Mua nhà ở Đức: Sổ đỏ cả tập dày

Cộng đồng người Việt tại Đức là cộng đồng người gốc Á lớn nhất tại quốc gia này. Khá nhiều người gốc Việt đã có quốc tịch Đức hoặc có thường trú lâu dài đã mua nhà tại Đức.

"Bên này, giấy tờ nhà không phải một tờ như sổ đỏ hay sổ hồng như bên nhà mình đâu, mà là cả một tập hồ sơ sở hữu nhà. Khi nhận về, thấy tập hồ sơ khá dày, tờ nào cũng đóng dấu đỏ mình còn chẳng đọc hết mà đem cất", chị Vân Anh – một người đã định cư lâu dài tại nước Đức, hiện đang sống tại khu vực Nurnberg, bang Bayern - cho biết.

Chị Vân Anh mua nhà năm 2011, căn nhà có diện tích 90 mét vuông, xây 2 tầng, có sân đỗ được 2 xe ô tô. Tại bang Bayern nơi chị sống, nếu mua nhà và sở hữu, ở ổn định trên 10 năm sẽ không phải đóng thuế đất hàng năm nữa (tiền thuế đất là 300 EURO/1 năm). Chị Vân Anh cho biết may mà mình mua nhà từ hơn chục năm trước, bởi nếu mua ở thời điểm hiện tại, gia đình chị có thể không đủ tài chính để mua nhà. Giá căn nhà của chị so với thời điểm mua là năm 2011 đã tăng lên gấp khoảng 5-6 lần. Nhà đất, bất động sản tại Đức sốt nóng sau dịch, giá bán, giá thuê đều tăng chóng mặt. Chủ đề nhà đất, bất động sản luôn là chủ đề được quan tâm bậc nhất của người Đức.

Tại Đức, nhà nhiều tầng, cao ốc chỉ có ở khu vực trung tâm, còn vùng ven, ngoại ô các thành phố là nhà riêng hoặc dạng nhà chung cư có 4-5 tầng với nhiều căn hộ. Chị Vân Anh cho biết gần nhà có một khu chung cư đang xây dựng và rao bán, giá mỗi căn hộ 2 phòng ngủ là khoảng 600.000 đến 800.000 EURO, đắt gấp đôi so với trước dịch. Khu căn hộ được khởi công từ năm 2020 cho đến giờ vẫn chưa xong. Đức là đất nước nổi tiếng về công nghiệp và có tính kỉ luật cao, nhưng việc chậm tiến độ trong xây dựng vẫn là điều hay xảy ra. Chi phí xây dựng, chi phí nhân công ở Đức rất tốn kém.

Người sở hữu nhà trên 10 năm, không vay nợ ngân hàng sẽ được tòa án trả sổ đỏ, như trường hợp của chị Vân Anh. Nếu người mua nhà vay ngân hàng, hoặc ngôi nhà là đồng sở hữu của nhiều chủ, sổ đỏ sẽ được tòa án cấp cao ở địa phương giữ hộ.

Vợ chồng chị Quỳnh – anh Hà đã có có thẻ xanh thường trú lâu dài tại Đức, đã mua nhà và có vay ngân hàng. Vợ chồng anh chị cũng cảm thấy may mắn vì mua được đất vào năm 2019, trước khi giá đất tăng nóng tại Đức. Mảnh đất ở ngoại ô Berlin có mức giá là 325 EURO/1 m2 vào thời điểm đó theo anh chị là "tính ra chỉ chục triệu đồng cho 1 m2, rẻ hơn giá đất bên nhà mình rất nhiều". Tuy nhiên, giá xây dựng ở Đức khá cao, mảnh đất 400 m2 có giá mua tổng khoảng 120.000 EURO nhưng giá xây dựng căn nhà hết 200.000 EURO, cộng thêm chi phí hoàn thiện toàn bộ hết khoảng 100.000 EURO nữa. Tổng chi phí cho căn nhà là 450.000 EURO (tương đương khoảng 13 tỉ tiền Việt). Theo anh chị thì thủ tục xin cấp phép xây dựng tại Đức là khá phức tạp với nhiều loại giấy tờ, các đơn vị xây dựng thường nhận trọn gói từ khâu xin cấp phép đến hoàn thiện xây dựng căn nhà. So với thời điểm trước dịch, giá nhà đất tại Berlin hiện đã tăng lên gấp đôi.

Vợ chồng anh chị đã bỏ ra 30% và vay 70% chi phí tổng giá trị căn nhà, thời hạn vay trong 40 năm. Tại Đức và nhiều nước châu Âu, việc một người vay ngân hàng để mua nhà trong thời hạn khoảng 30-40 năm là điều bình thường. Với mua nhà đất, các ngân hàng thường có ưu đãi với việc sẽ không có khoản phí phạt khi trả nợ trước hạn. Giá nhà đất tăng và lãi vay ngân hàng cho mua bất động sản đã tăng nhiều trong thời gian qua. Do có vay ngân hàng, hồ sơ sở hữu của ngôi nhà của gia đình chị Quỳnh hiện đang được lưu giữ tại tòa án. Ngồi nhà vẫn có thể mua bán khi hồ sơ sở hữu được lưu giữ tại tòa án, 2 bên bán mua sẽ làm thủ tục và khi hoàn thành, tòa án sẽ tiến hành sang tên đổi chủ trong hồ sơ sở hữu nhà.

Chị Vân Anh cho biết những người có công việc ổn định, lâu dài tại Đức, các gia đình mà 2 vợ chồng đều thu nhập ổn định thì việc mua nhà là khá dễ dàng. Người mua luôn phải chứng minh được nguồn thu nhập, chứng minh "nguồn tiền sạch" mới có thể mua bán nhà. Sau khi chứng minh được thu nhập thì rất dễ để ngân hàng có thể cho vay. Với việc vay trong thời gian dài, khoảng 1/3 thu nhập sẽ được dành để trả nợ ngân hàng.

Tại Đức, khi mua bất động sản đầu tiên thì người mua sẽ phải đóng thuế chuyển nhượng là khoảng 3 đến 4,5% nhưng nếu mua từ bất động sản thứ 2 trở lên thì mức thuế chuyển nhượng là từ 8 đến 12%. Với bất động sản thứ 2, khi bán sẽ có qui định về thuế lợi nhuận, lợi nhuận được giám sát chặt chẽ. Nếu sở hữu bất động sản thứ 2 từ 10 năm trở lên rồi mới bán thì không phải đóng thuế lợi nhuận, nhưng nếu dưới 10 năm thì sẽ phải đóng thuế tới 43% số lợi nhuận thu được. Những qui định này nhằm hạn chế đầu cơ hay "lướt sóng" bất động sản tại Đức.

Tại Đức, khi sở hữu một ngôi nhà, chủ nhà ngoài đóng thuế đất còn tốn thêm khá nhiều loại chi phí, bao gồm điện, nước, phí gaz sưởi vào mùa đông, phí vệ sinh môi trường, rác thải, phí bảo trì nếu là căn hộ chung cư.

Theo những người Việt đang sinh sống ở đây, Đức là nước có chính sách cởi mở với việc đón người nhập cư, người lao động nước ngoài nên sức ép dân số lên quỹ nhà đất ngày càng tăng cao, giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng.