Chung cư bình dân "biến mất" tại Nha Trang, Đà Nẵng

Chung cư cho người giàu 

Trong "Báo cáo thị trường bất động sản quý III năm 2024", Bộ Xây dựng khẳng định tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán. Cơ cấu sản phẩm của các dự án căn hộ chung cư mất cân đối khi căn hộ trung cấp (có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn chiếm tỉ trọng cao về giao dịch và nguồn cung trên thị trường, thứ tự còn lại là căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2).

Không chỉ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, tình trạng "dự án không thiếu nhưng chủ yếu bán cho người giàu" hiện đang phổ biến tại các đô thị lớn khác như Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh. 

Anh Đăng Khoa - môi giới bất động sản tại Đà Nẵng - đưa ra nhận định: "Thị trường Đà Nẵng rất sôi động về số lượng dự án, và có cảm giác như nhà chung cư xây lên để bán cho người Hà Nội. Các dự án đã đi vào hoạt động thì rất nhiều là các chủ đầu tư từ phía Bắc mua, môi giới Đà Nẵng tiếp khách Hà Nội liên tục. Khách hàng Hà Nội có lẽ đã quá quen với những mức giá cao, không thấy kêu than về mức giá chung cư, còn người Đà Nẵng thì cứ lên tầm 60-70 triệu đồng/m2 là chê đắt rồi". 

Theo thống kê từ batdongsan.com.vn, khách hàng từ Hà Nội đứng đầu về mức độ quan tâm đến bất động sản Đà Nẵng. Chị Mai Hoa - một người ấp ủ dự định "bỏ phố về biển", chạy trốn khói bụi ô nhiễm tại Thủ đô - chia sẻ: "Tôi đã dự định mua nhà tại Đà Nẵng từ vài năm trước nhưng chưa kịp mua, thời điểm đó tầm tiền 3-4 tỉ đồng là có thể mua 1 căn hộ chung cư trên 100m2, 3 phòng ngủ đẹp tại Đà Nẵng. Đến thời điểm này, dự án chung cư ở Đà Nẵng giá rơi vào khoảng 80 - 100 triệu đồng/m2 là chuyện rất bình thường, đắt không kém gì Hà Nội". 

Sở Xây dựng Đà Nẵng đã liên tục có các thông báo về các dự án được phép mở bán, với 5 dự án vào cuối năm 2023 và 7 dự án trong năm 2024 tính đến thời điểm này, hầu hết các dự án đều nằm ở phân khúc cao cấp, đều là các căn hộ hạng sang. 

Bất động sản Đà Nẵng luôn rất hấp dẫn, các dự án chung cư ở thành phố sông Hàn không thiếu. Dự án Sun Ponte Residence được quảng bá là "điểm đến không thể bỏ lỡ cho những ai yêu vẻ đẹp Đà Nẵng, vị trí kim cương, tầm nhìn đắt giá". Muốn đứng ở cửa sổ nhà mình ngắm cầu Rồng phun lửa, khách hàng sẽ phải bỏ ra số tiền là từ 80 triệu đồng/m2. Dự án Sun Symphony có tầm view sông Hàn có giá bán ở mức 88 đồng/m2. View biển đắt hơn view sông, một loạt dự án căn hộ chung cư cao cấp nằm trên trục Võ Nguyên Giáp "bước chân là xuống bãi biển" đều có mức giá bán từ 80 đến 120 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Một dự án "siêu căn hộ" hạng sang mới khởi công có mức giá "giữ chỗ" lên đến 130-140 triệu đồng/m2, những mức giá trước đây chưa từng có trên thị trường căn hộ Đà Nẵng. 

Tại một số dự án có mức giá "bình dân" hơn như Peninsula Đà Nẵng, Hiyori Garden Tower cũng có mức giá từ 55 triệu đồng/m2 trở lên. Dự án hiếm hoi có mức giá "rẻ" tại thành phố Đà Nẵng là FPT Plaza có mức giá rao bán cơ bản là 35 triệu đồng/m2.

Mất cân đối cơ cấu sản phẩm sẽ còn kéo dài

Thị trường căn hộ chung cư tại Nha Trang cũng chuyển động tương tự như Đà Nẵng, với các dự án bình dân, phục vụ được nhu cầu số đông khách hàng dần biến mất, thay vào đó các dự án cao cấp, giá bán cao có số lượng áp đảo. Khảo sát bảng hàng căn hộ tại Nha Trang, các dự án mới mở bán hoặc sắp tới sẽ ra thị trường đều có giá bán cao. 

Không có dự án mới có mức giá bán ở tầm 30 triệu đồng/m2, mức giá này chỉ có ở những dự án bình dân hiếm hoi đã bán từ lâu như Mường Thanh Viễn Triều. Một thành phố biển khác là Quảng Ninh hiện có khoảng 40 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã và đang triển khai với hàng chục nghìn sản phẩm. Trước đây, các dự án căn hộ có mức giá bán ở tầm 25 đến 30 triệu đồng/m2 vẫn có thể tìm thấy ở Quảng Ninh, nhưng hiện các dự án mới chủ yếu đi theo hướng cao cấp, giá bán cao.

Ông Nguyễn Thắng - Giám đốc Đông Thành Land - cho biết quan điểm: "Ngoài Hà Nội, các thành phố, đô thị lớn của chúng ta hầu hết đều giáp biển, có tiềm năng du lịch biển. Đi cùng sự phát triển, nâng cấp du lịch, các dự án căn hộ du lịch nghỉ dưỡng theo hướng cao cấp là điều đáng mừng. Tuy nhiên, các thành phố lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh cùng là nơi có dân số cao, nhu cầu nhà ở lớn, nhưng dự án chung cư chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, giá bán cao là điều rất bất hợp lý, bởi người có thu nhập trung bình khó có cơ hội sở hữu nhà. Một số lượng khách hàng lớn có nhu cầu có nhà sẽ không có dự án phù hợp với mức tích lũy, với mức có thể vay để mua nhà". 

Mất cân đối cơ cấu sản phẩm, dự án mới không thiếu nhưng chủ yếu là dự án cao cấp, đắt tiền là nhận định chung có trong báo cáo của Bộ Xây dựng và báo cáo của nhiều công ty nghiên cứu thị trường. Theo CBRE, trong thời gian tới, tình trạng mất cân đối, kém đa dạng về sản phẩm vẫn sẽ diễn ra tại thị trường các thành phố lớn, căn hộ từ trung đến cao cấp vẫn chiếm số lượng áp đảo. 

Theo Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm 2024, chung cư cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2 và phân khúc hạng sang có giá trên 80 triệu đồng/m2 chiếm áp đảo với tỷ lệ lên đến 70%. Việc mất cân đối cơ cấu sản phẩm sẽ còn tiếp tục trong ít nhất 2 năm tới và điều này ảnh hưởng không tốt đến thị trường.  

Các chuyên gia cho rằng cần phải nhìn nhận đầy đủ hơn việc mất cân đối cơ cấu sản phẩm và tìm cách để kéo giá bán bất động sản thấp xuống.