Căn hộ cao cấp áp đảo nguồn cung 2025: Lệch pha với nhu cầu thực?

Loạt dự án đắt đỏ đang bung hàng

Nhiều dự án quy mô lớn và sản phẩm hạng sang và siêu sang được chủ đầu tư giới thiệu, quảng bá rầm rộ trong năm 2025. Tại Hà Nội, những dự án như The Matrix One (giai đoạn 2) được quảng bá mở rộng tòa cao tầng và tiện ích tiêu chuẩn cao; các dự án thuộc hệ sinh thái "Noble / Noble Crystal / Noble Palace" do một số chủ đầu tư lớn rao bán ở phân khúc branded-residences (bất động sản hàng hiệu) cũng đang tạo tiếng vang về giá và cam kết dịch vụ cao cấp. Những dự án này đều hướng đến khách hàng tìm sản phẩm "lifestyle" và nhà đầu tư sẵn sàng chi trả mức giá cao để hưởng dịch vụ, vị trí cũng như thương hiệu.

Đơn cử như: Long Biên Central (Long Biên): Giá thăm dò khoảng 120 - 130 triệu đồng/m², chưa tính VAT và phí bảo trì. Một căn hộ 70 m² tại đây đã có giá xấp xỉ 8 tỷ đồng. Sun Feliza (Cầu Giấy): Rao bán từ 140–200 triệu đồng/m², lập kỷ lục ở khu vực Cầu Giấy. Với diện tích 70 m², người mua phải chuẩn bị từ 10–14 tỷ đồng để mua căn hộ tại dự án này. The Matrix Premium (Từ Liêm): Khoảng 130 triệu đồng/m², gấp đôi so với giai đoạn mở bán đầu tiên bốn năm trước.

Noble Crystal Tây Hồ (Ciputra): Được xem là "ngôi vương" của phân khúc siêu sang, giá sơ cấp chạm mốc 188–330 triệu đồng/m², tương đương nhiều dự án hạng sang tại Singapore. Một căn hộ 80m² có thể tiêu tốn 25–26 tỷ đồng, còn các căn Sky Villa lên đến cả trăm tỷ. Hausman Premium (Đại Mỗ): Gia nhập "câu lạc bộ trăm triệu" với mức 100–120 triệu đồng/m².

Ở TP.HCM, dòng sản phẩm hàng hiệu và siêu cao cấp cũng nổi bật với những dự án như Grand Marina, Saigon (chuỗi căn hộ hàng hiệu JW/Marriott) hay các sản phẩm branded-residences tại Thủ Thiêm và khu trung tâm. Những dự án này liên tiếp nhận sự chú ý bởi mức giá chào bán và tiêu chuẩn dịch vụ. Sự xuất hiện dày đặc của các sản phẩm hạng sang góp phần đẩy tỷ trọng nguồn cung giá cao tăng lên trong cơ cấu mở bán.

Theo phân tích của CBRE và Savills Việt Nam, nguyên nhân khiến chủ đầu tư chọn phân khúc cao cấp không chỉ nằm ở chiến lược thương hiệu. Giá đất tăng, chi phí xây dựng và lãi vay cao hơn trước đây đã khiến biên lợi nhuận dự án thu hẹp, buộc chủ đầu tư phải dịch chuyển lên sản phẩm có lợi nhuận gộp cao hơn. Các mô hình khu đô thị tích hợp (mixed-use) với tiện ích khép kín cũng đòi hỏi vốn đầu tư lớn, phù hợp với sản phẩm định vị cao cấp.

Thiếu nhà vừa túi tiền và áp lực nguồn cung mới trong năm 2026

Trong khi nguồn cung mới dồn mạnh vào phân khúc cao cấp, nhu cầu thực trên thị trường vẫn chủ yếu đến từ người mua lần đầu, gia đình trẻ, người thu nhập trung bình. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp nhiều năm qua tăng mạnh khiến sản phẩm dưới ngưỡng chi trả ngày càng khan hiếm. Điều này tạo ra khoảng cách cung – cầu theo phân khúc, làm gia tăng rủi ro thanh khoản.

Các chuyên gia cho rằng từ cuối 2025 đến 2026, thị trường sẽ đón lượng lớn căn hộ hoàn thành chủ yếu từ các dự án bị dồn tiến độ trong giai đoạn trước. Savills Việt Nam ước tính từ 2026 sẽ có hàng chục nghìn căn hộ mới bàn giao, phần lớn tập trung tại các khu vực ven đô như Hoài Đức, Đông Anh, Hoàng Mai. CBRE cũng ghi nhận nguồn cung mới tiếp tục dồi dào trong các quý cuối 2025 và xuyên suốt 2026.

Dự báo của One Mount (Công ty cổ phần One Mount Group) cho thấy xu hướng này sẽ còn rõ nét hơn, năm 2026, Hà Nội dự kiến có 31.000–32.000 căn hộ cao cấp và hạng sang, chủ yếu ở khu Đông và khu Tây. Đơn vị này cũng nhận định thị hiếu người mua, đặc biệt nhóm khách trẻ đang dịch chuyển từ đất thổ cư sang chung cư nhờ tính đồng bộ, tiện ích và chất lượng quản lý.

Nguồn cung lệch pha với sự áp đảo của các dự án cao cấp đang đặt ra bài toán thị trường, làm sao để cân bằng giữa mục tiêu lợi nhuận của chủ đầu tư và khả năng tiếp cận nhà ở của số đông? Thực trạng này không chỉ là vấn đề của một năm mà cần giải pháp chính sách, cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền và điều chỉnh chiến lược phát triển dự án của doanh nghiệp.