Bất động sản bước vào chu kỳ tái cấu trúc sâu: Thị trường không còn dành cho tất cả

Thị trường không phục hồi theo cách cũ

Sau giai đoạn khó khăn kéo dài, nhiều kỳ vọng từng được đặt vào một chu kỳ phục hồi mạnh khi nền kinh tế duy trì tăng trưởng và dòng vốn đầu tư ổn định. Tuy nhiên, diễn biến trong quý I/2026 cho thấy thị trường không "bật lại" theo quán tính quen thuộc, mà đang chuyển sang trạng thái điều chỉnh có kiểm soát.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ căn hộ chỉ đạt khoảng 40%, phản ánh rõ sự suy giảm thanh khoản trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng. Lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 8–9%/năm trong giai đoạn ưu đãi và có thể vượt 12% khi thả nổi.

Đáng chú ý, theo nhận định mới nhất từ Savills Việt Nam, có thời điểm lãi suất vay bất động sản đã tăng lên mức 15–16%/năm, tạo áp lực lớn lên cả người mua và chủ đầu tư. Diễn biến này khiến thanh khoản suy giảm rõ rệt và kéo dài thời gian ra quyết định của khách hàng.

Ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng lãi suất tăng đang làm thay đổi hành vi thị trường, khi người mua không còn dễ dàng sử dụng đòn bẩy tài chính mà chuyển sang ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực và khả năng chi trả phù hợp.

Trong khi đó, tại Hà Nội, dù nguồn cung mới vẫn đóng vai trò dẫn dắt, tâm lý người mua cũng trở nên thận trọng hơn, cho thấy sự điều chỉnh đang diễn ra trên diện rộng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận thị trường đầu năm 2026 phân hóa rõ theo khu vực và phân khúc, với nhu cầu tập trung vào các sản phẩm phục vụ ở thực.

Nếu trước đây thị trường thường vận hành theo chu kỳ "giảm sâu – bật mạnh", thì hiện nay đang hình thành một trạng thái mới, phục hồi chậm, có chọn lọc và phụ thuộc nhiều hơn vào các yếu tố nền tảng.

Tái cấu trúc toàn diện khi dòng tiền, doanh nghiệp và sản phẩm cùng bị "lọc"

Điểm đáng chú ý của quý I/2026 không nằm ở việc thị trường tăng hay giảm, mà ở chỗ cấu trúc vận hành đang thay đổi đồng thời trên nhiều phương diện.

Trước hết, về dòng tiền, thị trường đang chuyển từ giai đoạn phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính sang giai đoạn phụ thuộc vào năng lực tài chính thực. Lãi suất cao và tín dụng được kiểm soát đã làm suy giảm dòng tiền đầu cơ, đồng thời tạo ra một "bộ lọc" tự nhiên đối với người mua và nhà đầu tư.

Không chỉ người mua, áp lực này còn lan sang phía doanh nghiệp. Theo Savills Việt Nam, mặt bằng lãi suất cao và điều kiện tín dụng thắt chặt đang làm gia tăng chi phí tài chính, hạn chế khả năng tiếp cận vốn, đặc biệt đối với các dự án có tính khả thi thấp.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn "thanh lọc mạnh mẽ và sâu rộng", trong đó việc tiếp cận vốn sẽ được ưu tiên cho các dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực tế.

Thực tế cho thấy sự phân hóa giữa các doanh nghiệp ngày càng rõ rệt. Những chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững, khả năng huy động vốn tốt và quản trị rủi ro hiệu quả vẫn có thể duy trì hoạt động, thậm chí mở rộng thị phần thông qua các thương vụ M&A. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính đang đối mặt với áp lực tái cấu trúc hoặc buộc phải rút khỏi thị trường.

Ở góc độ sản phẩm, thị trường cũng không còn vận hành theo logic "có hàng là bán được". Theo Savills, phân khúc căn hộ vừa túi tiền tại TP.HCM có tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình 10 điểm phần trăm, cho thấy nhu cầu ở thực đang trở thành lực đỡ chính.

Đồng thời, hành vi người mua cũng thay đổi rõ rệt. Quyết định xuống tiền không còn diễn ra nhanh chóng, mà gắn với quá trình cân nhắc kỹ lưỡng về tài chính, pháp lý và giá trị sử dụng. Thị trường vì vậy không còn được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá, mà đang quay về các yếu tố nền tảng.

Quá trình tái cấu trúc này không chỉ là sự điều chỉnh ngắn hạn, mà đang từng bước định nghĩa lại cách thị trường vận hành, từ cách huy động vốn, phát triển sản phẩm đến hành vi giao dịch.

Các chuyên gia nhận định, sự phân hóa sẽ tiếp tục là đặc điểm chủ đạo trong thời gian tới, không chỉ giữa các khu vực mà còn giữa các nhóm doanh nghiệp và sản phẩm.

Những dự án có giá trị thực, phù hợp với khả năng chi trả và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ duy trì được thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm kém cạnh tranh và các doanh nghiệp yếu về tài chính sẽ dần bị đào thải.

Quá trình tái cấu trúc này có thể khiến thị trường chậm lại trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn sẽ tạo ra một mặt bằng phát triển bền vững hơn, nơi tăng trưởng không còn dựa vào kỳ vọng, mà dựa vào giá trị thực và năng lực thực của các chủ thể tham gia thị trường.

Thị trường vì vậy không còn được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá, mà buộc phải quay về các yếu tố nền tảng như nhu cầu thực và khả năng chi trả.