Nhiều dấu hiệu Ban quản trị chung cư lạm quyền?
Theo đơn phản ánh của bà Lê Mỹ Dung, đại diện cho một số dân cư đang sinh sống tại chung cư Bình Trị Đông B, quận Bình Tân, thời gian qua, Ban Quản trị chung cư Bình Trị Đông B, thuộc tổ dân phố 114, khu phố 4 phường Bình Trị Đông B không lập quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính quỹ bảo trì, không tổ chức Hội nghị Nhà chung cư đúng quy định, không thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại quy chế quản lý vận hành chung cư. Lập hồ sơ biên bản hợp thức hóa Hội nghị Nhà chung cư bầu chọn thành viên mới vào Ban quản trị (BQT) nhiệm kỳ 2 (2017-2020) trong khi số dân tham gia chưa đủ 1/3 tổng số căn hộ đang sinh sống tại chung cư.
Đặc biệt, BQT đã tự ý quản lý, vận hành tòa nhà chung cư từ tháng 4/2016 đến tháng 4/2017 mà không thuê công ty vận hành tòa nhà có đầy đủ tư cách pháp nhân theo quy định.
Nội dung trong Đơn phản ánh cũng gần trùng với nội dung Công văn số 24/CV-HĐND ngày 22/12/2017 của Hội đồng nhân dân (HĐND) phường Bình Trị Đông B gửi Thường trực Ủy ban nhân dân (UBND) phường về việc đề nghị xem xét, làm rõ các nội dung phản ánh của nhân dân chung cư Bình Trị Đông B.
Theo đó, bà Dung nêu cụ thể một số vi phạm của BQT, như BQT đã vi phạm khoản 5 điều 27, 28, Thông tư 02/2016/TT-BXD, sau khi cắt hợp đồng với Công ty TNHH thương mại và quản lý Takumi, từ ngày 29/3/2016, BQT tự thành lập bộ phận dưới quyền không đủ điều kiện, chức năng quản lý vận hành chung cư, theo tinh thần thông báo. Trong quá trình quản lý tự quản, ban quản lý không lập phương án quản lý và vận hành theo quy định hiện hành;
Cụ thể, từ tháng 8-9/2017, BQT tự ý thuê Công ty TNHH dịch vụ bảo vệ Tuấn Long Hải vào quản lý bảo vệ tòa nhà mà không tổ chức đấu thầu và tổ chức lấy ý kiến cư dân chung theo quy định. Hơn nữa, hợp đồng với công ty này không ghi ngày tháng ký hợp đồng, như vậy hợp đồng này được coi như không có giá trị;
Với mục đích nhằm tăng nguồn thu, việc BQT nhận thêm xe ngoài vào bãi xe và đậu chiếm gần hết diện tích sân chơi chung cư, nếu xảy ra cháy sẽ gây khó khăn cho công tác phòng cháy chữa cháy (PCCC); BQT đã tự lấy quỹ bảo trì số tiền 50 triệu đồng ngày 21/3/2016 để làm chi phí quản lý vận hành.
Đến tháng 1/2018, bà Dung và nhiều cư dân khác phát hiện BQT tự ý quyết định lựa chọn đơn vị quản lý để ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với Công ty CP-DV QL Cao ốc Long Hải (viết tắt là Công ty Long Hải) mà không qua Hội nghị Nhà chung cư. Trước phản ứng của cư dân thì đến ngày 29/1/2018, BQT đã lấy phiếu khảo sát đơn vị quản lý vận hành là Công ty Long Hải từ tháng 7/2017.
Ngoài ra, theo cư dân thì BQT còn tự ý ký hợp đồng lắp đặt trạm viễn thông Viettel (theo thông báo ngày 29/11/2016) tại mặt bằng sân thượng tòa nhà chung cư mặc dù có đơn kiến nghị, phản ánh của tập thể cư dân. Theo đó, ngày 7/2/2017 nhiều cư dân đã có Đơn kiến nghị gửi BQT đề nghị ngừng ngay việc cho lắp đặt trạm viễn thông. Lý do cho việc làm này của cư dân là vì việc lắp đặt trạm viễn thông trên sân thượng, sóng di động của trạm sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏe của những cư dân, đặc biệt là trẻ em đang sống trên tầng 11, 10 và các tầng dưới; làm ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng của các căn hộ tại lầu 11: thấm trần, nứt tường, nguy cơ các trụ angten có thể đổ ngã khi vào mùa mưa bão, ảnh hưởng tới hệ thống chống sét của tòa nhà và có thể nguy hiểm tới tính mạng và tài sản của cư dân.
Đề nghị rà soát, chấn chỉnh
Về quản lý tài chính, theo bà Dung - đại diện cho cư dân, BQT và Ban quản lý chung cư đã không lập phương án quản lý vận hành chung cư. BQT không lập quy chế thu chi và quản lý tài chính, kế hoạch bảo trì hàng năm thông qua Hội nghị Nhà chung cư.
Đơn cử như ngày 21/11/2015, BQT đã tự ý dùng tiền quỹ bảo trì tòa nhà chi tiền phạt thay thế đồng hồ nước 50mm với số tiền là 66.456.280 đồng do bị bể mặt đồng hồ nước. Đây là việc làm sai quy định. Bởi theo hợp đồng, BQT đã bàn giao hệ thống hạng mục cấp nước cho Công ty TNHH thương mại và quản lý Takumi (công ty này trước đó đã ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý và vận hành chung cư với BQT, có biên bản bàn giao), BQT đã bàn giao chỉ số cho Công ty Takumi, do đó công ty này có nhiệm vụ vận hành và quản lý đồng hồ nước. Trong quá trình quản lý sau đó, đồng hồ nước đã bị bể bề mặt. Khi Công ty cấp nước Chợ Lớn tiến hành lập biên bản bể mặt đồng hồ, thì đúng ra trách nhiệm bồi thường thiệt hại do quản lý yếu kém gây hậu quả phải thuộc về Công ty Takumi.
Dù sau đó, cư dân đã đồng ý chấp thuận cho BQT tạm mượn số tiền trên từ quỹ bảo trì để thanh toán cho Công ty cấp nước Chợ Lớn, giúp cư dân không bị cắt nước. Nhưng theo cư dân thì đến nay số tiền mượn trên vẫn chưa được hoàn trả, gây bức xúc trong cư dân…
Ngoài ra, BQT còn tự ý sử dụng khai thác mặt bằng sảnh chung cư cho thuê không thông qua cư dân. Ngày 27/10/2017, BQT đã tự xuất quỹ quản lý vận hành, thi công vách ngăn làm đường ống cấp thoát nước, lắp đặt đồng hồ điện, đồng hồ nước với chi phí là 11.377.000 đồng…
Cho rằng những việc làm trên là chưa đúng quy định, bà Dung và nhiều cư dân của chung cư này đã làm Đơn phản ánh và đề nghị cơ quan chức năng, các sở ban ngành vào cuộc thanh tra rà soát và chấn chỉnh việc thực hiện quy chế quản lý và vận hành chung cư.
Đồng thời, thanh tra kiểm toán các khoản thu chi tài chính các quỹ bảo trì, quỹ quản lý vận hành chung cư. Thu hồi các khoản chi sai quy định, đồng thời có chế tài xử phạt những hành vi trái pháp luật trong thời gian BQT đương nhiệm.
Ngoài ra, cư dân cũng đề nghị phải tách rõ hoạt động của BQT và Ban quản lý chung cư, làm rõ khoản chi nào từ phí quản lý, khoản chi nào từ quỹ bảo trì để cư dân khỏi bức xúc. Nhất là cần cho bầu lại BQT mới theo đúng quy chế để hoạt động tốt hơn.
Về phía BQT chung cư, trong Biên bản họp Hội nghị Nhà chung cư thường niên năm 2016 (họp ngày 27/11/2016) BQT đã trả lời các thắc mắc của cư dân về các khoản chi không rõ ràng, có trùng lặp, trong cùng một hạng mục có nhiều khoản chi, cụ thể là PCCC. Theo đó, BQT cho rằng khoản chi PCCC trùng lặp là do tính chất công việc, chi phí thực hiện nhiều lần. Về việc thi công một số hạng mục (chi từ quỹ bảo trì) không xin ý kiến dân là do tính cấp bách cần thực hiện của hạng mục vì lợi ích cư dân, do việc xin ý kiến dân thường tốn nhiều thời gian, khó khăn… nên BQT linh động thực hiện. Còn việc thi công một số hạng mục không xin ý kiến dân, BQT nhận sai và hứa sẽ khắc phục, sẽ thông qua ý kiến cư dân khi thực hiện, có báo cáo tài chính kịp thời, rõ ràng. Riêng việc đóng tiền phạt bể đồng hồ nước, BQT đã thu được một phần từ tiền nợ của cư dân với Công ty Takumi…
Liên quan đến vấn đề trên, ngày 8/2/2018, UBND phường Bình Trị Đông B ra Thông báo số 79/TB-UBND về các nội dung tại buổi tiếp xúc BQT, Ban quản lý và các hộ dân tại chung cư Bình Trị Đông B ngày 25/1/2018. Trong buổi gặp mặt, bà Trương Thị Minh Tín, Chủ tịch UBND phường Bình Trị Đông B đã có ý kiến chỉ đạo một số nội dung như giao cấp ủy Chi bộ khu phố 14, Trưởng khu phố 14 và Tổ trưởng tổ dân phố 119, 120, 121 tổ chức họp dân để giới thiệu các công ty có uy tín, năng lực quản lý, vận hành chung cư; giới thiệu các công ty bảo vệ; giới thiệu các đơn vị tài chính độc lập có chuyên môn nghiệp vụ nhằm kiểm tra, giám sát quỹ bảo trì của chung cư… Trên cơ sở ý kiến của các hộ dân (có ghi nhận tại biên bản họp các tổ), đề nghị BQT tổ chức Hội nghị Nhà chung cư có mời thường trực UBND phường tham dự. Tại Hội nghị Nhà chung cư, BQT và các hộ dân thống nhất chọn ra 1 công ty quản lý, vận hành tòa nhà chung cư Bình Trị Đông B, 1 công ty bảo vệ, 1 công ty kiểm toán.