Đề xuất miễn phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong hạn mức: Chuyên gia ủng hộ, người dân vui mừng

Đề xuất nhận được rất nhiều sự quan tâm

Mới đây, ông Mai Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai - cho biết trong dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đưa ra đề xuất miễn tiền sử dụng đất với diện tích chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở, phần vượt hạn mức sẽ chỉ phải nộp từ 30-50%. 

Nguyên nhân của đề xuất này là do từ khi áp dụng bảng giá đất mới được điều chỉnh theo cơ chế thị trường, nhiều cá nhân hoặc hộ gia đình khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã phải nộp chi phí chuyển đổi quá cao. 

Theo các quy định đang được áp dụng (Nghị định 103/2024/NĐ-CP), cá nhân hoặc hộ gia đình phải nộp 100% tiền chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp theo bảng giá đất thay vì chỉ khoảng 40-50% như trước kia. 

Trên thực tế, bảng giá đất mới được nhiều địa phương cập nhật và áp dụng, giá đất ở đã tăng cao so với trước đây nhiều lần, trong khi đó giá đất nông nghiệp vẫn thấp, khiến số tiền chênh lệch cao, dẫn đến việc số tiền phải nộp khi chuyển đổi mực đích sử dụng đất rất cao. Nhiều người dân nói rằng "việc này không khác gì người dân phải tự mua lại đất của mình". 

Cách đây khoảng 3 tháng, vụ việc gia đình chị Trần Vân Anh tại phường Hưng Lộc, thành phố Vinh (cũ) của tỉnh Nghệ An phải nộp gần 4,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất khi muốn chuyển đổi 300m2 đất vườn sang đất ở đã gây sốt trên mạng xã hội. 

Trên thực tế, giá đất theo bảng giá đất mới ở khu vực này là hơn 15 triệu đồng/m2, nên khi tính thuế phí mức chênh lệch để chuyển đổi đất, người dân sẽ phải nộp 4,5 tỉ đồng cho 300 m2. 

Chị Vân Anh đã nói rằng "tôi choáng váng với số tiền phải nộp này" và nói thêm rằng mảnh đất 300m2 nếu là đất ở và bán thì chỉ thu về được khoảng trên 4 tỉ đồng, còn dưới mức phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng. 

Khi vụ việc xảy ra, một cán bộ của Sở Nông nghiệp và Môi trường Nghệ An đã chia sẻ rằng "Không chỉ trường hợp này, rất nhiều người dân ở Nghệ An đã nói rằng đã sốc, choáng váng khi tìm hiểu về khoản lệ phí phải nộp khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất". 

Không chỉ tại Nghệ An, hàng loạt người dân tại nhiều địa phương, đặc biệt là tại các khu vực,  huyện ngoại thành, vùng ven của Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đều "sốc" khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau khi có luật mới. 

Theo thông tin từ UBND thành phố Vinh (cũ), trong khoảng thời gian cuối năm 2024 đến đầu năm 2025 đã có hơn 8000 hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ người dân. Các Trung tâm Phục vụ hành chính công tại nhiều địa phương vẫn liên tục có người dân đến tìm hiểu thông tin, làm hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhu cầu chuyển đổi đất, nhu cầu về đất ở của người dân luôn rất lớn, và tình trạng "sốc" vì chi phí quá cao hiện vẫn đang diễn ra. 

Đề xuất thấu tình đạt lý, dân vui, chuyên gia mừng

Các khu vực vùng ven, các huyện ngoại thành của các thành phố lớn là nơi có nhiều hộ gia đình sống trong các làng, xã, có đất ở xen lẫn với đất nông nghiệp, đất vườn. Nhiều hộ gia đình tại các khu vực này từ xưa tới nay là hộ sản xuất nông nghiệp, nay muốn chuyển đổi, "chia đất của tổ tiên cho con cháu".

Bà Nguyễn Thị Hựu - một người dân tại huyện Phúc Thọ (cũ) - thành phố Hà Nội cho biết: "Nhà tôi có 600 m2 đất, 200m2 là đất ở đã được cấp sổ, 400 m2 là đất vườn. Giờ tôi muốn chuyển đổi thêm đất ở rồi tách thửa cho con nhưng mức thuế quá cao. Con tôi nói rằng mua được đất là quá khó, mà việc chuyển đổi thì cũng tốn chi phí chẳng khác gì đi mua đất, lẽ nào cả đời không có nhà ở". 

Bà Hựu cho biết thêm, cán bộ phụ trách đã khuyên bà rằng nên tạm hoãn việc chuyển đổi, lý do là "mức thu 100% này đã nhiều người dân, nhiều địa phương nêu ý kiến, có thể Nhà nước sẽ xem xét điều chỉnh". 

Người phụ nữ này cho biết nếu như có chính sách miễn giảm hoặc chỉ thu số % nhất định nếu chuyển đổi đất nằm trong hạn mức thì dân sẽ bớt khổ, bởi "giờ đây giá bất động sản cao quá, nếu có chính sách tốt thì người dân có điều kiện làm nhà trên chính mảnh đất vốn đã gắn bó bao năm với mình. Nếu được miễn, giảm thì mừng quá". 

Trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gửi Chính phủ, Bộ Tài chính cũng đã đề xuất áp dụng mức thu 30-50% phần chênh lệch giá đất khi hộ dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), là 1 trong những chuyên gia đầu tiên lên tiếng về bất cập trong áp dụng thu 100% chênh lệch khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. HoREA đã sớm kiến nghị giảm tỷ lệ thu khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất, với mức 20% đối với diện tích đất trong hạn mức và 30% đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở.

Nhiều chuyên gia đều đã lên tiếng ủng hộ việc tính toán lại mức thu để đảm bảo quyền lời người dân. Tuy nhiên, trên thực tế, để chống lại việc đầu cơ, ngăn chặn hành vi "gom đất nông nghiệp rồi tìm cách chuyển đổi", nhiều ý kiến đã để xuất thêm cần tính toán các trường hợp cụ thể để áp dụng hợp lý. 

Nhà nước chỉ nên miễn chi phí chuyển đổi đối với những hộ sở hữu đất xen kẽ đất ở - đất nông nghiệp lâu đời, chuyển đổi cho con, cháu là những người sở hữu nhà ở lần đầu. Nhóm đối tượng này thường là người dân có nhu cầu nhà ở thực, không phải nhóm đầu tư, đầu cơ với mực đích thu lợi. 

Các chuyên gia đưa ra ý kiến chỉ nên miễn phí chuyển đổi lên thổ cư cho diện tích trong hạn mức cơ bản (dao động khoảng 100m2). Các diện tích vượt hạn mức sẽ bị tính phí lũy tiến, chẳng hạn từ 100-200m2 sẽ đóng 20% và trên 200m2 đóng 50%. Một chuyên gia đề xuất cụ thể thêm rằng chỉ miễn cho nhóm đối tượng sở hữu nhà ở lần đầu, với người xin chuyển đổi lần 2, lần 3, đã sở hữu nhiều nhà đất thì thậm chí còn phải tăng cao mức thu phí chuyển đổi. 

Theo ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên ban chấp hành Hiệp hội bất động sản Việt Nam - để đảm bảo tính công bằng và hợp lý, chúng ta cần sớm hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, sau đó quy định rõ việc miễn, giảm áp dụng cho đối tượng nào, cho những diện tích đất cụ thể, mục đích chuyển đổi, mục đích sử dụng thửa đất như thế nào thì được miễn giảm. Nhiều chuyên gia cho rằng để tránh thiệt thòi cho những người đã nộp đủ 100% mức thu theo quy định trong thời gian qua, Nhà nước nên hoàn trả phần chênh lệch so nếu mức thu mới được thông qua.