Luật sư phân tích 3 quyền mà người mua chung cư phải lưu ý

Tại Nghị quyết 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, ban hành ngày 18/9, với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình.

Chính phủ cũng yêu cầu nghiên cứu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ đóng góp tài chính để xây dựng mới khi hết thời hạn. Quy định rõ niên hạn sẽ giúp cơ quan quản lý chủ động xử lý các công trình xuống cấp.

Định hướng này khiến nhiều người đặt câu hỏi: Nếu một tòa nhà chỉ có một niên hạn nhất định thì người mua căn hộ có còn sở hữu tài sản sau thời điểm đó? Khi chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại, người dân có phải bỏ thêm tiền hay không? Nếu không có khả năng đóng góp thì quyền lợi được giải quyết thế nào?

Không nên đánh đồng niên hạn công trình với thời hạn sở hữu căn hộ chung cư

Theo Luật sư Nguyễn Văn Duy, trước hết cần phân biệt rõ ba khái niệm thường bị đánh đồng: thời hạn sử dụng công trình, quyền sở hữu căn hộ và thời hạn sử dụng đất. "Niên hạn là tuổi thọ của tòa nhà, không phải tuổi thọ quyền sở hữu của người dân. Thứ quyết định giá trị lâu dài của căn hộ là quyền sử dụng đất chung dưới tòa nhà", luật sư Nguyễn Văn Duy phân tích.

Theo luật sư, thời hạn sử dụng công trình trước hết là vấn đề kỹ thuật. Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền, tính từ thời điểm nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng. Sau đó, tuổi thọ thực tế của công trình còn phụ thuộc vào kết quả kiểm định.

Điều này có nghĩa, con số về thời hạn sử dụng theo thiết kế không phải là một "chiếc đồng hồ" đến đúng ngày đó thì căn hộ đương nhiên mất giá trị hoặc người dân mất quyền sở hữu. Khi công trình hết thời hạn theo thiết kế, hoặc trước đó xuất hiện dấu hiệu không bảo đảm an toàn, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức kiểm định để xác định khả năng tiếp tục sử dụng. Nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn bảo đảm an toàn, việc sử dụng có thể tiếp tục. Chỉ khi công trình thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định thì mới đặt ra việc cải tạo, xây dựng lại.

Thứ hai, quyền sở hữu căn hộ là quyền tài sản của người mua đối với phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Với căn hộ thương mại của công dân Việt Nam trên đất ở, pháp luật hiện hành không đặt ra một "thời hạn sở hữu căn hộ" cố định như cách nhiều người vẫn hình dung.

Thứ ba là quyền sử dụng đất. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng khi đánh giá giá trị lâu dài của căn hộ. Với dự án nhà ở xây dựng trên đất ở, quyền sử dụng đất thường là ổn định lâu dài. Trong khi đó, nếu căn hộ được xây dựng trên loại đất có thời hạn, chẳng hạn đất thương mại, dịch vụ, người mua phải đặc biệt lưu ý thời hạn sử dụng đất được ghi nhận trên hồ sơ pháp lý.

"Có thể hình dung tòa nhà là phần 'vỏ' có tuổi thọ; quyền sở hữu là quyền của người dân đối với căn hộ và các phần sở hữu liên quan; còn quyền sử dụng đất là nền tảng pháp lý gắn với công trình. Vì vậy, khi tòa nhà phải xây lại, câu chuyện quyền đối với đất trở nên đặc biệt quan trọng", luật sư Nguyễn Văn Duy nói.

Một trong những tâm lý phổ biến hiện nay là lo ngại quy định mới về niên hạn sẽ khiến các căn hộ đang được quảng cáo "sở hữu lâu dài" trở thành tài sản chỉ có giá trị trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa định hướng sửa đổi pháp luật và quy định pháp luật đang có hiệu lực.

Điểm đáng chú ý là pháp luật hiện hành đã có cơ chế xử lý trường hợp nhà chung cư xuống cấp hoặc hết thời hạn sử dụng theo thiết kế. Quyền lợi của chủ sở hữu không đơn giản là chấm dứt tại thời điểm công trình bị phá dỡ. Khi chung cư thuộc diện phải phá dỡ, pháp luật đặt ra cơ chế cải tạo, xây dựng lại, bồi thường và tái định cư. Như vậy, "tòa nhà không còn tồn tại" không đồng nghĩa với "quyền tài sản của người dân biến mất".

Đây cũng là lý do người mua không nên chỉ nhìn vào cụm từ "sở hữu lâu dài" trong quảng cáo của chủ đầu tư hoặc môi giới. Điều cần kiểm tra là căn hộ đang nằm trên loại đất nào, thời hạn sử dụng đất ra sao và các quyền liên quan được thể hiện thế nào trên hồ sơ pháp lý.

Bên cạnh căn hộ trên đất ở, người mua cũng cần phân biệt với những sản phẩm được xây dựng trên đất có thời hạn, như một số loại căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng hoặc dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Với những sản phẩm này, thời hạn sử dụng đất là thông tin không thể bỏ qua.

"Ba dòng trên sổ" người mua chung cư không nên bỏ qua

Nếu căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận, theo luật sư Nguyễn Văn Duy, người mua nên đặc biệt kiểm tra ba nhóm thông tin: mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất.

"Mục đích sử dụng đất là đất ở tại đô thị hay đất thương mại, dịch vụ; hình thức sử dụng là sử dụng chung hay riêng; thời hạn sử dụng là lâu dài hay đến một thời điểm cụ thể. Ba thông tin này giúp xác định căn hộ đang đứng trên nền pháp lý nào", luật sư phân tích.

Ngoài ba nội dung trên, người mua căn hộ chuyển nhượng cần kiểm tra diện tích đất sử dụng chung, thông tin về căn hộ, diện tích sàn, tầng, phần sở hữu riêng và sở hữu chung; đồng thời kiểm tra các ghi chú liên quan đến thế chấp, hạn chế quyền hoặc tranh chấp.

Không nên chỉ nhìn vào căn hộ bên trong bốn bức tường. Phần đất dùng chung cho nhà chung cư và các công trình phục vụ trực tiếp cho cư dân cũng là một phần quan trọng của quyền lợi mà người mua cần hiểu rõ.

Đặc biệt, cần xác định dự án có đang thế chấp hay không, căn hộ có bị kê biên, tranh chấp hay hạn chế giao dịch hay không. Những thông tin này cần được kiểm tra thông qua hồ sơ pháp lý và cơ quan đăng ký có thẩm quyền, thay vì chỉ dựa vào cam kết bằng lời của bên bán.

Với căn hộ mua trực tiếp từ chủ đầu tư, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai, việc kiểm tra càng phải kỹ hơn. Người mua cần yêu cầu được tiếp cận những thông tin cơ bản của dự án như quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, loại đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế và văn bản thẩm định, văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tình trạng thế chấp dự án và các điều kiện pháp lý khác theo quy định.

Theo luật sư, một trong những thông tin người mua nên quan tâm là hồ sơ thiết kế và thời hạn sử dụng công trình được xác định theo quy định. Đây là thông tin khác hoàn toàn với thời hạn sở hữu căn hộ. Một căn hộ có giá vài tỷ đồng nhưng nhiều người mua lại dành phần lớn thời gian để thương lượng giá, lựa chọn tầng, hướng ban công mà chưa dành đủ thời gian đọc hợp đồng.

Theo luật sư Nguyễn Văn Duy, khi ký hợp đồng mua bán, người dân nên tập trung vào ít nhất bốn nhóm vấn đề. Thứ nhất là thông tin về công trình: cấp công trình, thời hạn sử dụng theo thiết kế, tiêu chuẩn và kết cấu công trình, trách nhiệm bảo hành, bảo trì. Thứ hai là phân định sở hữu. Người mua cần biết chính xác phần nào thuộc sở hữu riêng, phần nào thuộc sở hữu chung, phần nào thuộc chủ đầu tư; đặc biệt là tầng hầm, khu kỹ thuật, khu thương mại, chỗ để xe và diện tích đất sử dụng chung.Thứ ba là nghĩa vụ tài chính. Hợp đồng cần thể hiện rõ giá bán, thuế, kinh phí bảo trì, tiến độ thanh toán, phí quản lý vận hành và các khoản có thể phát sinh. Thứ tư là những điều khoản có khả năng gây bất lợi cho người mua, chẳng hạn quyền đơn phương thay đổi thiết kế, diện tích hoặc những điều khoản khiến người mua bị hiểu là đã chấp nhận trước mọi phương án xử lý khi công trình xuống cấp.

"Đừng chỉ đọc giá và tiến độ thanh toán. Hãy tìm trong hợp đồng ba thứ: niên hạn thiết kế, danh mục sở hữu chung - riêng và khoản 2% kinh phí bảo trì", luật sư Nguyễn Văn Duy khuyến nghị. Đặc biệt, người mua cần hiểu rõ kinh phí bảo trì nhà chung cư không phải là khoản tiền có thể tùy ý sử dụng. Đây là nguồn tài chính phục vụ bảo trì phần sở hữu chung và có ý nghĩa trực tiếp đối với tuổi thọ, chất lượng công trình. Với người mua lại căn hộ đã qua sử dụng, số dư quỹ bảo trì, lịch sử bảo trì, sửa chữa lớn và tình trạng thực tế của tòa nhà cũng cần được xem xét như một yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

Khi chung cư phải xây lại, người dân có mất quyền lợi?

Đây là vấn đề được nhiều người quan tâm nhất khi câu chuyện niên hạn công trình được đặt ra. Theo luật sư Nguyễn Văn Duy, khi chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, quy trình không phải là "hết hạn thì mất nhà".

Về nguyên tắc, phải có bước kiểm định, kết luận của cơ quan có thẩm quyền về việc công trình thuộc diện phải phá dỡ, sau đó mới triển khai phương án cải tạo, xây dựng lại, lựa chọn chủ đầu tư và xây dựng phương án bồi thường, tái định cư. Chủ sở hữu có quyền và lợi ích được pháp luật bảo vệ trong quá trình này.

Theo quy định hiện hành được luật sư dẫn chiếu, đối với chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, cơ chế bồi thường có thể được xác định theo hệ số k. Hệ số cụ thể phụ thuộc từng trường hợp và do cơ quan có thẩm quyền quyết định theo quy định.

Chủ sở hữu có thể được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc lựa chọn phương án khác theo quy định; đồng thời có cơ chế bố trí chỗ ở trong thời gian dự án xây dựng lại được triển khai. Điều này cho thấy giá trị của căn hộ không chỉ nằm ở diện tích sàn hiện hữu. Khi công trình phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu còn được xem xét trên cơ sở quyền tài sản, quyền sử dụng đất chung và phương án cải tạo, xây dựng lại.

Người dân sẽ phải bỏ thêm tiền xây lại chung cư?

Nếu dự án xây dựng lại được thực hiện theo phương án doanh nghiệp đầu tư, nhà đầu tư có thể bố trí nguồn lực để xây dựng công trình mới và được khai thác phần diện tích tăng thêm theo phương án được phê duyệt. Trong trường hợp chủ sở hữu nhận căn hộ mới có diện tích lớn hơn phần diện tích được bồi thường, có thể phát sinh khoản tiền chênh lệch theo phương án.

Ngược lại, nếu diện tích căn hộ tái định cư thấp hơn diện tích được xác định để bồi thường thì việc thanh toán phần chênh lệch cũng phải được thực hiện theo quy định. Một trường hợp khác là các chủ sở hữu phải tham gia đóng góp để xây dựng lại. Khi đó, khoản đóng góp không thể đơn giản là một con số do một bên tự đưa ra mà phải được xác định theo cơ chế pháp luật và phương án xây dựng lại được phê duyệt. Đáng chú ý, định hướng tại Nghị quyết 278 đặt vấn đề rõ hơn về quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ đóng góp tài chính của chủ sở hữu.

Theo luật sư Nguyễn Văn Duy, đây là vấn đề cần được quy định thật minh bạch trong luật sửa đổi, bởi nó liên quan trực tiếp đến quyền tài sản của hàng triệu chủ sở hữu căn hộ. Đặc biệt, cần làm rõ cách tính khoản đóng góp, giá trị còn lại của căn hộ, quyền đối với phần đất sử dụng chung, nguồn thu từ phần diện tích xây dựng tăng thêm và cơ chế xử lý đối với những người không có khả năng đóng góp.

"Người không có khả năng đóng góp không bị mất trắng mà được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và giá trị còn lại của căn hộ", luật sư Nguyễn Văn Duy cho biết khi trao đổi về cơ chế hiện hành được quy định tại Nghị định 98/2024.

Từ những quy định hiện hành và định hướng sửa đổi, có thể thấy giá trị của một căn hộ không nên chỉ được tính bằng vị trí, diện tích hay số phòng. Một căn hộ có vị trí tốt nhưng hồ sơ đất đai không rõ ràng, quyền sử dụng đất có thời hạn hoặc các quyền sở hữu chung không được xác định minh bạch có thể tiềm ẩn những vấn đề mà người mua chỉ nhận ra sau khi đã xuống tiền.

Ngược lại, một tòa nhà có tuổi đời nhất định nhưng được xây dựng trên nền đất ở sử dụng lâu dài, hồ sơ pháp lý đầy đủ, được bảo trì tốt, có quỹ bảo trì được quản lý minh bạch và có cơ chế quản lý cư dân thực chất vẫn có những giá trị pháp lý và kinh tế riêng.

Vì vậy, theo luật sư Nguyễn Văn Duy, người mua không nên hoang mang trước khái niệm "chung cư có niên hạn", cũng không nên tin vào những lời quảng cáo tuyệt đối như "sở hữu vĩnh viễn" hay những cảnh báo kiểu "hết niên hạn là mất nhà". Điều quan trọng là phải hiểu niên hạn của công trình là một vấn đề kỹ thuật và quản lý chất lượng; quyền sở hữu căn hộ là quyền tài sản; còn quyền sử dụng đất là nền tảng pháp lý cần được kiểm tra kỹ.

Trong bối cảnh quy định về niên hạn chung cư tiếp tục được hoàn thiện, sự minh bạch của hồ sơ pháp lý, hợp đồng mua bán và thông tin về quyền sử dụng đất sẽ càng có ý nghĩa. Với một tài sản có giá trị lớn và thời gian sử dụng dài như căn hộ, việc kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng luôn ít tốn kém hơn việc giải quyết tranh chấp sau khi đã trở thành chủ sở hữu.