3 luật về đất đai, bất động sản có hiệu lực: Tác động lớn đến xã hội, người dân và doanh nghiệp

Các dấu mốc

Các chuyên gia nghiên cứu luật đánh giá việc xây dựng và thông qua 3 luật mới này là "điều đặc biệt chưa từng có trong lịch sử tư pháp". Ba luật đã được Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan chuẩn bị kỹ lưỡng, công phu qua nhiều khâu, nhiều bước.

Các luật được trình Quốc hội tại 4 kỳ họp, 2 Hội nghị Đại biểu quốc hội chuyên trách, 8 phiên họp chính thức của Uỷ ban thường vụ Quốc hội. 3 luật trong quá trình xây dựng đã nhận được hàng triệu lượt ý kiến đóng góp đến từ các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, luật sư, chuyên gia, nhà nghiên cứu. Đông đảo người dân cũng đã tham gia đóng góp ý kiến xây dựng luật.

Ngày 27/11/2023, Quốc hội thông qua dự án luật Nhà ở sửa đổi.

Ngày 28/11/2023, Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Ngày 18/1/2024, tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 - Quốc hội khóa XV, Quốc hội chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi.

Ban đầu, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực vào 1/8/2024.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Kinh doanh bất động sản 2023 có nhiều chủ trương, chính sách mới để khắc phục vướng mắc các luật cũ. Nhiều quy định có tính đổi mới được người dân và xã hội ủng hộ, kỳ vọng tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội, nên đã quyết định luật có hiệu lực sớm hơn mốc sự kiến ban đầu.

Vấn đề đất đai, nhà ở luôn được chú trọng trong lịch sử tư pháp Việt Nam

Bộ luật Hồng Đức được các nhà nghiên cứu sử học đánh giá là đỉnh cao của tư pháp phong kiến. Trong "Luật Hồng Đức" - bộ luật chính thức của nhà nước Đại Việt thời Lê sơ, chương Điền sản có 59 điều, quy định về ruộng đất, thừa kế, hương hỏa và các tội phạm trong lĩnh vực này. Theo các nghiên cứu lịch sử, chương Điền sản của Luật Hồng Đức ban đầu có 32 điều, sau đó có 27 điều được bổ sung sau chủ yếu liên quan đến điền sản. Trong lịch sử tư pháp, vấn đề về điền sản đã luôn được chú trọng, với việc xây dựng, bổ sung các điều luật khi cần thiết.

Đi cùng lịch sử phát triển đất nước, vấn đề về pháp luật quản lý đất đai luôn được chú trọng hoàn thiện. Các vấn đề về pháp luật liên quan đến đất đai được thể hiện trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. 

Kể từ khi ra đời, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã ban hành một loạt các văn bản quy quy định về sử dụng đất, quy định về giảm thuế đất, hướng đến mục đích đảm bảo cao nhất quyền lợi của người dân. Điều 12, Hiến pháp năm 1959 - Nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa: "Các hầm mỏ, sông ngòi, và những rừng cây, đất hoang, tài nguyên khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu của toàn dân".

Năm 1980, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Theo các nhà nghiên cứu về luật, đây được coi là văn bản pháp quy đầu tiên quy định chi tiết, toàn diện về công tác quản lý ruộng đất trong toàn quốc

Năm 1987, Luật Đất đai - bộ luật hoàn chỉnh đầu tiên của Việt Nam liên quan đến đất đai chính thức ra đời, đánh dấu mốc bước tiến quan trọng trong hệ thống pháp luật về đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất đai sửa đổi được ban hành năm 1993.

Năm 2005, Quốc hội thông qua Luật nhà ở, quy định các vấn đề về sở hữu, sử dụng, giao dịch và quản lý về nhà ở.

Năm 2006, Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản đầu tiên, trong đó có các nội dung liên quan tới hoạt động đầu tư, tạo lập, mua bán, chuyển nhượng bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Sau các lần sửa đổi, điều chỉnh, cho đến thời điểm trước 1/8/2024, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vẫn là các căn cứ pháp luật trong lĩnh vực này. Theo các chuyên gia, với sự vận động phát triển của nền kinh tế - xã hội, nhiều quy định đã lỗi thời. Yêu cầu của thực tiễn đặt ra là cần phải hoàn thiện, đổi mới các quy định pháp luật trong một lĩnh vực vô cùng quan trong là đất đai, nhà ở, bất động sản

Việc 3 luật mới ra đời và có hiệu lực tiếp tục cho thấy Đảng, Nhà nước, Quốc hội luôn chú trọng đến việc hoàn thiện pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở, với mục tiêu xuyên xuyên suốt là bảo vệ lợi ích, quyền lợi của người dân.

Từ góc độ xây dựng luật, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội) nhận định: "Việc Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực vào ngày 1/8/2024 có thể nói là một điều đặc biệt, chưa từng có. Lần đầu tiên, chúng ta sửa đổi cùng lúc 3 luật, sửa đồng bộ và có hiệu lực đồng thời trong cùng 1 thời điểm.

Đây đều là những bộ luật quan trọng, luật xương sống, có ảnh hưởng tác động lớn đến xã hội, người dân và doanh nghiệp. Đánh giá chung, tổng quan nhất dưới góc độ về xây dựng luật thì tôi thấy đây là sự tiến bộ. Điểm chung nhất của 3 luật là những cải tiến, thay đổi đều là tích cực, hướng đến sự công bằng, minh bạch, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp. Các luật đều đã kế thừa được những ưu điểm từ các luật cũ đã ban hành, có nhiều quy định khắc phục được những điểm tiêu cực, những hạn chế đã được chỉ ra trong thực tế đời sống.

Chúng ta có thể thấy rõ ngay điểm tích cực của nhiều quy định mới, nhưng cũng có thể một vài điểm khi mới đưa vào thực hiện sẽ gây ra một số khó khăn cho người dân. Các quy định sẽ còn được điều chỉnh, đi kèm văn bản, nghị định sẽ sớm được ban hành thêm. Các luật mới là bước tiến bộ mạnh mẽ, rõ rệt trong xây dựng luật, nhận được sự ủng hộ rất lớn".

Phát triển thị trường bất động sản, tạo động lực phát triển kinh tế xã hội

Chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã thể chế hóa các chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước, khắc phục tồn tại, bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành và có nhiều quy định mang tính đổi mới đột phá. Luật xuất phát từ yêu cầu của thực tiễn phát triển kinh tế, từ yêu cầu của người dân, được kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho biết: "3 luật mới đã hoàn thiện hành lang pháp lý trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản. Các quy định mới sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh, hạn chế các tiêu cực còn tồn tại. Tôi cho rằng các quy định mới trong luật sẽ góp phần thúc đẩy thị trường khi nhiều quy định đã trực tiếp gỡ vướng cho doanh nghiệp bất động sản.

Vấn đề lớn nhất hiện nay là giá nhà đất đang quá cao so với thu nhập tích lũy của đại đa số người dân. Nguyên nhân của việc này đến từ việc thiếu và mất cân đối ở nguồn cung, có quá ít những dự án có giá bán vừa túi tiền, phù hợp với thu nhập trung bình.

Hy vọng bắt đầu từ hôm nay, với việc 3 luật mới chính thức được thông qua, các vướng mắc pháp lý, vốn cho doanh nghiệp được khơi thông, nhiều dự án được tháo gỡ, nguồn cung thị trường đa dạng hơn. Với 3 luật mới, các đối tượng tham gia vào thị trường đều phải chuyên nghiệp hơn, có ý thức tuân thủ pháp luật cao hơn"

Từ thời điểm xây dựng luật, luật được thông qua cho đến thời điểm này khi đã chính thức có hiệu lực, điều tôi nhận thấy là thị trường có sự vận động tích cực hơn. Các quy định mới trong luật đều cơ bản nhận được sự ủng hộ lớn từ chuyên gia, doanh nghiệp, khách hàng và người dân".

Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường - nhìn nhận: "Tôi cảm thấy vui mừng, bởi theo quan điểm của tôi thì luật có hiệu lực sớm ngày nào tốt ngày đó, cho người dân, cho xã hội, cho nền kinh tế. Các luật mới có nhiều những điểm tích cực, giải quyết được rất nhiều vấn đề còn tôn tại liên quan đến đất đai, giải quyết nhiều vấn đề cho người dân và doanh nghiệp. Luật mới giúp tăng giá trị nguồn lực đất đai khi các điều luật hướng vào điều chỉnh việc sử dụng đất phải đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả. Từ đó, 3 bộ luật mới chắc chắn sẽ tạo ra được động lực để phát triển thị trường bất động sản, phát triển nền kinh tế".

Các nhà quản lý, chuyên gia, luật sư đều có cùng quan điểm cần thường xuyên cập nhật, đánh giá kết quả thực thi của các luật mới, đánh giá đầy đủ khi các quy định được thực hiện trên thực tế để có sự điều chỉnh kịp thời. Niềm tin vào việc thị trường sẽ tươi sáng hơn, tích cực hơn, các chính sách pháp luật được thực thi đồng bộ là đòn bẩy, tạo động lực phát triển cho xã hội, cho nền kinh tế, bảo vệ quyền lợi người dân và kiến tạo chính sách cho doanh nghiệp là điều có thể nhận thấy trong "ngày đặc biệt của bất động sản" - dấu mốc 1/8/2024.