. "Chủ bán nhà với khách sau khi xem nhà, ưng nhà thì cái chính là gặp được nhau về giá, đồng thuận về giá thì chốt được giao dịch. Về giá thì bây giờ như một cuộc chiến, giữa người bán và người mua" là chia sẻ chung của nhiều môi giới mà chúng tôi tiến hành khảo sát.

"Đống Đa, nhà đẹp ô tô đỗ cửa, kinh doanh tốt, chủ giảm chào 1 tỉ, 19 tỉ còn 18 tỉ, anh em nhanh để hái hoa". "Căn nhà này đã lên bảng hàng từ đầu năm 2023, 3 lần giảm giá, với giá chào ban đầu là 21 tỉ".

"Chủ ngáo giá tăng hẳn 2 tỉ, từ 20 giờ đòi 22 tỉ. Căn này có lẽ bỏ qua, đầu chủ nhắn với chủ nhà giá này thì thôi không hợp tác được...".

"Thanh Xuân, 45 mét 5 tầng nhà đẹp, ngõ thoáng rộng xe 3 gác chạy, khu cán bộ công chức an ninh tốt. Chủ muốn bán nhanh trước Tết, 8,7 tỉ giảm xuống 8,2 tỉ, anh em nhanh tay dẫn khách, chốt sớm hái hoa ăn Tết".

Các nội dung trên là các thông tin, trao đổi trong bảng hàng của 1 công ty bất động sản với gần 1.000 môi giới đang hoạt động. 

Dân bất động sản vẫn có những thuật ngữ riêng, rất độc lạ. "Hái hoa" là để nói về việc thu được hoa hồng, tiền công môi giới sau khi thực hiện kết nối thành công các giao dịch. Sau đợt dịch, giá nhà đất tăng vùn vụt, nhiều chủ bán nhà tăng giá, thuật ngữ "ngáo giá" xuất hiện với tần xuất nhiều hơn. Từ khoảng cuối năm 2022 cho đến suốt năm 2023, mức giá nhà ở thực bắt đầu dần giảm, do hàng loạt nhà ở với giá neo cao đã không thể giao dịch, không bán được. Thị trường phân khúc nhà ở thực có "cuộc chiến giá" vào thời điểm này chính vì giai đoạn nhà ở giá tăng bất ngờ sau dịch.

Thời điểm cuối năm cách Tết Nguyên đán khoảng 2-3 tháng luôn là quãng thời gian bận rộn nhất với các môi giới. Thời điểm này, tâm lý người có nhu cầu bán nhà muốn bán nhanh, người mua cũng muốn mua nhanh để nhận nhà, sang sửa nhà cửa rồi đón Tết. Người mua nhà phần đông đều có tâm lý giữ tiền, phòng thủ, chờ mức giá hợp lý. Chủ nhà muốn bán được nhà buộc phải chấp nhận xuống giá ở mức nhất định. "Hái hoa để đón Tết" là câu mà dân môi giới nhắc đến nhiều nhất lúc này, mang ý nghĩa tinh thần động viên nhau, vượt qua khó khăn.

Trung Kiên - môi giới chuyên nhà đất ở - cho biết: "Tôi vừa chốt xong được một giao dịch. Căn này mình "chăm" khách khá kĩ, theo sát cả chủ nhà và khách. Chủ chào 6,7 tỉ, nhà đẹp và giá chủ bán đưa cũng khá sát. Có 3 khách nét, tức những khách đã rất ưng căn nhà, cuối cùng sau đến 6-7 tháng gọi là cuộc chiến giá căng thẳng, một khách đã chốt mua với giá 6,3 tỉ, do sắp Tết người bán người mua đều "máu" rồi".

Một môi giới khác thì cho biết vừa lỡ mất một giao dịch dù khá mất thời gian, công sức để dẫn khách. Chủ ra giá bán 9,8 tỉ, môi giới tư vấn nên giảm. Cuối cùng, căn nhà được bán xong rất nhanh chỉ với giá 8,8 tỉ. "Một căn nhà chủ hợp tác với vài bên, đến gần chục môi giới cùng "chăm". Căn này rao bán từ rất lâu rồi, không bán được. Chủ hạ giá là bay luôn, mình còn chưa kịp đến, chuyện cũng bình thường trong nghề thôi", môi giới này chia sẻ.

Nữ môi giới Thu Hương khoe sau khi theo sát, tốn bao công sức cho cuộc chiến giá, thì khớp được giá bán vừa đủ đẹp cho đôi bên cả người bán và người mua, chốt được giao dịch và ngoài phần hoa hồng thỏa thuận thì còn được khách mua nhà thưởng thêm một khoản. Cô giới thiệu bên xây sửa nhà, làm nội thất cho chủ mới, lại được nhận thêm một khoản nhỏ công kết nối. "Em còn được tặng cho 2 cân xoài với chục quả bưởi ở trang trại trên Hòa Bình của chủ nhà nữa. Làm nghề môi giới, những ca như này là vui nhất", cô cho biết.

Cuối năm, thị trường sôi động hơn, các cuộc gặp gỡ giữa người bán người mua càng càng được đẩy mạnh nhiều hơn. Người bán, người mua, môi giới đều đang xúc tiến để có được những niềm vui đón Tết.