"Lách luật" mua nhà ở xã hội: Từ giao dịch ngầm đến nguy cơ xử lý hình sự

Những chiêu “lách luật” phổ biến trong giao dịch nhà ở xã hội

Liên quan đến vụ việc Công an tỉnh Bắc Ninh khởi tố nhóm đối tượng làm giả hồ sơ để trục lợi chính sách mua nhà ở xã hội tại Dự án Khu nhà ở xã hội Thống Nhất Smart City, dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Kết Nối cho biết, đây là biểu hiện rõ nét của tình trạng “lách luật” trong giao dịch nhà ở xã hội đang diễn ra trên thực tế, với nhiều biến tướng ngày càng phức tạp.

Theo luật sư, từ các hình thức như mua bán bằng giấy viết tay, lập vi bằng, hợp đồng ủy quyền cho đến làm giả hồ sơ để hợp thức hóa điều kiện mua nhà, các hành vi này đều không được pháp luật công nhận, thậm chí có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự tùy theo tính chất, mức độ vi phạm.

Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được Nhà nước hỗ trợ dành cho các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp, công chức, viên chức… có khó khăn về chỗ ở. Tuy nhiên, cùng với nhu cầu lớn, trên thực tế đã xuất hiện không ít trường hợp tìm cách "lách luật" để tiếp cận loại hình nhà ở này.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Ngọc Hùng cho rằng, các hành vi "lách luật" này diễn ra với nhiều hình thức khác nhau và tiềm ẩn rủi ro lớn cho người tham gia. Phổ biến nhất là việc mua bán thông qua giấy viết tay, hợp đồng ủy quyền hoặc các thỏa thuận ngầm, chờ đủ thời gian để sang tên. Ở mức độ nghiêm trọng hơn, như vụ việc tại Bắc Ninh, hành vi còn bị đẩy xa thành làm giả hồ sơ, tài liệu.

Theo luật sư, căn cứ quy định của Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn, người mua nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng sau tối thiểu 5 năm, kể từ khi thanh toán hết tiền và được cấp Giấy chứng nhận. Mọi giao dịch mua bán dưới hình thức "giấy viết tay" hoặc thỏa thuận ngầm trước thời hạn này đều không được pháp luật công nhận.

Không chỉ tiềm ẩn tranh chấp, bên bán còn có thể bị xử phạt hành chính và buộc thu hồi nhà ở xã hội do vi phạm điều kiện sử dụng và chuyển nhượng theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Ủy quyền, vi bằng và những rủi ro pháp lý

Trong thực tế, nhiều người lựa chọn lập vi bằng hoặc ký hợp đồng ủy quyền toàn phần để "giữ chỗ" hoặc chuyển giao quyền sử dụng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, cách làm này không làm phát sinh quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền chỉ là việc một bên nhân danh bên kia thực hiện công việc, hoàn toàn không làm phát sinh quyền sở hữu tài sản. Người được ủy quyền chỉ có quyền quản lý, sử dụng tài sản trong phạm vi được giao và không phải là chủ sở hữu hợp pháp.

Đáng lưu ý, hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt bất cứ lúc nào, chẳng hạn khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hoặc một trong hai bên qua đời, khiến bên nhận ủy quyền có thể mất toàn bộ quyền kiểm soát tài sản.

Đối với vi bằng, theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP, đây chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật, không xác nhận tính hợp pháp của giao dịch và không thể thay thế hợp đồng công chứng. Do đó, vi bằng không có giá trị làm căn cứ xác lập quyền sở hữu hay chuyển nhượng bất động sản.

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng cho biết, khi xảy ra tranh chấp, các giao dịch "lách luật" như giấy viết tay, ủy quyền hay thỏa thuận ngầm thường bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc là giao dịch giả tạo.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, trên thực tế, người mua là bên chịu thiệt hại lớn nhất: phải trả lại nhà, chỉ được nhận lại số tiền đã thanh toán ban đầu, trong khi giá trị bất động sản có thể đã tăng cao.

Rủi ro càng lớn nếu bên bán mất khả năng thanh toán hoặc tẩu tán tài sản. Đồng thời, do Giấy chứng nhận vẫn đứng tên bên bán, nếu người này phát sinh nghĩa vụ tài chính, bị kê biên hoặc xử lý tài sản, căn nhà vẫn có thể bị xử lý theo quy định. Khi đó, người mua gần như không có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi.

Cảnh báo rủi ro từ góc độ pháp lý

Từ góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Ngọc Hùng nhận định, các giao dịch "lách luật" nhà ở xã hội tiềm ẩn rủi ro trên nhiều phương diện. Về dân sự, giao dịch có thể bị vô hiệu, kéo theo tranh chấp và thiệt hại tài chính, đặc biệt với bên mua. Về hành chính, bên bán có thể bị xử phạt và buộc thu hồi nhà ở xã hội theo quy định.

Đáng chú ý, khi hành vi vượt qua ranh giới "lách luật" để chuyển sang gian dối, làm giả hồ sơ như trong vụ án tại Bắc Ninh, các đối tượng có thể bị xử lý hình sự về tội làm giả tài liệu của cơ quan, tổ chức. Trong những trường hợp nghiêm trọng hơn, nếu có hành vi chiếm đoạt tài sản, còn có thể bị xem xét các tội danh như lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Ngay cả người sử dụng hồ sơ giả để được mua nhà, nếu có sự tham gia hoặc biết rõ hành vi gian dối, cũng có thể bị xem xét trách nhiệm pháp lý. Từ vụ án tại Bắc Ninh, luật sư Nguyễn Ngọc Hùng khuyến nghị người dân không nên tham gia các giao dịch mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định.

Trước khi giao dịch, cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của căn nhà tại cơ quan có thẩm quyền hoặc chủ đầu tư, đặc biệt là thời điểm được phép chuyển nhượng. Mọi giao dịch phải được lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp.

Đối với những trường hợp đã lỡ giao dịch, cần lưu giữ đầy đủ chứng cứ thanh toán và thỏa thuận ràng buộc để giảm thiểu rủi ro.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng lớn, việc tìm cách "đi đường vòng" để sở hữu nhà ở xã hội có thể mang lại lợi ích trước mắt, nhưng khi vượt qua ranh giới pháp lý, hệ quả không chỉ dừng lại ở tranh chấp mà có thể dẫn đến trách nhiệm hình sự – như bài học đang được đặt ra từ chính vụ án này.