Mở room cho nhà đầu tư nước ngoài sở hữu bất động sản: Tích cực và hài hòa

Trao đổi với phóng viên Báo Phụ nữ Việt Nam, luật sư Nguyễn Hữu Thục, Đoàn Luật sư TPHCM, Trưởng Văn phòng luật sư Thục và Cộng sự, cho rằng, chính sách pháp luật về nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam đã và đang thể hiện rõ vai trò là một công cụ điều tiết quan trọng, không chỉ đối với thị trường bất động sản mà còn đối với chiến lược thu hút đầu tư nước ngoài.

"Thực tiễn Việt Nam đang đẩy mạnh mở cửa thị trường nhà ở cho người nước ngoài, đặc biệt từ năm 2025 - 2026. Chính phủ đã công bố danh sách dự án cụ thể được phép bán, như tại TPHCM với 88 dự án, trong đó có 23 dự án mới vừa được công bố vào tháng 3/2026. Tại Đà Nẵng có 18 dự án, ưu tiên du lịch-nghỉ dưỡng. Chính sách này không chỉ xóa bỏ rào cản pháp lý cũ mà còn khuyến khích đầu tư vào hạ tầng đô thị, tạo sức hút cho chuyên gia nước ngoài sinh sống lâu dài, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho dòng vốn quốc tế tham gia vào thị trường nhà ở. Điều này không chỉ phản ánh nhu cầu thực tế của nền kinh tế mà còn cho thấy sự chuyển biến trong tư duy quản lý từ thận trọng sang chủ động, từ hạn chế sang khai thác hiệu quả nguồn lực bên ngoài", luật sư Nguyễn Hữu Thục đưa ý kiến bàn luận.

Phóng viên: Thưa luật sư, ông đánh giá sự thay đổi tích cực thế nào từ Luật Nhà ở 2005, Luật nhà ở 2014 cho tới Luật Nhà ở 2023, để có thể hình dung khái quát và dễ hiểu nhất?

Luật sư Nguyễn Hữu Thục: Nếu nhìn lại giai đoạn trước đây, dưới sự điều chỉnh của Luật Nhà ở 2005 và các chính sách mang tính thí điểm, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài được thiết kế trong một khuôn khổ hạn chế. Pháp luật thời kỳ này chỉ cho phép một số đối tượng đặc biệt được sở hữu nhà ở với điều kiện chặt chẽ, trong đó mỗi cá nhân nước ngoài về cơ bản chỉ được sở hữu một căn hộ duy nhất, với thời hạn tối đa là 50 năm; đối với tổ chức nước ngoài, thời hạn sở hữu phụ thuộc vào thời hạn của giấy phép đầu tư. Vì vậy trên thực tế phát sinh các hình thức "lách luật" như nhờ người Việt Nam đứng tên.

Bước ngoặt quan trọng đã xuất hiện với Luật Nhà ở 2014 khi pháp luật chuyển từ mô hình quản lý theo từng cá nhân sang quản lý theo tỷ lệ và quy mô dự án, theo đó không còn giới hạn "mỗi người một căn hộ" mà cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Sự thay đổi này mang tính bản chất, thể hiện sự chuyển dịch từ kiểm soát vi mô sang điều tiết vĩ mô, đồng thời mở rộng đáng kể đối tượng được sở hữu.

Đến Luật Nhà ở 2023, các quy định này tiếp tục được kế thừa và hoàn thiện theo hướng minh bạch, đồng bộ và khả thi hơn, khi vẫn giữ thời hạn sở hữu 50 năm nhưng cho phép gia hạn, đồng thời được cụ thể hóa thông qua các văn bản hướng dẫn như Nghị định 95/2024/NĐ-CP nhằm làm rõ trình tự, thủ tục và cơ chế công bố danh mục dự án, qua đó khắc phục hạn chế về tính minh bạch và khả năng thực thi của giai đoạn trước.

Phóng viên: Cụ thể các Luật Nhà ở trước đây và bây giờ đã yêu cầu các cá nhân nước ngoài đáp ứng điều kiện như thế nào, thưa luật sư?

Luật sư Nguyễn Hữu Thục: Luật Nhà ở 2014 đặt ra nhiều hạn chế nghiêm ngặt, như yêu cầu cá nhân nước ngoài phải cư trú ít nhất 1 năm tại Việt Nam, dẫn đến thủ tục phức tạp và tỷ lệ giao dịch thấp.

Luật Nhà ở 2023 kết hợp Nghị định 95/2024 đã nới lỏng đáng kể: chỉ cần hộ chiếu hợp lệ với dấu nhập cảnh, không thuộc diện ngoại giao, đồng thời giữ nguyên giới hạn sở hữu (≤30% căn hộ mỗi đơn nguyên/khối nhà chung cư; ≤250 nhà riêng lẻ/khu vực 10.000 dân) và thời hạn 50 năm (gia hạn tối đa 50 năm nữa). Nghị định 95 bổ sung chi tiết quản lý, như công bố dự án qua cổng thông tin tỉnh và hệ thống theo dõi quốc gia, giúp minh bạch hóa quy trình.

Đối tượng chính bao gồm cá nhân nước ngoài có hộ chiếu nhập cảnh hợp lệ (không ngoại giao) và tổ chức nước ngoài sở hữu Giấy chứng nhận đầu tư. Không có đối tượng mới đột phá, nhưng danh sách dự án mở rộng tạo cơ hội lớn hơn. Thủ tục mua nhà được đơn giản hóa theo 3 bước chính: (1) Kiểm tra dự án đủ điều kiện trên cổng thông tin tỉnh; (2) Ký hợp đồng công chứng với bên bán, kèm hồ sơ như hộ chiếu, cam kết không ngoại giao và chứng minh tài chính; (3) Nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, thời gian xử lý khoảng 30 ngày.

Gia hạn sở hữu được quy định rõ tại Nghị định 95: Nộp đơn (Mẫu 01 Phụ lục) trước 3 tháng hết hạn, kèm Giấy chứng nhận cũ và giấy tờ gia hạn nhập cảnh/đầu tư; UBND tỉnh quyết định trong 30 ngày nếu đủ điều kiện, tối đa thêm 50 năm. Đối tượng mới chủ yếu từ việc bổ sung dự án (như 5 dự án mới tại TPHCM năm 2026), không thay đổi nhóm cá nhân/tổ chức cơ bản.

Phóng viên: Để đánh giá về sự thay đổi tích cực này giữa các giai đoạn pháp luật, luật sư có thể bàn luận gì về tư duy lập pháp và phương thức quản lý?

Luật sư Nguyễn Hữu Thục: Từ sự so sánh giữa các giai đoạn pháp luật, có thể nhận thấy rằng sự thay đổi không đơn thuần là việc "nới lỏng" điều kiện, mà là sự chuyển biến toàn diện về tư duy lập pháp và phương thức quản lý.

Nếu như trước đây, Nhà nước tiếp cận theo hướng thử nghiệm, kiểm soát chặt chẽ từng chủ thể, thì hiện nay đã chuyển sang mô hình "mở cửa có kiểm soát", vừa tạo điều kiện cho người nước ngoài tham gia thị trường, vừa duy trì các giới hạn cần thiết nhằm bảo đảm an ninh, chủ quyền và ổn định thị trường. Quy định về tỷ lệ 30% là một ví dụ điển hình cho cách tiếp cận này, khi cho phép mở rộng quyền sở hữu nhưng vẫn kiểm soát tổng thể quy mô tham gia của nhà đầu tư nước ngoài trong từng dự án.

Trong bối cảnh thực tiễn, việc mở rộng danh mục dự án và đơn giản hóa điều kiện sở hữu đã mang lại nhiều dấu hiệu tích cực. Trước hết, chính sách này góp phần thúc đẩy thu hút đầu tư nước ngoài, không chỉ trong lĩnh vực bất động sản mà còn lan tỏa sang các lĩnh vực khác thông qua việc tạo điều kiện cho chuyên gia, nhà quản lý nước ngoài sinh sống lâu dài tại Việt Nam. Đồng thời, cũng góp phần kích cầu thị trường bất động sản trong nước. Việc gia tăng nguồn cầu từ nhà đầu tư nước ngoài giúp cân bằng cung - cầu, hỗ trợ ổn định thị trường và thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở chất lượng cao.

Không chỉ dừng lại ở yếu tố kinh tế, chính sách này còn thể hiện sự tiến bộ trong tư duy lập pháp khi chuyển từ mô hình quản lý hành chính sang quản lý theo cơ chế thị trường có kiểm soát. Việc công khai danh mục dự án, minh bạch hóa điều kiện giao dịch và hoàn thiện thủ tục hành chính đã góp phần giảm thiểu rủi ro pháp lý, hạn chế các hành vi "lách luật" và tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, ổn định hơn.

Phóng viên: Bàn luận về sự khuyến nghị, luật sư có ý kiến gì không?

Luật sư Nguyễn Hữu Thục: Từ góc nhìn cá nhân, tôi cho rằng Luật nhà ở 2023 và Nghị định 95 NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật nhà ở được đánh giá cao vì cởi mở hơn, hỗ trợ kinh tế hội nhập nhưng vẫn bảo vệ an ninh quốc gia qua giới hạn chặt chẽ (không cho phép bán kiếm lời tự do, không quyền sử dụng đất nông nghiệp) và ở Nghị định 54/2026/ND-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản có quy định "...Trường hợp dự án có một phần diện tích nằm ngoài khu vực cần đảm bảo quốc phòng, an ninh thì UBND cấp tỉnh xác định phần diện tích mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu, bảo đảm phù hợp với thông báo của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an".

Như vậy đã có sự điều chỉnh mở rộng phạm vi được mua nhà của nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, vẫn tồn tại rủi ro như tăng giá nhà sơ cấp, đầu cơ "mượn tên" người Việt vượt hạn mức, hoặc mất cân bằng nguồn cung. Như Luật Đất đai 2024 chưa công nhận đầy đủ "người sử dụng đất" nước ngoài, dẫn đến rủi ro giao dịch vượt hạn mức không có pháp lý.

Chính vì vậy, rất cần thiết việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia thống nhất để giám sát, tránh lạm dụng và đảm bảo công bằng. Nếu được kiểm soát chặt chẽ về tỷ lệ sở hữu, khu vực trọng điểm và điều kiện giao dịch, chính sách này vẫn đảm bảo hài hòa giữa thu hút đầu tư và bảo vệ an ninh, chủ quyền quốc gia.

Đây chính là hướng đi cân bằng, vừa mở cửa có chọn lọc, vừa giữ vững nguyên tắc quản lý nhà nước.

Phóng viên: Xin cảm ơn luật sư về cuộc bàn luận này!