Nguồn cung căn hộ tăng cao, vì sao nhiều người dân vẫn khó mua nhà?

Nguồn cung tăng mạnh nhưng chưa phải phân khúc người dân cần

Năm 2024, anh Hoàng Anh Tú (trú tại khu vực Xuân Phương, Hà Nội) quyết định vay thêm 3,5 tỷ đồng để mua một căn hộ tại khu vực Mỹ Đình với giá 6,5 tỷ đồng. Thời điểm đó, chính sách ưu đãi của ngân hàng khá hấp dẫn khi miễn lãi trong hai năm đầu, gia đình chỉ phải trả tiền gốc. Hai vợ chồng tính toán sẽ cho thuê căn hộ cũ với giá khoảng 8 triệu đồng/tháng để bù đắp phần lớn khoản trả nợ hàng tháng.

Thế nhưng, mọi tính toán nhanh chóng bị đảo lộn. Sau hai năm, thu nhập của gia đình giảm sút, trong khi khoản vay bước sang giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi. Mỗi tháng, vợ chồng anh phải chi trả hàng chục triệu đồng tiền gốc và lãi, buộc phải tính đến phương án bán căn hộ cũ để giảm áp lực tài chính. Điều đáng nói là căn hộ từng được giao dịch quanh mức 4,8-4,9 tỷ đồng thì nay chỉ có thể rao bán khoảng 4,4-4,5 tỷ đồng nhưng vẫn khó tìm được người mua.

Câu chuyện của gia đình anh Tú diễn ra trong bối cảnh thị trường căn hộ Hà Nội đang chứng kiến một nghịch lý: nguồn cung tăng mạnh nhưng sức mua chưa theo kịp.

Theo dữ liệu của CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới - mức cao nhất của nửa đầu năm kể từ năm 2020. Riêng quý II có khoảng 8.590 căn hộ được tung ra thị trường và tổng nguồn cung cả năm được dự báo có thể đạt gần 39.000 căn, vượt cả mức đỉnh của năm 2019.

Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc trung và cao cấp. Quý II là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận căn hộ mới có giá dưới 60 triệu đồng/m². Hai phân khúc có giá từ 80-110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m² chiếm tới 65% tổng nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục tăng lên khoảng 95 triệu đồng/m², cao hơn 21% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp lại có diễn biến trái ngược khi giá bán trung bình giảm gần 3% so với quý trước, xuống còn khoảng 60 triệu đồng/m² - lần đầu tiên giảm kể từ cuối năm 2022.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Thị trường & Tư vấn Phát triển của CBRE Việt Nam tại Hà Nội, cho biết tại họp báo công bố báo cáo thị trường quý II/2026, bước sang quý II, sức hấp thụ của thị trường căn hộ Hà Nội đã có dấu hiệu chững lại. Tổng lượng giao dịch đạt hơn 5.800 căn, tương đương 68% nguồn cung mở bán mới, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%. Bà cho rằng áp lực lãi suất vay ở mức cao khiến người mua cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền và thời điểm xuống tiền, đặc biệt với những giao dịch phải sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Lãi suất thả nổi - nỗi lo của người vay mua nhà

Chia sẻ với PV PNVN, chị Thu Anh, cán bộ tín dụng tại một ngân hàng thương mại cho rằng, lãi suất cho vay mua bất động sản hiện không còn chênh lệch nhiều so với một số khoản vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm. Các chương trình ưu đãi miễn lãi hoặc ân hạn trả gốc trong 18-24 tháng vẫn giúp khách hàng dễ tiếp cận khoản vay ban đầu, nhưng sau khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay sẽ chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, khiến số tiền phải trả hàng tháng tăng lên đáng kể.

Theo kinh nghiệm nhiều năm làm tín dụng, chị Thu Anh cho biết đã chứng kiến không ít trường hợp, đặc biệt là các gia đình trẻ, buộc phải bán nhà sau khi hết thời gian ưu đãi vì không còn đủ khả năng gánh khoản trả góp hàng tháng khi thu nhập giảm hoặc phát sinh biến cố.

Ở góc độ tài chính cá nhân, chuyên gia tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhiều lần khuyến nghị người dân chỉ nên dành khoảng 30-40% tổng thu nhập hàng tháng để trả nợ mua nhà. Quan trọng hơn, người vay cần tính toán khả năng trả nợ theo mức lãi suất sau ưu đãi thay vì chỉ nhìn vào mức lãi thấp trong giai đoạn đầu, đồng thời duy trì một khoản dự phòng để ứng phó khi thu nhập bị gián đoạn.

Theo ông, nhiều người chỉ tính khoản phải trả trong thời gian ưu đãi mà quên tính kịch bản lãi suất sau đó, dẫn tới áp lực tài chính khi khoản vay bước sang giai đoạn thả nổi.

Các chuyên gia cho rằng, nguồn cung tăng là tín hiệu tích cực đối với thị trường sau nhiều năm khan hiếm. Tuy nhiên, để lượng cung này chuyển hóa thành giao dịch thực, thị trường không chỉ cần thêm dự án mà còn cần cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả của số đông, cùng các chính sách tín dụng ổn định, giúp người mua yên tâm sử dụng đòn bẩy tài chính trong dài hạn.

Với anh Hoàng Anh Tú, quyết định mua căn hộ cách đây hai năm từng được xem là bước ngoặt để gia đình ổn định cuộc sống. Nhưng khi giai đoạn ưu đãi lãi suất kết thúc, giấc mơ an cư lại trở thành áp lực tài chính thường trực. Câu chuyện của anh cũng phản ánh thực tế rằng, để nguồn cung dồi dào thực sự chuyển hóa thành giao dịch, thị trường không chỉ cần thêm căn hộ, mà còn cần mức giá và chính sách tín dụng phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua ở thực.