Tiền ồ ạt đổ vào thị trường bất động sản hạng sang Dubai mặc nguy cơ suy thoái toàn cầu

Thị trường bất động sản hạng sang Duabai hấp dẫn trong mắt giới siêu giàu

Vào tháng 3, tỷ phú Ấn Độ Mukesh Ambani mua một căn biệt thự trị giá 80 triệu USD tại Dubai cho con trai út của ông. Đó là một giao dịch kỷ lục cho thị trường bất động sản của Tiểu vương quốc này và kỷ lục đó đứng vững suốt 7 tháng.

Tuy nhiên, chỉ 13 tuần sau đó, một người mua bí ẩn đã trả 82,4 triệu USD cho căn biệt thự 8 phòng ngủ, 18 phòng tắm tại hòn đảo nhân tạo Palm Jumeirah.

Trong tháng này, Sở Đất đai Dubai (DLD) đã thông báo một giao dịch bất động sản trị giá 163 triệu USD trên đảo Palm Jumeirah mà không tiết lộ người mua, thiết lập mức cao nhất mọi thời đại.

Sự trỗi dậy không ngừng của thị trường bất động sản Dubai trong năm qua khiến nhiều người tin rằng những kỷ lục này sẽ sớm được thay thế. Các nhà môi giới và nhà phát triển cho biết các giao dịch diễn ra nhanh chóng hơn, với hơn 70% trong số đó là tiền mặt. Khách hàng đến với Dubai chủ yếu là những người Nga giàu có, những người sáng lập công ty khởi nghiệp và các nhà đầu tư từ các quốc gia láng giềng rủng rỉnh tiền sau khi giá dầu tăng vọt.

Giá bất động sản hạng sang của Dubai đã tăng 70,3% trong vòng 12 tháng cho đến tháng 9, khiến nó trở thành chỉ số tăng điểm cao nhất trên chỉ số toàn cầu của Knight Frank. Con số đó vượt xa mức tăng 2,5% của London, 8,9% của Paris và 7,3% của New York. Những khu vực này bị ảnh hưởng bởi lãi suất cao và suy thoái kinh tế liên quan đến năng lượng.

Sự thay đổi này là vô cùng ngoạn mục. Chỉ trong vòng một thập kỷ trước, thị trường bất động sản của Dubai suy sụp. Hiện tại, Dubai thuộc Các Tiểu vương quốc Ả rập Thống nhất (UAE) là trung tâm của một trong những đợt bùng nổ nhà ở hạng sang lớn nhất thế giới.

Một số nhà phát triển vẫn còn đang nợ các ngân hàng hàng tỷ USD. Một cơ quan giám sát tài chính quốc tế đã đưa UAE vào danh sách xám trong năm nay. Chính phủ cho biết họ đã đạt được tiến bộ ổn định trong việc theo dõi dòng tiền. Họ cũng đã thực hiện được các bước tiến trong những năm qua để ngăn chặn sự lặp lại của biến động giá trước đó.

Tuy nhiên, cơ quan đăng ký bất động sản của Dubai không được công khai. Bộ Đất đai cũng thường không cung cấp quyền truy cập thông tin về danh tính của những người mua bất động sản. Một số người chỉ trích các nhà chức trách ít khuyến khích tăng cường giám sát hoặc minh bạch vì lợi ích kinh tế từ các quỹ đổ vào thị trường nhà ở.

Học giả Jodi Vittori, người đã nghiên cứu lĩnh vực bất động sản của Tiểu vương quốc này cho biết: "Dubai là một nơi dễ mua bất động sản mà không cần công khai danh tính. Cứ mỗi lần khủng hoảng quốc tế, tiền dường như chảy về Dubai". Bà nói rằng dù thế nào, bất động sản vẫn là một phần quan trọng trong kế hoạch phát triển kinh tế của Dubai.

Cho đến nay, những mối lo ngại kể trên không đủ làm hạ nhiệt thị trường bất động sản đang khởi sắc này. Theo công ty tư vấn nhập cư Henley & Partners, UAE sẽ thu hút dòng tiền từ 4.000 triệu phú trong năm nay. Chính phủ Dubai đã cấp thị thực 10 năm cho người nước ngoài và đưa ra các cải cách để giúp Tiểu vương quốc này tự do hơn về mặt xã hội.

Trong số những người đến với Dubai có các nhà đầu tư Israel, triệu phú tiền số và các giám đốc điều hành quỹ đầu tư. Dubai cũng là điểm đến của những chủ ngân hàng muốn tránh các ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19 ở châu Á và hệ quả Brexit ở London.

Dubai là nơi nổi tiếng với tỷ lệ tội phạm thấp. Tuy nhiên nơi đây có những phức tạp nhất định về chính trị. Vị trí địa lý của khu vực này cũng nằm ở nơi nóng nhất hành tinh, với nhiệt độ mùa hè có thể lên tới 45 độ C.

Những người mua bất động sản Dubai sẽ được hưởng những lợi ích đáng kể về thuế. Theo công ty nghiên cứu CBRE, trong khi mua một biệt thự sang trọng ở Anh có thể phải chịu thuế từ 15% trở lên, ở Dubai người mua chỉ phải trả 4% thuế chuyển nhượng. Dubai có thuế VAT và thuế doanh nghiệp, nhưng không có thuế thu nhập.

Ông Murat Ayyildiz, Chủ tịch Alpago Properties ở Dubai, công ty đang xây dựng một số biệt thự trên Palm Jumeirah bao gồm cả căn biệt thự 18 phòng tắm nêu trên, cho biết: "Khách hàng của chúng tôi có xu hướng là những người siêu giàu có. Suy thoái và lãi suất cao không làm thay đổi cuộc sống của họ".

Thời kỳ bùng nổ trước đây ở Dubai đã thúc đẩy một làn sóng xây dựng nhà ở hạng sang cho đến khi cuộc suy thoái đột ngột diễn ra. Năm 2009, cuộc suy thoái đã khiến giá bất động sản giảm hơn 50%. Tiểu vương quốc nỗ lực ngăn chặn phá sản phần lớn là nhờ khoản cứu trợ 20 tỷ USD từ người quốc gia láng giềng Abu Dhabi.

Năm 2011, giá dầu phục hồi khi sự kiện Mùa xuân Ả rập nổ ra. Giá dầu giảm trở lại vào cuối năm 2014, buộc các chính phủ xung quanh Vùng Vịnh phải thắt lưng thuộc bụng.

Sự gia tăng mới nhất diễn ra từ hơn một năm trước. Dubai thu hút các khoản đầu tư bất động sản trị giá khoảng 6,6 tỷ USD vào tháng 8, mức cao nhất cả về số lượng và giá trị trong vòng 12 năm.

Những khu bất động sản mới thu hút người mua khắp thế giới

Cách bờ biển 20 phút đi tàu siêu tốc chính là quần đảo The World. Đây là một quần đảo nhân tạo với khoảng 300 hòn đảo do nhà phát triển Palm Nakheel xây dựng để tái tạo lại hình dáng bản đồ thế giới. Hoạt động xây dựng diễn ra không nhiều vì cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và tình trạng bên bờ vực phá sản của Nakheel vào năm 2009, khiến dự án mãi chỉ là một bãi cát.

Nhưng dòng tiền đổ vào gần đây đã vực dậy tình trạng trì trệ. Chuỗi khách sạn sang trọng Anantara đã mở một khu nghỉ dưỡng theo phong cách Maldives trên một hòn đảo trong The World.

Trên một hòn đảo khác là dự án mang tên Trái tim châu Âu. Ban đầu dự án tập trung vào các biệt thự trên mặt nước với một phần chìm dưới biển. Một số khách sạn tại đảo sẽ mở cửa vào cuối năm nay.

Trong khi đó, tập đoàn Nakheel thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính bằng cách tái cơ cấu nợ và đang cố gắng xây dựng thêm một quần đảo nhân tạo khác có tên là Quần đảo Dubai, nơi sẽ có các căn hộ bên bờ biển.

Các nhà phát triển khác đang xây dựng các tòa nhà cao tầng dọc theo các bãi biển Dubai. Trên đảo cọ Palm Jumeirah, Alpago đã bắt đầu xây dựng một tòa tháp 11 tầng được thiết kế bao gồm 9 căn hộ áp mái với hồ bơi trên cao.

Cũng trên đảo cọ Palm Jumeirah, một tòa nhà hiện đại mang tên Atlantis The Royal Residences đã mọc lên với bể sứa khổng lồ và bể bơi vô cực trên tầng 22. Ông Philippe Zuber, CEO của đơn vị phát triển bất động sản Kerzner International, cho biết rằng 231 căn hộ siêu sang trong tòa nhà đã được bán hết. Ông có kế hoạch đầu tư nhiều hơn cho Dubai, bao gồm một khu nghỉ mát có tên One & Only One Za'abeel với những căn hộ riêng được rao bán. "Chúng tôi tin rằng Dubai sẽ tiếp tục thu hút thế giới", Zuber nói.

Tuy nhiên, trong những tháng gần đây, UAE đã tăng lãi suất song song với Cục Dự trữ Liên bang Mỹ. Đó là một áp lực tiềm ẩn bởi vì các nhà phát triển, công ty xây dựng và ngân hàng trong nước tiếp tục gánh nặng nợ trên sổ sách.

Cơ quan xếp hạng Moody's Investors Service cho biết trong một báo cáo gần đây rằng các công ty bất động sản ở UAE đang ở vị thế tốt do kinh tế phục hồi mạnh mẽ nhưng "các mối đe dọa đang tăng lên" do các rủi ro bao gồm lạm phát cao, lãi suất tăng và lo ngại về suy thoái ở Mỹ và châu Âu.

Các dự án cao cấp bắt đầu trước năm 2009 vẫn còn trong tình trạng dở dang và công ty nghiên cứu CORE dự đoán rằng lãi suất tăng có khả năng làm chậm phần còn lại của thị trường nhà ở qua việc ngăn cản những người mua có thu nhập trung bình.

Nhưng những lo ngại đó không khiến các nhà phát triển của Dubai nản lòng. Động lực xây dựng của họ vẫn tiếp diễn không ngừng. Chủ tịch Ayyildiz của công ty xây dựng bất động sản hạng sang cho biết: "Tôi có lo lắng về một cơn sóng thần hay bão tố không ư? Nó giống như trận đại dịch, không ai nhìn thấy là nó diễn ra nhưng điều đó đã xảy ra rồi. Bạn thực sự không thể lo lắng về điều đó".