Mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ: Chưa đủ cơ sở pháp lý, nhà đầu tư không mấy mặn mà

Vừa được giới thiệu đã bị cơ quan quản lý "tuýt còi"

Mô hình chia nhỏ bất động sản, "chứng khoán hóa bất động sản" với việc một bất động sản giá trị lớn được chia thành nhiều phần giá trị nhỏ, nhiều nhà đầu tư cùng góp chung tiền vào một bất động sản là khái niệm đã xuất hiện từ nhiều năm trước. Một tập đoàn bất động sản lớn đã từng giới thiệu công ty với hoạt động theo mô hình này để mời gọi đầu tư. Mới đây, một công ty có tên Công ty cổ phần Fnest cũng gây được sự chú ý khi tiếp tục đưa ra mô hình này. Dịch vụ đầu tư bất động sản chia nhỏ do Công ty cổ phần Fnest cung cấp được tích hợp trên ứng dụng của Công ty Chứng khoán VPS. 

Tìm hiểu về mô hình được giới thiệu của đơn vị này, các bất động sản được đơn vị kinh doanh định giá, sau đó quy đổi ra số cổ phần có thể bán cho nhà đầu tư sơ cấp bằng đơn vị là Fnest, mỗi đơn vị tương đương với 10.000 đồng. Một ngôi nhà có giá bán được định giá là 10 tỉ đồng sẽ tương đương 1 triệu Fnest, và thông tin mời chào đầu tư khá gây chú ý rằng "ai cũng có thể bắt đầu - đầu tư bất động sản với số vốn chỉ từ 10.000 đồng".

Trên website, đơn vị này giới thiệu: "Khởi nguồn từ mong muốn trao cơ hội hiện thực hóa ước mơ về một cuộc sống thịnh vượng cho tất cả mọi người, thông qua đầu tư bất động sản hiện đại, Fnest mang tới phương thức đầu tư bất động sản đơn giản nhất với hệ thống sản phẩm minh bạch, lợi nhuận tối ưu". Đơn vị này giới thiệu rằng "sẽ trở thành cầu nối vững chắc nhất giúp nhà đầu tư tối ưu hóa lợi nhuận, gạt đi nỗi lo về quy trình đầu tư phức tạp, phá vỡ mọi rào cản đối với việc đầu tư vào bất động sản cho thuê. Chúng tôi tự tin có thể giúp hàng triệu người thay đổi tư duy và tiếp cận tốt hơn với loại hình tài sản vượt trội. Tham gia Fnest để trải nghiệm hình thức đầu tư bất động sản độc đáo nhất. Đầu tư bất động sản chưa bao giờ dễ dàng đến thế cho tất cả mọi người".

Theo khảo sát của PV, trên website của công ty này vẫn đang giới thiệu một số bất động sản khác nhau bao gồm biệt thự, shophouse, căn hộ chung cư. Các bất động sản này nằm tại TP.HCM và Hà Nội. Hiện tại, tất cả bất động sản nằm trong tình trạng "đã bán hết", có thể tạm hiểu là những "cổ phần" từ các bất động sản này đã được bán hết, nhà đầu tư nào muốn mua không thực hiện mua được nữa. 

Hình thức đầu tư bất động sản chia nhỏ này được giới thiệu là "sản phẩm minh bạch, lợi nhuận tối ưu". Tuy nhiên khi nhiều người còn chưa kịp tìm hiểu rõ hơn để đầu tư thì cơ quan quản lý đã "tuýt còi". Cụ thể, tại cuộc họp báo thường kỳ quý 2/2024 do Bộ Tài chính tổ chức, Uỷ ban Chứng khoán thông tin đã yêu cầu công ty chứng khoán VPS ngừng hoạt động phân phối chứng chỉ chứng khoán dưới dạng "bất động sản chia nhỏ" để bán cho nhà đầu tư. 

Ông Bùi Hoàng Hải - Phó Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho biết pháp luật về chứng khoán chưa có quy định cụ thể hay xác định loại hình chia nhỏ bất động sản vào một loại chứng khoán. Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước nhận thấy hình thức đầu tư này khá nhiều rủi ro, chưa đảm bảo tính pháp lý nên đã yêu cầu VPS tạm ngừng. 

Đại diện bộ Tài chính cho rằng việc cung cấp dịch vụ của các doanh nghiệp chứng khoán phải nằm trong lĩnh vực, ngành nghề được cấp phép kinh doanh, các hoạt động ngoài phạm vi sẽ phải dừng để cấp quản lý có đánh giá toàn diện.

Xu hướng thế giới nhưng nhà đầu tư trong nước còn hoài nghi 

Thực chất, mô hình "đầu tư bất động sản chia nhỏ" không phải mới mà đã từng xuất hiện trên thị trường cách đây vài năm. Tại nhiều nước trên thế giới và đặc biệt là khu vực châu Á, mô hình này đã hoạt động từ nhiều năm, thông qua sự hoạt động của các Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT). Ưu điểm lớn nhất, rõ ràng nhất và cũng quy định tính chất đầu tư của mô hình này là việc nhà đầu tư không cần số vốn quá lớn để có thể tham gia vào việc đầu tư bất động sản. Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản đã hoạt động tại Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc. Ngoài bất động sản còn đầu tư vào nhiều công trình cơ sở hạ tầng. Nhà đầu tư có thể thông qua các quỹ này để góp vốn vào các bất động sản, các công trình này, và hưởng lợi. 

Tuy nhiên, để có thể là một thương vụ đầu tư thành công, theo tìm hiểu, các Quỹ tín thác đầu tư này đều có uy tín và có cơ sở pháp lý đầy đủ trong hoạt động. Đại diện Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cũng cho biết thông tin thêm rằng thị trường nước ngoài có những quy định cụ thể để kiểm soát, hạn chế rủi ro từ loại hình kinh doanh này nhưng ở Việt Nam hiện vẫn chưa có.

Một chuyên gia về tài chính, đầu tư bất động sản cho rằng mô hình này vẫn có thể áp dụng được tại Việt Nam nếu như có được các khung pháp lý hoàn chỉnh quy định cụ thể. Lý do mô hình "đầu tư chung" này đã xuất hiện rồi biến mất vì chưa có pháp lý cụ thể và bởi vậy có thể hiểu là chưa được phép thực hiện ở Việt Nam.

Các chuyên gia của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) từ vài năm trước đã đưa ra đánh giá rằng mô hình gọi vốn theo hình thức chia nhỏ nếu đảm bảo được yếu tố pháp lý thì có thể mở ra việc gọi vốn linh hoạt hơn cho đầu tư bất động sản. Trên thực tế, ở nhiều lĩnh vực khác, mô hình gọi vốn từ cộng đồng vẫn được áp dụng.

Tham khảo một số nhà đầu tư bất động sản, vẫn còn hoài nghi, chưa hứng thú, chưa mặn mà là tâm lý chung của các nhà đầu tư cho mô hình này. 

Nguyễn Thắng - một nhà đầu tư bất động sản nhiều kinh nghiệm và cũng từng tham gia nhiều hình thức đầu tư khác cho biết: "Trên thực tế, góp vốn đầu tư bất động sản là hình thức đã xuất hiện tại Việt Nam từ rất lâu rồi, rất quen thuộc, không hề xa lạ, theo hình thức nhiều nhà đầu tư, hay một nhóm bạn cùng nhau góp tiền mua chung một mảnh đất. Đã gọi là đầu tư, thì ai cũng kỳ vọng lợi nhuận, mua xong đất đi ngang hoặc xuống giá thì coi như phi vụ đầu tư thất bại. Thực tế thì rất nhiều nhà đầu tư ở Việt Nam là theo hướng lướt sóng, mua lúc giá thấp và đợi sốt đất, đất lên, bất động sản lên thì bán. 

Tôi từng góp vốn chung với 3 người bạn mua 1 mảnh đất, rồi lướt sóng không thành đâm ra không nhìn mặt nhau nữa. Nhiều người cùng đứng tên trên sổ, lúc nào bán, chốt lời ở tầm nào, thời điểm nào, là ngay lập tức dẫn đến mâu thuẫn nhau. Với hình thức chia nhỏ này, hàng trăm nhà đầu tư có thể cùng sở hữu bất động sản đó, vậy sự đảm bảo về pháp lý và đảm bảo về lợi nhuận là như thế nào, tất cả vẫn còn khá mơ hồ, chưa rõ ràng. Tôi có tìm hiểu, nhưng không mấy hứng thú với hình thức này". 

Lan Hương - một nhà đầu tư khác cũng cùng chung quan điểm: "Ngoài vấn đề pháp lý chưa rõ ràng, hình thức đầu tư chưa được cơ quan quản lý thừa nhận, tâm lý chung, thói quen khiến các nhà đầu tư không mấy mặn mà với hình thức này, kể cả những người trẻ vốn hay hứng thú với những kiểu đầu tư mới lạ. Ưu điểm là chỉ cần số vốn nhỏ, nhưng thực tế là ở Việt Nam, những người có vốn lớn mới hay nhảy vào bất động sản, nếu có khoản tiền vài trăm triệu thì thường hay mua vàng tích trữ, đầu tư chứng khoán kiểu cò con, nho nhỏ hơn.

Nhìn vào danh mục bất động sản mà đơn vị cung cấp dịch vụ đầu tư bất động sản chia nhỏ này đưa ra, với những căn shophouse ở Long Biên, một căn chung cư tạm gọi là cao cấp ở phường Láng Thượng, tôi lập tức không kỳ vọng nhiều do thực tế thị trường ở thời điểm này. Dù gì thì đây cũng là một kiểu đầu tư, một hình thức đầu tư còn mới mẻ, cũng có những ưu điểm, nên có thể sẽ phát triển trong tương lai khi có pháp lý đầy đủ".