Chuyển đổi số trong giao dịch và quản lý bất động sản: Hướng tới công khai, minh bạch, vì lợi ích người dân

Mới đây, Bộ Xây dựng khẳng định sẽ sớm hoàn thiện, nâng cấp hệ thống thông tin về đất đai và nhà ở, đảm bảo an toàn, bảo mật cho người dân, khai thác hệ thống thông tin hiệu quả phục vụ công tác quản lý. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ được Bộ Xây dựng hoàn thiện, vận hành trước ngày 30/11/2025. Mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý cũng đang được gấp tút tiến hành xây dựng. Từ đầu năm, trong các kế hoạch hoạt động, Bộ Xây dựng nhấn mạnh việc thực hiện chuyển đổi số, đổi mới sáng tạo trong công tác quản lý nhà ở, đất đai, quản lý thị trường bất động sản. 

Thực hiện tốt chuyển đổi số trong quản lý, ứng dụng công nghệ, đơn giản hóa thủ tục hành chính về đất đai, trước hết là hướng đến quyền lợi của người dân. Thực hiện tốt, người dân sẽ được hưởng lợi. 

Người dân cần một "chợ bất động sản" được quản lý tốt hơn, bớt hỗn loạn, bát nháo

Những người ít kinh nghiệm về mua bán bất động sản khi tìm kiếm mua bất động sản thường xuyên có cảm giác nhiều căn nhà được rao bán là "ảo", thông tin nhà đất và ảnh đi kèm thật giả lẫn lộn, đến 90% nhà được rao bán trên các nền tảng này là do môi giới rao bán dù thông tin thường xuyên là "chính chủ rao bán". Nhiều người dân, nhiều khách hàng đã ngán ngẩm trước những chiêu trò của những lực lượng môi giới thiếu chuyên nghiệp. 

Chiêu trò đơn giản nhất các môi giới vẫn hay làm để có được tệp khách hàng tiềm năng là đăng lên vài tin ảo, từ đó sẽ ra được nhóm khách hàng quan tâm và có mức tài chính phù hợp.

Với việc bùng nổ công nghệ, với việc hàng loạt các nền tảng mua bán bất động sản ra đời, việc tiếp cận các thông tin mua bán, giao dịch, cho thuê bất động sản với người dân đã dễ dàng, thuận lợi, nhanh chóng hơn. Các nền tảng này cũng liên tục cải tiến, mang đến cho người dùng trải nghiệm tốt hơn và thông tin nhiều hơn. 

Một nền tảng mua bán bất động sản lớn đã tích hợp công cụ so sánh giá để tham khảo, dựa trên nguồn dữ liệu khổng lồ mà nền tảng này có được. Tuy nhiên, dữ liệu chỉ mang tính tham khảo bởi giá ở đây là mức giá rao bán được người bán, người sở hữu tài khoản đưa lên chứ không phải giá bán trên thực tế thị trường. Từ đó có thể thấy, các nền tảng này hoàn toàn có thể trở thành phương tiện để những đối tượng đầu cơ lợi dụng để "thổi giá", "làm giá ảo".

Bằng công nghệ, các ứng dụng mua bán bất động sản đem đến thông tin ban đầu về bất động sản rao bán, kết nối người bán - người mua (rất ít) và trên thực tế trở thành công cụ bán hàng cho dân môi giới. Tính minh bạch và chuẩn xác, các thông tin về pháp lý là điều cần nhất, nhưng lại là điều mà người dùng chưa thực sự có nhiều khi sử dụng các ứng dụng này, và các ứng dụng cũng chưa thể làm được. 

Một ứng dụng mua bán được cung cấp bởi các đơn vị mạnh về công nghệ nhưng không do Nhà nước, không do các cơ quan quản lý thiết lập và quản lý về cơ bản là những website mua bán sản phẩm, và sẽ khó có nguồn dữ liệu, có cơ sở để xác thực tính pháp lý của người dùng và của sản phẩm bất động sản. Yếu tố này chính là yếu tố đầu tiên để nhiều người quan tâm đến việc có một "mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý".

Không phải người dân nào cũng hiểu và đọc được bản đồ quy hoạch 

Nhiều năm về trước, bà Nguyễn Thị Lan (Thạch Thất, Hà Nội) khi tiến hành mua bán, đã mua phải một mảnh đất dính quy hoạch treo, không thể xây dựng được nhà cửa.

Rút kinh nghiệm từ lần mua trước, ở lần mua bất động sản tiếp theo cho con trai, bà Lan tham khảo và quyết tâm "phải kiểm tra quy hoạch cho thật cẩn thận", thế nhưng: "Đầu tiên cô hỏi môi giới, người ta nói cô ơi bây giờ check quy hoạch đơn giản mà, nhiều ứng dụng có lắm. Môi giới mở ra, nhìn bản đồ quy hoạch cứ xanh xanh đỏ đỏ, tôi chẳng hiểu gì, biết gì mà check. Con tôi trẻ, rành công nghệ, mà cũng không đọc được luôn. Sau đó thì tôi mới thử đi hỏi địa chính xã ở nơi định mua đất, người ta trả lời rằng quy hoạch đều có trên Cổng thông tin điện tử hết rồi, cô cứ lên mà xem. Khổ, mình xem được thì đã không phải hỏi tận nơi. Tiếp đến thì kiểm tra xem cái sổ đỏ có chuẩn không, đi mua nhà chỉ sợ bị lừa phải sổ đỏ giả..."

Theo thống kê của Bộ Xây dựng ở năm 2023, 32% các vụ tranh chấp đất đai xuất phát từ sổ đỏ không hợp lệ. Bộ Xây dựng nhận định số lượng lớn các tranh chấp đất đai bắt nguồn từ sai sót trong giấy tờ hoặc thông tin chưa được kiểm chứng. Câu chuyện của bà Lan không phải trường hợp cá biệt. Theo một chuyên gia về bất động sản thì nhiều người dân khó nắm được, khó đọc được bản đồ quy hoạch, ngoài trừ những nhà đầu tư, môi giới bất động sản lâu năm nhiều kinh nghiệm. Các bản đồ quy hoạch đều đã được công khai, nhưng không phải ai cũng có thể đọc được, hiểu rõ được.

Nhà đầu tư Nguyễn Thắng chia sẻ: "Bất động sản có giá trị lớn, quyết định mua bán là quyết định lớn của cả đời người, ai cũng biết rằng cần phải kiểm tra pháp lý, kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng có chuẩn không. Rồi để tránh tranh chấp, còn phải đối chiếu giấy tờ gốc với căn cước công dân của chủ đất, sổ hộ khẩu nếu là hộ gia đình, rồi theo kinh nghiệm của tôi thì còn phải đối chiếu cả đăng ký kết hôn của vợ chồng chủ đất, nếu không kỹ có khi... ốm đòn, bị lừa đảo. Hiện nay, các loại giấy tờ được làm giả tinh vi, sổ đỏ có thể làm giả như thật, rất khó phát hiện. Với mua bán đất, người mua nên đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất, xem xét thực tế xung quanh có chuẩn với thông tin trên sổ đỏ hay không. Cách xem sơ đồ thửa đất, các toạ độ gốc trên sổ đỏ rồi xác định vị trí thì nhiều khi nhà đầu tư lâu năm còn vất vả, rồi việc đất có thuộc diện đất quy hoạch hay dự án nào không nhiều khi khó năm được do biến động liên tục".

Nhiều người dân mong muốn có thể có 1 nền tảng tin cậy, dễ hiểu để thuận lợi trong việc tìm hiểu, kiểm tra thông tin, tính pháp lý của bất động sản

Theo quy định, hiện tại, muốn kiểm tra thông tin thửa đất phục vụ mục đích chuyển nhượng, người dân, hộ gia đình có thể nộp phiếu yêu cầu theo mẫu, gửi bản cứng hoặc nộp online qua Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), Cổng dịch vụ công cấp tỉnh. Nhà đầu tư Nguyễn Thắng cho rằng: "Nếu có thể tích hợp từ việc kiếm tra quy hoạch, kiểm tra thông tin thửa đất rồi các thủ tục, nộp thuế luôn cho chuyển nhượng bất động sản trên cùng 1 nền tảng thì sẽ rất tiện lợi cho người dân".

Giao dịch điện tử nếu được thực hiện, người dân sẽ thuận lợi

Từ đầu năm 2025, Bộ Xây dựng đã tiếp tục xúc tiến đẩy mạnh chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ vào quản lý, hướng đến việc đơn giản hóa thủ tục hành chính trong điều hành, quản lý và đặc biệt là đơn giản hóa thủ tục giao dịch bất động sản trên thị trường theo đúng chỉ đạo của Chính phủ.

Trên thực tế, chuyển đổi số, số hóa các thủ tục đã được thực hiện mạnh mẽ trong nhiều lĩnh vực, trong đó nhiều thủ tục hành chính về đất đai đã được thực hiện online. Riêng với giao dịch bất động sản, với tính chất đặc thù, người dẫn vẫn còn mất quá nhiều thời gian, với các khâu, công đoạn, thủ tục phải chứng thực, phải công chứng, hộp rồi chờ đợi phản hồi.

Khi thực hiện chuyển nhượng, bên bán sau khi đưa ra các giấy tờ cần thiết thì phải chứng minh được bất động sản không có tranh chấp, không có kiện tụng hay có vấn đề pháp lý xảy ra. Người bán phải chứng minh được nhà đang bán không bị kê biên bản trong thi hành án, không còn vướng mắc các vấn đề về nguồn gốc đất, lịch sử mua bán nhà đất trước đây. Chủ sở hữu đang trong thời hạn được phép sử dụng đất và nhà ở, không thực hiện bất kỳ giao kèo, có giao dịch đặt cọc mua bán nào khác. Tiếp theo đó, 2 bên tiến này ký kết hợp đồng mua bán có công chứng, rồi đến việc thực hiện nộp các loại thuế phí. 

Chị Lưu Ly (quận Đống Đa, Hà Nội) cho biết: "Thủ tục mua bán nhà đất nếu nghe miêu tả thì tưởng chừng đơn giản, nhưng lại rất tốn thời gian, công sức, phải đi lại rất nhiều nếu như gặp trục trặc ở một khâu hay có vấn đề nào đó với 1 loại giấy tờ. Trong mua bán chuyển nhượng đất đai, nếu có thể thực hiện online càng nhiều thì sẽ thuận lợi hơn cho người dân".

Với mua bán, chuyển nhượng bất động sản hiện nay, quy định thuế thu nhập cá nhân tương đương 2% mức giá mua bán. Hiện tượng "bán nhà 2 giá" đã có từ lâu và vẫn còn tồn tại trên thị trường là điều các cơ quan quản lý đã chỉ ra và từng có nhiều vụ việc bị xử lý. Nếu như có cơ sở dữ liệu đầy đủ, những hành vi này có thể được đẩy lùi.

Trong việc thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, Bộ Xây dựng thực hiện nhằm hướng đến việc giao dịch qua hình thức điện tử. Muốn vậy, cần xây dượng được hệ thống thông tin, xây dựng được cơ sở dữ liệu về đất đai và nhà ở. Từ những thực tế còn tồn tài cho thấy, nếu làm tốt được điều này, quyền lợi người dân được đảm bảo, người dân bớt khó khăn khi thực hiện giao dịch, nhà quản lý sẽ thuận lợi hơn trong công tác quản lý.