Hàng tồn kho phản ánh gì về sức khỏe doanh nghiệp?

Tồn kho tăng: Tín hiệu tích cực hay cảnh báo?

Theo báo cáo tài chính quý II/2026 của Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền, doanh thu quý II chỉ đạt khoảng 238 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức 1.051 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Lũy kế 6 tháng, doanh thu của doanh nghiệp đạt 519 tỷ đồng, giảm khoảng 70%.

Ở chiều ngược lại, lợi nhuận sau thuế quý II tăng mạnh lên khoảng 770 tỷ đồng, so với 195 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Lũy kế 6 tháng, Khang Điền đạt 1.097 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, cao hơn nhiều so với mức 314 tỷ đồng của cùng kỳ.

Tuy nhiên, động lực chính của lợi nhuận lại không đến từ doanh thu bán hàng. Doanh thu hoạt động tài chính trong 6 tháng lên tới khoảng 913 tỷ đồng, trong đó riêng quý II đạt khoảng 906 tỷ đồng. Theo giải trình của doanh nghiệp, khoản tăng đột biến này chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng vốn tại Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Bình Trưng Mới.

Điều này cho thấy nếu chỉ nhìn vào lợi nhuận, sức khỏe của doanh nghiệp có vẻ rất tích cực, nhưng khi nhìn sâu hơn vào hoạt động kinh doanh cốt lõi, bức tranh lại có những điểm cần lưu ý.

Đáng chú ý nhất là hàng tồn kho. Tính đến cuối quý II/2026, hàng tồn kho của Khang Điền tăng từ khoảng 23.260 tỷ đồng lên 29.488 tỷ đồng, tương đương tăng hơn 6.200 tỷ đồng chỉ sau 6 tháng.

Với doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho lớn không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với rủi ro. Trong một chu kỳ thị trường phục hồi, việc doanh nghiệp có sẵn quỹ đất và các dự án đang triển khai có thể trở thành lợi thế. Khi pháp lý được tháo gỡ, dự án hoàn thành và thị trường thuận lợi, lượng hàng tồn kho này sẽ được chuyển thành sản phẩm bán ra, tạo doanh thu và dòng tiền.

Nói cách khác, hàng tồn kho hôm nay có thể chính là doanh thu của những năm sau.

Nhưng điều đó chỉ đúng khi doanh nghiệp có khả năng đưa dự án ra thị trường, bán được hàng và thu tiền. Nếu doanh nghiệp phải mất quá nhiều năm để hoàn thiện dự án, trong khi chi phí xây dựng, lãi vay và chi phí quản lý vẫn phát sinh, lượng vốn bị "giam" trong hàng tồn kho sẽ ngày càng lớn.

Đây cũng là điều cần quan tâm tại Khang Điền khi một số dự án trong danh mục tồn kho như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo; Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông; Bình Trưng - Bình Trưng Đông; Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A đã được ghi nhận trong nhiều năm.

Khi hàng tồn kho đi cùng nợ tăng

Một doanh nghiệp có hàng tồn kho lớn nhưng khả năng bán hàng tốt, dòng tiền dồi dào và nợ được kiểm soát vẫn có thể duy trì sức khỏe tài chính tốt. Ngược lại, tồn kho tăng đồng thời với nợ tăng và doanh thu giảm sẽ là tín hiệu cần theo dõi sát.

Tại Khang Điền, nợ phải trả trong 6 tháng đầu năm tăng từ khoảng 12.909 tỷ đồng lên 19.497 tỷ đồng. Đáng chú ý, phần tăng của nợ phải trả chủ yếu đến từ nợ dài hạn, qua đó phần nào giảm áp lực thanh toán trong ngắn hạn.

Đây có thể xem là một điểm tích cực trong cơ cấu nguồn vốn, bởi các dự án bất động sản thường cần thời gian dài để hoàn thiện và tạo doanh thu. Việc sử dụng nguồn vốn có kỳ hạn dài hơn để tài trợ cho tài sản dài hạn sẽ hợp lý hơn so với việc phụ thuộc quá nhiều vào nợ ngắn hạn.

Tuy nhiên, đáng lưu ý là vốn chủ sở hữu của Khang Điền lại giảm từ khoảng 21.164 tỷ đồng xuống 19.973 tỷ đồng. Trong khi đó, hàng tồn kho tăng hơn 6.200 tỷ đồng và nợ phải trả tăng hơn 6.500 tỷ đồng.

Điều này đặt ra bài toán về đòn bẩy tài chính: doanh nghiệp đang dùng nguồn vốn nào để hình thành lượng tài sản tồn kho tăng thêm và bao lâu nữa số tài sản này có thể tạo ra dòng tiền?

Đáng chú ý, các dự án trong hàng tồn kho cũng đang được doanh nghiệp sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để thế chấp cho các khoản vay. Như vậy, khả năng giải phóng hàng tồn kho không chỉ liên quan đến doanh thu mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng giảm dư nợ và cải thiện dòng tiền.

Trong khi đó, Khang Điền vẫn phải duy trì các khoản chi phí đáng kể, gồm khoảng 24 tỷ đồng chi phí đi vay, 110 tỷ đồng chi phí bán hàng và 119 tỷ đồng chi phí quản lý doanh nghiệp.

Nếu tốc độ bán hàng phục hồi, những khoản tồn kho lớn sẽ trở thành tài sản có giá trị,giúp doanh nghiệp thu hồi vốn, trả nợ và tạo lợi nhuận. Nhưng nếu thị trường tiếp tục chậm, hàng tồn kho càng lớn thì chi phí vốn và áp lực tài chính càng kéo dài.

Vì vậy, với doanh nghiệp bất động sản, không nên đánh giá hàng tồn kho chỉ bằng quy mô tuyệt đối, mà cần nhìn vào tốc độ tăng tồn kho so với doanh thu, thời gian tồn kho, khả năng tiêu thụ từng dự án và nguồn vốn được sử dụng để tài trợ cho số tài sản này.

Giải phóng tồn kho để giải phóng dòng tiền

Trong bối cảnh hiện nay, bài toán của Khang Điền cũng là bài toán chung của nhiều doanh nghiệp bất động sản: làm thế nào biến một lượng tài sản lớn đang nằm trên bảng cân đối kế toán thành tiền mặt và doanh thu thực tế.

Để giải bài toán này, doanh nghiệp có thể ưu tiên hoàn thiện pháp lý và đưa những dự án có khả năng thương mại hóa nhanh ra thị trường. Thay vì phân bổ nguồn lực dàn trải, doanh nghiệp có thể tập trung vốn cho những dự án đã có pháp lý tương đối hoàn chỉnh, nhu cầu thị trường rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền sớm.

Bên cạnh đó, việc cơ cấu lại danh mục dự án cũng có thể giúp doanh nghiệp giải phóng một phần vốn đang bị "giam" trong hàng tồn kho. Với những dự án mất nhiều thời gian triển khai hoặc chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, doanh nghiệp có thể xem xét hợp tác đầu tư, chuyển nhượng một phần dự án hoặc tìm đối tác cùng phát triển. Cách làm này giúp thu hồi một phần vốn thay vì tiếp tục bỏ thêm nguồn lực để duy trì hàng tồn kho.

Việc Khang Điền ghi nhận nguồn thu lớn từ thương vụ thoái vốn trong nửa đầu năm 2026 cũng cho thấy chuyển nhượng vốn, tái cấu trúc danh mục đầu tư có thể trở thành một công cụ tạo nguồn lực trong những giai đoạn thị trường chưa thực sự thuận lợi. Tuy nhiên, nguồn thu này nên được xem là giải pháp bổ trợ, không thể thay thế cho khả năng tạo doanh thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi trong dài hạn.

Một yếu tố khác cần được kiểm soát là đòn bẩy tài chính. Khi hàng tồn kho còn lớn, doanh nghiệp cần cân đối giữa tốc độ đầu tư dự án mới và khả năng tạo dòng tiền từ các dự án đang triển khai. Việc tiếp tục vay thêm để mở rộng tồn kho trong khi các dự án cũ chưa tạo được dòng tiền sẽ làm gia tăng rủi ro tài chính.

Với Khang Điền, việc nợ dài hạn chiếm phần đáng kể trong cơ cấu nợ là điểm tích cực, nhưng điều quan trọng hơn trong những quý tới vẫn là khả năng biến hàng tồn kho thành doanh thu và dòng tiền. Nếu doanh thu bán hàng phục hồi, tồn kho bắt đầu giảm và dòng tiền kinh doanh cải thiện, lượng tài sản lớn hiện nay sẽ trở thành nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Ngược lại, nếu doanh thu tiếp tục suy giảm trong khi tồn kho và nợ tiếp tục tăng, áp lực lên cơ cấu vốn sẽ ngày càng lớn.

Với Khang Điền, câu trả lời sẽ nằm ở khả năng đưa các dự án đang nằm trong hàng tồn kho vào chu kỳ kinh doanh mới, đồng thời kiểm soát tốc độ tăng nợ và bảo toàn nền vốn chủ sở hữu.

Bởi vậy, hàng tồn kho không đơn thuần là một con số trên bảng cân đối kế toán. Nó đang nói lên tốc độ luân chuyển vốn, khả năng bán hàng và sức khỏe dòng tiền của doanh nghiệp. Với doanh nghiệp bất động sản, điều đáng quan tâm không phải là "tồn kho bao nhiêu", mà là "bao lâu có thể biến tồn kho thành tiền".