Đề xuất cho thuê lưu trú ngắn hạn tại chung cư TPHCM

Nhà để không, khách muốn thuê cũng không được

Chị Hoàng Anh, hiện trú tại chung cư Sài Gòn Royal, phường Khánh Hội, TPHCM. Chị Hoàng Anh có 5 căn chung cư rải rác quanh quận 4 trước đây, nay là các phường Khánh Hội, Vĩnh Hội, Xóm Chiếu.

Nhiều năm trước, chị Hoàng Anh dùng các căn hộ của chính mình để cho thuê lưu trú ngắn hạn trên các nền tảng Airbnb, Booking, Agoda… Các khách của chị chủ yếu là các gia đình, nhóm bạn người nước ngoài sang TPHCM du lịch. Họ thích được ở trong các căn hộ chung cư vì thoải mái, tiện lợi, có thể giặt đồ và nấu ăn khi ở dài ngày. Chi phí cũng giảm hơn so với ở từng phòng khách sạn. Công việc cho thuê lưu trú ngắn hạn của chị Hoàng Anh rất phát triển.

Nhưng từ cuối năm 2024, TPHCM cấm loại hình kinh doanh lưu trú ngắn ngày tại các chung cư. Nhiều nhà đầu tư mua hoặc thuê để kinh doanh lưu trú bị thua lỗ, dẫn tới có nhiều khó khăn trong việc trả nợ vay ngân hàng hoặc các hệ luỵ khác.

Bà Nguyễn Thương Hoài, người đã có thâm niên kinh doanh cho thuê căn hộ trên nền tảng Airbnb 10 năm nay tại chung cư quanh TPHCM, cũng là "admin" (người quản lý) của gần 900 "host" (chủ căn hộ cho thuê lưu trú) cho biết, đề xuất của Sở Xây dựng TPHCM là hợp lý vì đây là mô hình đã được nhiều quốc gia áp dụng. Khi có sự quản lý và có các tiêu chí, tiêu chuẩn rõ ràng... sẽ siết trách nhiệm của các bên, đặc biệt là các chủ căn hộ và bên cung cấp dịch vụ cho thuê.

Bà Nguyễn Thương Hoài cũng đề xuất các căn hộ đủ điều kiện đã cung cấp dịch vụ cho thuê ngắn hạn trong thời gian qua tiếp tục tham gia thí điểm thay vì phải thông qua hội nghị nhà chung cư bởi chủ sở hữu cho thuê căn hộ là hoạt động hợp pháp đã được quy định tại Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015.

Còn chị Hoàng Anh thì đưa ý kiến: "Đề xuất này của Sở Xây dựng tôi cho rằng vẫn còn hơi chậm. Cần phải cho phép làm luôn. Chỉ cần đưa quy định về việc đóng thuế cho rõ ràng. Phí quản lý chung cư cũng cần đưa ra tăng bao nhiêu, cụ thể hoá ra. Chứ không hiện để nhà trống nhiều rất phí phạm, lãng phí nguồn lực kinh tế của xã hội. Khách nước ngoài tới ở các căn hộ của tôi, tôi thấy họ vô cùng văn minh, lịch sự, rất không thích sự ồn ào. Nếu TPHCM không "mở" sớm việc này, thì hẳn là khách du lịch sẽ ra Đà Nẵng, Nha Trang… Và thế là TPHCM cũng bị mất đi nguồn khách tốt, cùng nhiều nguồn thu khác nữa!".

Cơ hội thiết lập phương thức quản trị đô thị tiên tiến

Trả lời phóng viên báo Phụ nữ Việt Nam, luật sư Nguyễn Tấn Phong, Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam cho biết: "Đề xuất thí điểm cho thuê chung cư ngắn hạn của TPHCM không chỉ là một giải pháp tình thế để hợp pháp hóa một mô hình kinh doanh. Nhìn ở góc độ chiến lược, đây là một cơ hội quan trọng để thành phố thiết lập một phương thức quản trị đô thị tiên tiến. Cốt lõi của sáng kiến này là việc xây dựng một hệ thống quản lý dựa trên dữ liệu. Yêu cầu các chủ hộ phải đăng ký và khai báo thông tin khách lưu trú sẽ tạo ra một nguồn dữ liệu lớn và chi tiết, lần đầu tiên cho phép các cơ quan chức năng có một cái nhìn toàn diện về phân khúc thị trường này".

Cũng theo luật sư Nguyễn Tấn Phong, nguồn dữ liệu này sẽ mang lại lợi ích đa chiều: Thứ nhất, về an ninh công cộng: Việc nắm bắt được luồng khách lưu trú tại các khu dân cư sẽ là một công cụ đắc lực cho Công an TPHCM trong việc giám sát, phòng ngừa và ứng phó kịp thời với các vấn đề về an ninh, trật tự. 

Thứ hai, về chiến lược du lịch: Sở Du lịch sẽ có được những phân tích sâu sắc về hành vi của du khách - họ đến từ đâu, lưu trú bao lâu và tại khu vực nào. Đây là cơ sở vững chắc để quy hoạch hạ tầng và triển khai các chiến dịch quảng bá du lịch một cách hiệu quả và có trọng tâm.

 Thứ ba, về quản lý kinh tế: Đưa hoạt động kinh doanh này vào khuôn khổ pháp luật sẽ đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong việc thực thi nghĩa vụ thuế. Điều này không chỉ tạo ra sự bình đẳng với các loại hình lưu trú truyền thống mà còn góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách. Cuối cùng, về quy hoạch đô thị: Dữ liệu về mật độ cho thuê ngắn hạn sẽ giúp Sở Xây dựng xác định các "điểm nóng" đang chịu áp lực về hạ tầng. 

Từ đó, thành phố có thể ban hành các chính sách điều tiết phù hợp để tránh quá tải và bảo vệ không gian sống của cộng đồng dân cư. Như vậy, chương trình thí điểm 12 tháng này vượt xa mục tiêu quản lý một dịch vụ đơn lẻ. Nó là một phép thử quan trọng cho một mô hình quản trị thông minh, linh hoạt, và là tiền đề để TPHCM quản lý hiệu quả hơn các loại hình "kinh tế chia sẻ" khác trong tương lai.

Ngày 23/7/2025, ông Mark Chan, Giám đốc Điều hành Hiệp hội Công nghệ Du lịch Châu Á (ATTIA), đã gửi Thư tới Trưởng phòng Quản lý Nhà Sở Xây dựng TPHCM. Giám đốc Điều hành Hiệp hội Công nghệ Du lịch Châu Á cho rằng: "Mặc dù ATTIA ủng hộ sự tham gia của cư dân tòa nhà và việc tăng cường tính minh bạch, chúng tôi không ủng hộ việc quy định phải tổ chức hội nghị nhà chung cư hoặc lấy ý kiến biểu quyết của cả tòa nhà trước khi triển khai mô hình cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, dù có thiện chí, những yêu cầu như vậy thường rất khó triển khai trên thực tế và có nguy cơ dẫn đến lệnh cấm trên thực tế, ngay cả tại những toà nhà vốn đã chấp nhận hoạt động cho thuê ngắn hạn. Vì vậy, chúng tôi khuyến nghị mạnh mẽ rằng việc cho thuê ngắn hạn nên được mặc định cho phép".

Hiện, rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh loại hình lưu trú ngắn hạn tại chung cư trên địa bàn TPHCM đang tập trung sửa sang, sơn phết lại nhà cửa, chuẩn bị cho việc "thí điểm" theo đề xuất của Sở Xây dựng TPHCM.