Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, bất động sản 2 giá có chấm dứt?

Tình trạng "tiền chênh" dần biến mất trong mua bán của khách hàng với chủ đầu tư

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024) quy định việc thanh toán mua bất động sản phải bằng hình thức chuyển khoản, giá mua bán trên hợp đồng phải đúng với giá giao dịch trên thực tế.

Quy định về việc bắt buộc giao dịch bất động sản phải thanh toán chuyển khoản này nhận được nhiều sự ủng hộ của các nhà quản lý và chuyên gia. Với việc thanh toán chuyển khoản qua ngân hàng này, nguồn gốc và dòng tiền sẽ rõ ràng hơn, có thể thuận lợi truy xuất hơn cho cơ quan quản lý, thuận lợi về quản lý và truy thu thuế. Nhiều ý kiến cho rằng việc bắt buộc phải thanh toán qua chuyển khoản cũng sẽ hạn chế được việc "mua bán bất động sản 2 giá". "Mua bán bất động sản 2 giá" là cụm từ để nói về tình trạng doanh nghiệp và khách hàng, cá nhân và cá nhân thỏa thuận ghi giá thấp hơn trong hợp đồng để giảm bớt số tiền thuế phải nộp trong giao dịch bất động sản.

Nữ môi giới Thảo Hương chia sẻ: "Em đã vừa chốt thành công một căn hộ dự án. Đến lúc đặt cọc, cô khách hàng rút luôn tiền mặt đã chuẩn bị trước định thanh toán. Khi em nói giờ mọi giao dịch từ đặt cọc đến thanh toán theo tiến độ, chủ đầu tư đều thực hiện thu theo hình thức chuyển khoản, cô đã trả lời rằng trước giờ cô vẫn mua bán kiểu này, thanh toán tiền mặt rồi có phiếu thu, có kí đóng dấu của chủ đầu tư, thì có làm sao đâu, giờ lại phải chuyển khoản. Em phải giải thích cho khách rõ quy định. Môi giới đợt này còn bảo nhau nhớ hỏi khách đã sinh trắc học được chưa, còn chuyển được tiền mua nhà". 

Thời gian trước đây, khi thị trường ở thời điểm tốt, ở một vài dự án nóng sốt, địa điểm tiến hành kí hợp đồng mua bán, thu tiền đông chật người. Bên trong khách hàng tiến hành nộp tiền thanh toán theo hợp đồng, nhận lại phiếu thu, ra đến bên ngoài thì thanh toán thêm "tiền chênh" với môi giới. Khái niệm "tiền chênh" đã có một thời gian là quen thuộc, không xa lạ với những người đi mua bán hoặc quan tâm tới chuyển động của thị trường bất động sản. Khi các dự án căn hộ "nóng", người mua chấp nhận những khoản "tiền chênh" này để có thể sớm mua được nhà. 

Luật quy định rõ việc phạt và bồi thường thiệt hại do chậm tiến độ thanh toán hoặc chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng. Khách hàng khi đi mua bán bất động sản hiện có tâm lý cứ rõ ràng đúng như hợp đồng, bởi nếu xảy ra tranh chấp thì khoản tiền chênh ngoài hợp đồng kia là thỏa thuận sai, khi đó phần thiệt hại sẽ thuộc về phía khách hàng. 

Vẫn khó ở những giao dịch bất động sản giữa cá nhân 

"Nhà dự án, mua bán với chủ đầu tư thì có thể chống được 2 giá, nhưng giao dịch nhà đất giữa cá nhân với cá nhân thì sao, cũng đã có quy định buộc phải chuyển khoản đâu", một ý kiến nêu lên trong chủ đề thảo luận về tình trạng mua bán bất động sản 2 giá trong một diễn đàn về nhà đất. 

Theo qui định với khi giao dịch mua bán nhà đất thông thường hiện này, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng công chứng, người mua đóng lệ phí trước bạ 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành. Để giảm bớt các khoản thuế phải đóng này, người mua và người bán thường “bắt tay” nhau khai báo giá bán giảm xuống, có thỏa thuận ngoài về giá bán thực sự. Tình trạng "mua bán 2 giá" này đã xảy ra nhiều năm nay, là hành vi sai trái nhưng lại rất phổ biến, gây thất thu thuế của Nhà nước.

Trước tỉnh trạng này, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên & Môi trường, Tổng cục thuế đều đã có những cảnh báo, có các biện pháp để tăng cường chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản từ nhiều năm nay. 

Mỗi năm, trong báo cáo công tác thu thuế, tình trạng hàng nghìn hồ sơ kê khai thuế trong giao dịch bất động sản bị trả lại do giá kê khai thuế quá thấp so với bảng giá đất được ban hành vẫn diễn ra ở nhiều địa phương. Một cán bộ thuế của thị xã Sơn Tây cho biết: "Chúng tôi đã liên tục phải khuyến nghị, tuyên truyền rõ với người dân khi kê khai thuế trong mua, bán, chuyển nhượng bất động sản thì cần thực hiện các thủ tục đúng quy định, trung thực về việc kê khai giá để làm căn cứ xác định các nghĩa vụ thuế phát sinh". Nhiều chuyên gia về kinh tế đã từng nêu ý kiến rằng bảng giá đất do UBND tỉnh quy định luôn thấp hơn giá trị trên thực tế, nhưng người dân khi thực hiện mua bán vẫn tìm cách kê khai thấp hơn. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định: "Việc mua bán bất động sản 2 giá là hành vi vi phạm pháp luật. Thực trạng này góp phần khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch. Các quy định mới trong các 3 luật ở hướng đến mục tiêu giảm bớt những điều còn tồn tại, giảm bớt những tiêu cực trong thị trường, hướng đến một thị trường minh bạch hơn".

Anh Nguyễn Trung Kiên - một môi giới lâu năm chia sẻ ý kiến: "Môi giới chuyên nghiệp sau khi bán nhà là đi kèm tư vấn thủ tục, thực hiện các khâu trong việc hoàn thiện giao dịch, sang tên sổ đỏ cho khách hàng. Tình trạng mua bán 2 giá, giá trên hợp đồng khai thuế thấp hơn rồi sau đó có thỏa thuận ngoài vẫn là phổ biến, chẳng hạn giá nhà 5 tỉ nhưng chỉ ra công chứng mua bán ghi trong hợp đồng là 3 tỉ, 2 tỉ sẽ chuyển ngoài. Tôi vẫn thường tư vấn cho khách hàng làm đúng, bỏ cả khoản tiền lớn mua nhà nhưng lại trốn tránh nghĩa vụ thuế, muốn giảm bớt được mấy chục triệu tiền thuế là hành vi rất không nên".