Thanh khoản bất động sản giảm, áp lực nợ tăng

Rao bán nhiều tháng vẫn chưa có người mua

Cuối năm 2022, khi thị trường bất động sản còn sôi động, chị Nguyễn Thu H. (34 tuổi, Hà Nội) quyết định vay ngân hàng để mua một căn hộ hơn 3 tỷ đồng tại khu vực phía Tây thành phố Hà Nội.

Thời điểm đó, giá nhà liên tục tăng, môi giới liên tục thúc giục "xuống tiền sớm nếu không sẽ càng đắt hơn". Vợ chồng chị gom toàn bộ tiền tích lũy, vay thêm gần 1,8 tỷ đồng với suy nghĩ "cố vài năm rồi tính tiếp".

Nhưng hơn một năm trở lại đây, kế hoạch tài chính bắt đầu chệch khỏi quỹ đạo.

Sau thời gian ưu đãi, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, số tiền cả gốc lẫn lãi mỗi tháng tăng thêm vài triệu đồng. Trong khi đó, thị trường lại chững giao dịch. Căn hộ từng được môi giới khẳng định "rất dễ bán" giờ rao nhiều tháng vẫn ít người hỏi.

"Có thời điểm vợ chồng tôi tính bán để giảm áp lực, nhưng gần như không có giao dịch. Người hỏi thì trả xuống rất thấp. Giữ cũng mệt mà bán cũng không xong", chị H. nói.

Để xoay dòng tiền, gia đình chị bắt đầu cắt giảm nhiều khoản chi tiêu. Kế hoạch đổi xe bị hoãn, con trai lớn cũng tạm nghỉ lớp học tiếng Anh cuối tuần.

"Trước đây mỗi tháng vẫn để dành được chút tiền, giờ gần như chỉ xoay đủ trả nợ và chi phí sinh hoạt", chị kể.

Không chỉ những người mua để ở, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng bắt đầu rơi vào trạng thái "kẹt hàng" khi thanh khoản thị trường giảm mạnh.

Chị Lê Minh T. (31 tuổi, nhân viên marketing) mua một căn hộ studio vào năm 2022 với kỳ vọng vừa cho thuê vừa chờ tăng giá. Khoản vay ngân hàng chiếm hơn 60% giá trị căn hộ.

"Tôi từng nghĩ nếu cần có thể bán nhanh để xoay vốn, nhưng giờ rao mấy tháng rồi vẫn chưa giao dịch được", chị nói.

Tiền thuê thực tế thấp hơn kỳ vọng trong khi lãi vay tăng khiến dòng tiền ngày càng áp lực. "Nhiều lúc có cảm giác mình đang giữ một tài sản có giá, nhưng lại không thể biến thành tiền khi cần", chị T. chia sẻ.

Theo dữ liệu thị trường gần đây, giao dịch chung cư tại Hà Nội đã giảm mạnh so với giai đoạn sôi động trước đó, có thời điểm giảm khoảng 60%. Tuy nhiên, mặt bằng giá tại nhiều dự án vẫn ở mức cao, tạo nên nghịch lý: người cần bán khó tìm được khách mua, còn người có nhu cầu thực lại khó tiếp cận vì giá vượt khả năng chi trả.

Khi đòn bẩy tài chính trở thành áp lực kéo dài

Theo các chuyên gia, giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây khiến nhiều người tin rằng bất động sản luôn dễ dàng bán ra hoặc tăng giá theo thời gian. Chính tâm lý đó khiến không ít người mạnh tay sử dụng đòn bẩy tài chính.

Tuy nhiên, khi thanh khoản suy giảm, rủi ro bắt đầu bộc lộ rõ hơn.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE cho rằng lãi suất là yếu tố tác động trực tiếp tới hành vi của người mua bất động sản. Với đặc thù tài sản có giá trị lớn, phần lớn người mua đều phải sử dụng vốn vay ngân hàng nên khi lãi suất tăng, áp lực tài chính sẽ thể hiện rất rõ ở nhóm dùng đòn bẩy cao.

Theo bà Miền, giai đoạn hiện nay cho thấy rõ một thực tế, giá nhà có thể chưa giảm mạnh, nhưng thanh khoản suy yếu khiến tài sản khó chuyển đổi thành tiền hơn trước. Đây là điều khiến nhiều người vay mua nhà rơi vào thế bị động.

"Trước đây nhiều người nghĩ chỉ cần thị trường tăng giá là có thể bán để thoát hàng hoặc xoay dòng tiền. Nhưng khi giao dịch chậm lại, áp lực trả nợ sẽ kéo dài hơn rất nhiều so với tính toán ban đầu", một chuyên gia tài chính cá nhân nhận định.

Các chuyên gia cũng cảnh báo rủi ro lớn nằm ở "độ trễ" của các khoản vay mua nhà. Nhiều người bị hấp dẫn bởi lãi suất ưu đãi ban đầu, nhưng phần lớn thời gian còn lại của khoản vay kéo dài 15–25 năm lại áp dụng lãi suất thả nổi. Khi mặt bằng lãi suất tăng lên, áp lực tài chính mới thực sự xuất hiện.

Không ít gia đình hiện phải co lại kế hoạch chi tiêu, trì hoãn dự định sinh thêm con hoặc chấp nhận bán cắt lỗ để giảm áp lực nợ vay.

Điều đáng nói, trong nhiều gia đình, phụ nữ lại là người trực tiếp quản lý chi tiêu, đứng tên khoản vay hoặc chịu trách nhiệm cân đối dòng tiền hàng tháng. Khi áp lực tài chính kéo dài, người chịu sức ép đầu tiên thường là người giữ "tay hòm chìa khóa".

Thị trường bất động sản từng được xem là kênh tích lũy an toàn, nhưng khi thanh khoản đi xuống, nhiều người mới bắt đầu nhận ra, rủi ro lớn nhất không nằm ở việc giá giảm, mà ở chỗ tài sản không còn dễ bán như kỳ vọng, trong khi khoản nợ mỗi tháng vẫn phải trả đúng hạn.