Chuyển nhượng nhà ở xã hội trái luật: “Nắm dao đằng lưỡi”, coi chừng “đứt tay”

Lách luật để giao dịch nhà ở xã hội

Theo khảo sát của PV Báo Phụ nữ Việt Nam, căn hộ xã hội có diện tích 57,3m2 tại dự án NT Home (phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) thời điểm mua vào có giá hơn 1,1 tỷ đồng nhưng thời điểm hiện tại được rao bán với giá 1,6 tỷ - 1,7 tỷ đồng. Căn hộ có diện tích 63,5m2 thời điểm mua vào là hơn 1,3 tỷ đồng nhưng đến thời điểm hiện tại được rao bán hơn 2 tỷ đồng.

Trong vai một người có nhu cầu mua lại một căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội nói trên, PV Báo Phụ nữ Việt Nam đã liên hệ với chủ một căn hộ có diện tích 57,3m2 tại dự án này. Người này cho biết, sở dĩ có mức giá chênh lệch như vậy bởi các căn hộ tại dự án đều đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).

 Mức giá chênh lệch lớn là vậy nhưng người bán cho biết, nếu mua bán thời điểm hiện tại, bên bán và bên mua chỉ có thể giao dịch qua hình thức "Hợp đồng ủy quyền" do chưa đủ thời gian để thực hiện chuyển đổi sổ hồng theo quy định. 

Khi được thắc mắc về những rủi ro pháp lý liên quan đến hợp đồng ủy quyền, người bán cho biết, trong nội dung hợp đồng sẽ có điều khoản thỏa thuận nếu chủ nhà trong thời gian chưa chuyển đổi được sổ hồng nếu gặp vấn đề liên quan đến tính mạng thì những người thừa kế tiếp sau sẽ có trách nhiệm thực hiện tiếp hợp đồng với bên mua. 

Sau khi đạt được thỏa thuận, hợp đồng ủy quyền sẽ được đem đến văn phòng công chứng để xác định tính hợp pháp.

Quyết thu hồi nhà ở xã hội bán sai đối tượng

Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 5, ngày 3/6 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thừa nhận, vừa qua với một số dự án ở các địa phương như Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang, Đà Nẵng, Đắk Lắk... có hiện tượng đối tượng trung gian, cò mồi lợi dụng sự khan hiếm của nhà ở xã hội để rao mua bán nhằm trục lợi. 

Về giải pháp chấn chỉnh tình trạng này, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản yêu cầu các địa phương để xảy ra hiện tượng trên kịp thời thanh tra, kiểm tra, rà soát để làm rõ, từ đó có giải pháp chấn chỉnh, xử lý kịp thời. 

"Nếu phát hiện, phải thu hồi nhà ở xã hội đã bán không đúng đối tượng", Thứ trưởng bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Về giải pháp lâu dài, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, các Bộ, ngành, địa phương đang tích cực triển khai Đề án 1 triệu nhà ở xã hội đã được Thủ tướng phê duyệt. Bên cạnh mục tiêu tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, đã đề nghị các địa phương công bố công khai các điều kiện, tiêu chuẩn, đối tượng mua nhà ở xã hội; quản lý chặt chẽ, theo dõi việc mua bán nhà ở xã hội. 

Các địa phương cũng được đề nghị thanh tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm mua bán nhà ở xã hội trên địa bàn. "Khi phát hiện có trường hợp mua bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng thì cương quyết phải thu hồi", Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Đừng "nắm dao đằng lưỡi"

Luật sư Nguyễn Thu Hằng (Đoàn Luật sư tỉnh Thái Bình) nhấn mạnh, việc mua bán nhà ở xã hội thực hiện theo hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn rủi ro đối với những người mua nhà. Luật sư Nguyễn Thu Hằng phân tích, theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. 

Theo đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. 

"Như vậy, hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà… mà không thực hiện việc quan trọng nhất là chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Do đó, việc mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền là không đủ cơ sở pháp lý", bà Hằng cho biết.

Luật sư Nguyễn Thu Hằng thông tin thêm, theo quy định tại Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015, khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt và khi đó, người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền. 

Đồng thời, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền và chỉ cần thông báo trước cho người mua trong một thời gian nhất định và chi trả thù lao cho bên bán nếu là hợp đồng ủy quyền có thù lao. 

Điều này có nghĩa, người mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền sẽ không thể tự làm các thủ tục sang nhượng hay làm sổ hồng khi người ủy quyền tử vong, thậm chí đứng trước nguy cơ mất trắng số tiền mua nhà vì vi phạm pháp luật về nhà ở xã hội. 

Bên cạnh đó, nếu người mua nhà ở xã hội bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi quyền lợi sẽ rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu hợp pháp. Với lý do này, người mua nhà ở xã hội thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền không thể thế chấp căn nhà để vay vốn ngân hàng khi cần.