Đề xuất siết chuyển nhượng nhà ở xã hội: Ưu tiên an sinh, hạn chế quyền định đoạt tài sản?

Chặn đầu cơ, đưa chính sách về đúng đối tượng

Nhà ở xã hội được hình thành nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người có thu nhập thấp, không đủ khả năng tự lo nơi ở. Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, đây là chính sách an sinh dành cho những nhóm yếu thế trong xã hội, đồng thời thể hiện cam kết bảo đảm quyền có chỗ ở, không để người dân bị bỏ lại phía sau trong quá trình phát triển.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội cũng có đặc thù riêng: đây vẫn là hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhưng giá bán được đặt trong cơ chế ưu đãi của Nhà nước. Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, Nhà nước có những chính sách hỗ trợ như ưu đãi về tiền sử dụng đất, vốn vay và thủ tục hành chính nhằm giảm chi phí đầu tư. Theo ông Tuyến, bài toán đặt ra là phải kết hợp hài hòa lợi ích kinh tế của doanh nghiệp với mục tiêu bảo đảm chỗ ở cho người thu nhập thấp.

Chính đặc thù đó khiến việc thực hiện chính sách cần có cơ chế kiểm soát phù hợp. Nếu nhà ở xã hội chỉ được nhìn nhận như một cơ hội mua tài sản với giá thấp rồi bán lại kiếm lời, mục tiêu an sinh ban đầu sẽ bị ảnh hưởng.

Trong quá trình thực hiện, có thể phát sinh tình trạng người không thuộc diện được hưởng vẫn tìm cách mua nhà ở xã hội, thậm chí thông qua những cách thức không đúng quy định. Sau khi mua được nhà với giá ưu đãi, họ bán lại để kiếm lời. Theo ông Tuyến, tình trạng này không chỉ làm méo mó thị trường bất động sản mà còn khiến chính sách không mang lại lợi ích thiết thực cho những người thực sự cần nhà ở.

Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM cao so với thu nhập của nhiều người dân, cơ hội tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập thấp vốn đã hạn chế. Nếu nhà ở xã hội trở thành phương tiện đầu cơ, người có nhu cầu thực sự có thể mất cơ hội được hưởng chính sách, trong khi một số cá nhân lại thu lợi từ mức giá ưu đãi.

Từ thực tế đó, ông Tuyến cho rằng cần có cơ chế kiểm soát phù hợp để ngăn chặn việc lợi dụng chính sách. Việc đề xuất kéo dài điều kiện hạn chế đối tượng nhận chuyển nhượng sau 5 năm cần được xem xét trong mục tiêu bảo đảm nhà ở xã hội thực sự phục vụ người có nhu cầu về chỗ ở, thay vì trở thành công cụ kiếm lời.

An sinh xã hội và quyền định đoạt tài sản

Điểm đáng chú ý của đề xuất là dù người mua đã sở hữu nhà hợp pháp, quyền chuyển nhượng sau 5 năm vẫn có thể bị giới hạn về đối tượng nhận chuyển nhượng. Theo ông Tuyến, đây là vấn đề cần cân nhắc từ góc độ pháp luật dân sự.

"Dù là nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại, khi một người đã mua nhà hợp pháp thì căn nhà đó là tài sản của họ", ông Tuyến phân tích. Vì vậy, việc sử dụng biện pháp hành chính để hạn chế quyền chuyển nhượng đặt ra vấn đề về mối quan hệ giữa mục tiêu quản lý chính sách và quyền sở hữu tài sản của người mua.

Theo ông Tuyến, không thể bỏ qua quyền của người đã mua nhà hợp pháp khi xem xét một chính sách mới. Tuy nhiên, quyền lợi của cá nhân cũng cần được đặt trong bối cảnh nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ nhằm phục vụ mục tiêu an sinh. Nếu thiếu cơ chế kiểm soát, chính sách có thể bị lợi dụng, khiến người thực sự cần nhà không được hưởng lợi như kỳ vọng.

Bởi vậy, khi xây dựng quy định về chuyển nhượng, cần cân nhắc cả quyền sở hữu của người mua và mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội. Đây không đơn thuần là lựa chọn giữa cho phép hay không cho phép chuyển nhượng, mà còn là bài toán xác định mức độ hạn chế quyền nào phù hợp với mục tiêu chính sách.

Ông Tuyến cho rằng, khi xây dựng chính sách, không thể chỉ nhìn vào những tác động tích cực mà bỏ qua các hạn chế có thể phát sinh. Không có quy định nào chỉ có ưu điểm mà không tạo ra những tác động cần cân nhắc. Điều quan trọng là phải phân tích chính sách trong bối cảnh cụ thể, xác định nhóm đối tượng nào cần được ưu tiên bảo vệ ở từng giai đoạn.

Trong bối cảnh hiện nay, khi nhiều người thu nhập thấp vẫn khó tìm được chỗ ở do giá nhà cao so với khả năng tài chính, ông Tuyến đặt trọng tâm vào việc bảo vệ nhóm yếu thế, bảo đảm họ có cơ hội tiếp cận nhà ở và không bị bỏ lại phía sau. Theo ông, việc siết điều kiện chuyển nhượng có thể làm hạn chế một phần quyền định đoạt của người mua, nhưng cần so sánh sự hạn chế đó với lợi ích xã hội mà chính sách hướng tới.

"Cá nhân tôi ủng hộ đề xuất này tại thời điểm hiện nay", ông Tuyến nêu quan điểm. Theo ông, ưu tiên của chính sách lúc này là hạn chế tình trạng đầu cơ, ngăn việc trục lợi từ nhà ở xã hội và bảo đảm người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận chỗ ở. Ông cho rằng những hạn chế đối với quyền định đoạt tài sản cần được nhìn nhận trong tương quan với lợi ích mà chính sách có thể mang lại cho nhóm đối tượng yếu thế.

Dù vậy, việc ưu tiên mục tiêu an sinh không đồng nghĩa với việc bỏ qua những tình huống phát sinh từ cuộc sống của người mua. Ông Tuyến cho rằng pháp luật nên tính đến cơ chế linh hoạt đối với những trường hợp phải chuyển nơi ở vì lý do chính đáng, phân biệt với việc chuyển nhượng nhằm đầu cơ, kiếm lời.

Theo ông, chính sách nhà ở cần được thiết kế phù hợp với nhu cầu của từng nhóm đối tượng. Bên cạnh nhà ở thương mại dành cho người có khả năng tài chính theo cơ chế thị trường và nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, nhà ở cho thuê hoặc nhà lưu trú cũng có vai trò giải quyết nhu cầu chỗ ở của công nhân và một số nhóm lao động khác. Việc có nhiều loại hình nhà ở với mục tiêu khác nhau là cơ sở để xem xét phương án phù hợp khi người dân phải thay đổi nơi sinh sống.

Chẳng hạn, nếu người mua phải chuyển đến địa phương khác vì lý do chính đáng và nơi đến có quỹ nhà ở xã hội, có thể xem xét để họ được mua nhà ở xã hội tại địa phương đó nếu đáp ứng điều kiện. Với người thuộc nhóm đối tượng phù hợp, nhà ở cho thuê hoặc nhà lưu trú cũng có thể là phương án cần tính đến, như trường hợp công nhân làm việc trong khu công nghiệp.

Theo ông Tuyến, việc xem xét những phương án này phải gắn với điều kiện thực tế, đặc biệt là quỹ nhà ở tại địa phương nơi người dân chuyển đến. Nếu không có nguồn nhà phù hợp, cơ chế linh hoạt cũng khó thực hiện trên thực tế. Vì vậy, ông đề xuất cần tính đến cả điều kiện tiếp cận nhà ở tại nơi chuyển đến, thay vì chỉ xem xét riêng việc chuyển nhượng căn nhà đang sở hữu.

Đề xuất siết điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm vì vậy không chỉ đặt ra câu chuyện kiểm soát đầu cơ. Vấn đề còn là thiết kế quy định như thế nào để chính sách đến đúng người thụ hưởng, đồng thời cân nhắc quyền sở hữu hợp pháp và những tình huống cần được xử lý linh hoạt. Đây là những nội dung cần tiếp tục được xem xét trong quá trình hoàn thiện dự thảo, trước khi có quyết định chính thức.