Các luật mới quy định như thế nào về "phân lô bán nền" và tách thửa?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt các quy định về việc phân lô, bán nền. Sau khi có các thông tin về "cấm phân lô bán nền" thì nhiều người dân phân vân rằng liệu có còn được tách thửa đất. Trên thực tế, hai khái niêm "phân lô bán nền" và "tách thửa" vẫn thường bị nhầm lẫn với nhau, bởi cùng là việc chia tách thửa đất lớn thành các thửa đất nhỏ hơn. Nếu cấm "phân lô bán nền" thì liệu cá nhân, hộ gia đình có được thực hiện việc tách thửa để chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho… cho cá nhân khác? Nhiều cá nhân vẫn sử dụng việc tách thửa để chuyển nhượng, và sau đó việc chuyển nhượng này là được gọi là bán đất kiểu "phân lô".

Về vấn đề này, luật sư Ngô Thế Hiệp (Đoàn Luật sư Hà Nội) đã đưa ra tư vấn:

"Phân lô bán nền" là khái niệm quen thuộc được sử dụng trong lĩnh vực bất động sản. Thực chất, việc phân lô bán nền chính là việc tách những thửa đất trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được cấp phép. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có Mục 2 với các điều từ 31 đến 38 để quy định về "Chuyển nhựợng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở", và đây là các quy định về "phân lô bán nền". Các quy định về điều kiện được chuyển nhượng (tức được phép phân lô bán nền), nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều đã được quy định cụ thể. 

"Về khu vực được phân lô, bán nền, Điều 31 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định.

Đối với các khu vực còn lại, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Như vậy, việc "phân lô bán nền" bị siết chặt tại một số khu vực cụ thể chứ không phải là "cấm" hoàn toàn như nhiều người vẫn đang hiểu sai, hiểu chưa đầy đủ. 

Việc tách thửa, hợp thửa đất được quy định tại điều 220 của Luật Đất đai 2024. 

Luật quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 của điều 220 Luật Đất đai 2024, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.

Người dân có nhu cầu tách thửa đất và đất đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện tách thửa đã quy định trong Luật Đất đai và đảm bảo các quy định về điều kiện, diện tích tối thiệu do địa phương ban hành hoàn toàn có thể thực hiện tách thửa.

Các quy định về "phân lô bán nền" theo Luật Kinh doanh bất động sản số 2023 áp dụng đối với các dự án bất động sản của doanh nghiệp, của các chủ đầu tư và hoàn toàn không ảnh hưởng đến nhu cầu, mục đích, quyền lợi và việc thực hiện tách thửa đất của người dân.