Bức tranh nợ vay của Novaland dưới thời Chủ tịch thế hệ kế nhiệm ra sao?

Dư nợ vay ngắn hạn giảm gần 2.000 tỷ đồng

Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (NVL) ghi nhận tổng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn tại ngày 30/9/2026 đạt khoảng 72.413 tỷ đồng, giảm nhẹ so với mức 72.567 tỷ đồng hồi đầu năm.

Điểm đáng chú ý không nằm ở mức giảm tổng dư nợ mà là sự thay đổi trong cơ cấu kỳ hạn vay. Cụ thể, dư nợ vay ngắn hạn giảm từ 31.718 tỷ đồng xuống còn 29.749 tỷ đồng, tương ứng giảm gần 1.968 tỷ đồng. 

Ngược lại, dư nợ vay dài hạn tăng từ 40.894 tỷ đồng lên 42.663 tỷ đồng, tăng khoảng 1.769 tỷ đồng.

Sự dịch chuyển này cho thấy Novaland đang có những điều chỉnh nhất định đối với cơ cấu nguồn vốn, theo hướng giảm bớt tỷ trọng nghĩa vụ vay ngắn hạn. 

Đối với doanh nghiệp bất động sản có chu kỳ đầu tư dài, việc cân đối thời hạn nguồn vốn với tiến độ triển khai, hoàn thiện và bàn giao dự án có ý nghĩa quan trọng, giúp hạn chế áp lực thanh toán tập trung trong ngắn hạn.

Xét theo nguồn vốn, dư nợ vay ngân hàng của Novaland tăng lên gần 32.888 tỷ đồng, trong khi dư nợ trái phiếu ở mức khoảng 22.068 tỷ đồng. Phần còn lại đến từ các khoản vay bên thứ ba và hợp tác đầu tư.

Việc duy trì được tổng dư nợ gần như đi ngang trong bối cảnh doanh nghiệp đang triển khai nhiều phương án tái cấu trúc, cho thấy Novaland đã có những bước điều chỉnh nhất định trong quản trị nghĩa vụ vay vốn.

Tuy nhiên, hiệu quả thực chất vẫn cần được đánh giá cùng khả năng thanh toán gốc, lãi và dòng tiền tạo ra từ hoạt động kinh doanh.

Hoán đổi nợ thành cổ phiếu, củng cố vốn chủ sở hữu

Được biết, một trong những giải pháp đáng chú ý trong quá trình tái cấu trúc tài chính của Novaland là chuyển đổi một phần nghĩa vụ nợ thành vốn cổ phần.

Thay vì phải sử dụng tiền mặt để thanh toán toàn bộ khoản vay hoặc trái phiếu đến hạn, doanh nghiệp có thể đàm phán với chủ nợ để chuyển khoản nợ thành cổ phiếu. Cách làm này giúp giảm nghĩa vụ nợ tương ứng với giá trị được chuyển đổi, đồng thời bổ sung vốn chủ sở hữu và cải thiện các chỉ tiêu về cơ cấu nguồn vốn.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng triển khai các phương án tái cấu trúc trái phiếu, đàm phán với các trái chủ và tổ chức tín dụng nhằm điều chỉnh thời hạn thanh toán, tạo thêm dư địa tài chính cho hoạt động kinh doanh.

Điểm tích cực là tại ngày 30/9/2026, vốn chủ sở hữu của Novaland đạt hơn 66.329 tỷ đồng, tăng khoảng 7.436 tỷ đồng so với mức 58.892 tỷ đồng đầu năm.

Trong đó, vốn góp của chủ sở hữu tăng từ khoảng 20.476 tỷ đồng lên 24.020 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối cũng tăng từ gần 16.976 tỷ đồng lên hơn 21.167 tỷ đồng.

Sự gia tăng vốn chủ sở hữu giúp cải thiện tỷ trọng nguồn vốn tự có trong cơ cấu tài chính. Nếu tại cuối năm 2025, vốn chủ sở hữu chiếm khoảng 23,6% tổng nguồn vốn thì đến cuối tháng 9/2026, tỷ lệ này đã tăng lên khoảng 25,6%.

Đây là chuyển biến đáng chú ý đối với một doanh nghiệp đang trong quá trình tái cấu trúc tài chính. Bởi việc củng cố vốn chủ sở hữu không chỉ giúp cải thiện các chỉ số trên bảng cân đối kế toán mà còn tạo nền tảng để doanh nghiệp tiếp tục huy động nguồn lực phục vụ triển khai dự án.

Dù vậy, cần phân biệt giữa việc tăng vốn chủ sở hữu thông qua phát hành cổ phiếu và cải thiện năng lực tạo tiền. Việc hoán đổi nợ giúp giảm nghĩa vụ thanh toán bằng tiền mặt, nhưng không trực tiếp tạo ra dòng tiền mới cho doanh nghiệp.

Tái cơ cấu nguồn vốn, mở rộng dư địa phục hồi cho Novaland

Bên cạnh việc điều chỉnh cơ cấu nợ vay, Novaland còn ghi nhận một số tín hiệu tích cực trong hoạt động kinh doanh. 

Theo kết quả công bố, lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt hơn 10.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế hơn 2.800 tỷ đồng.

Đáng chú ý, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tại ngày 30/9/2026 đạt hơn 23.446 tỷ đồng, tăng khoảng 3.093 tỷ đồng so với đầu năm. 

Đây là nguồn vốn doanh nghiệp đã nhận từ khách hàng đối với các sản phẩm chưa bàn giao, đồng thời phản ánh lượng sản phẩm phải bàn giao trong thời gian tới.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản từng bước phục hồi, việc đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện dự án, bàn giao sản phẩm và thu tiền từ khách hàng sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng cải thiện dòng tiền của doanh nghiệp.

Thực tế cho thấy, doanh nghiệp đang triển khai kế hoạch huy động vốn từ cổ đông hiện hữu, đồng thời thực hiện các phương án thanh lý tài sản và làm việc với tổ chức tín dụng để bổ sung nguồn vốn cho những dự án đủ điều kiện triển khai.

Nhìn tổng thể, sau 9 tháng đầu năm 2026, bức tranh tài chính của Novaland ghi nhận một số chuyển biến đáng chú ý: tổng dư nợ vay được duy trì ổn định, dư nợ ngắn hạn giảm, vốn chủ sở hữu tăng và kết quả kinh doanh có sự cải thiện.

Quá trình tái cấu trúc nợ thông qua hoán đổi cổ phiếu, gia hạn thanh toán và điều chỉnh kỳ hạn vay đang mở ra thêm dư địa để doanh nghiệp tập trung nguồn lực cho hoạt động kinh doanh.

Vào hồi tháng 4/2026, Novaland đã tổ chức lễ công bố và trao quyết định bổ nhiệm đội ngũ lãnh đạo cấp cao thuộc HĐQT và Ban Tổng Giám đốc của doanh nghiệp này.

Đáng chú ý, tại đây, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Novaland đã chuyển giao cương vị này cho con trai là ông Bùi Cao Nhật Quân, sinh năm 1982. Từ đó, ông Quân trở thành Chủ tịch HĐQT của Novaland.