Hà Nội: Điểm mặt những dự án chung cư có giá "trên trời"

1m2 = vài năm thu nhập

Trong vòng vài tháng qua, thị trường Hà Nội chứng kiến sự xuất hiện dồn dập của loạt dự án chung cư siêu sang. Không ít trong số đó ghi nhận mức giá sốc, ngang ngửa, thậm chí vượt cả giá biệt thự liền kề.

Long Biên Central (Long Biên): Giá thăm dò khoảng 120 - 130 triệu đồng/m², chưa tính VAT và phí bảo trì. Một căn hộ 70 m² tại đây đã có giá xấp xỉ 8 tỷ đồng. Sun Feliza (Cầu Giấy): Rao bán từ 140–200 triệu đồng/m², lập kỷ lục ở khu vực Cầu Giấy. Với diện tích 70 m², người mua phải chuẩn bị từ 10–14 tỷ đồng. The Matrix Premium (Từ Liêm): Khoảng 130 triệu đồng/m², gấp đôi so với giai đoạn mở bán đầu tiên bốn năm trước. 

Noble Crystal Tây Hồ (Ciputra): Được xem là "ngôi vương" của phân khúc siêu sang, giá sơ cấp chạm mốc 188–330 triệu đồng/m², tương đương nhiều dự án hạng sang tại Singapore. Một căn hộ 80m² có thể tiêu tốn 25–26 tỷ đồng, còn các căn Sky Villa lên đến cả trăm tỷ. Hausman Premium (Đại Mỗ): Gia nhập "câu lạc bộ trăm triệu" với mức 100–120 triệu đồng/m².

Với mức giá này, một căn hộ 60–80 m² đã ngốn từ 10 đến vài chục tỷ đồng chưa kể phí bảo trì, nội thất và thuế VAT. Người dân Hà Nội gọi vui đây là "căn hộ dành cho giới siêu giàu", còn với thu nhập bình quân 10 triệu đồng/tháng, giấc mơ sở hữu gần như bất khả thi.

Hãy thử làm phép tính. Với thu nhập trung bình 10 triệu đồng/tháng, tức 120 triệu đồng/năm, người mua sẽ cần:

Khoảng 55 năm để mua căn hộ nhỏ nhất ở Hausman Premium. 70 năm để mua căn hộ tại The Matrix Premium. 99 năm để sở hữu căn hộ ở Sun Feliza Cầu Giấy. Tới 167 năm nếu muốn đặt chân vào Noble Crystal Tây Hồ.

Tuy nhiên, nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài gấp ba lần. Khi đó, để mua 1 căn hộ ở Noble Crystal Tây Hồ sẽ mất khoảng…500 năm.

Nguồn cung lệch pha, người dân "ngước nhìn" nhà ở

Theo số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội, trong 9 tháng đầu năm 2025, thành phố có hơn 30.000 sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, trong đó hơn 80% là căn hộ chung cư. Dù nguồn cung đang phục hồi, nhưng cơ cấu lại nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp và hạng sang.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) và trung cấp (25–50 triệu đồng/m²) liên tục sụt giảm mạnh. Năm 2019, hai phân khúc này còn chiếm tới 52% thị trường, nhưng đến 2024 chỉ còn vỏn vẹn 26%. Riêng tại Hà Nội, từ năm 2023 đến nay, gần như không còn dự án bình dân nào mới được tung ra thị trường.

Trong khi đó, căn hộ trên 5 tỷ đồng lại chiếm tới 55,6% nguồn cung thứ cấp. Ngược lại, căn hộ dưới 2 tỷ vốn là nhu cầu của đại đa số người dân đô thị chỉ còn 3,9%.

"Ai có tiền mà mua?"

Đây là câu hỏi được Thủ tướng đặt ra trong phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 22/9 vừa qua. Thực tế, với giá chạm ngưỡng 100–300 triệu đồng/m², đối tượng khách hàng có khả năng mua chỉ rơi vào tầng lớp siêu giàu, chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong xã hội.

Đa phần nhu cầu ở thực tại Hà Nội đến từ các hộ gia đình trẻ, người lao động nhập cư, công chức, viên chức. Họ cần căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng, phù hợp với khả năng chi trả. Nhưng trên thị trường, loại hình này ngày càng hiếm, nhường chỗ cho loạt dự án xa hoa.

Điều đó tạo nên một bức tranh đối lập, một bên là những căn hộ dát vàng, giá vài chục tỷ đồng, một bên là những công nhân, viên chức phải chật vật trong phòng trọ chưa tới 20 m². Khoảng cách ấy ngày càng bị kéo giãn, phản ánh sự bất hợp lý trong cấu trúc thị trường bất động sản đô thị.

Những chung cư trăm triệu đồng/m² đang mọc lên dày đặc, song chỉ một nhóm nhỏ khách hàng có thể tiếp cận. Còn đa số người dân, ngay cả tầng lớp trung lưu, đành "ngước nhìn" và thở dài.

Câu hỏi của Thủ tướng "Ai có tiền mà mua?" không chỉ là lời nhắc nhở về sự mất cân đối cung – cầu, mà còn là hồi chuông cảnh tỉnh: nếu thị trường tiếp tục chỉ phục vụ số ít người giàu, thì quyền lợi chính đáng về chỗ ở của hàng triệu người dân thành phố sẽ còn bị bỏ ngỏ.