Cánh cửa thứ 3 cho giấc mơ an cư - Bài 2: Cơ chế mới có đủ sức thay đổi cuộc chơi?

Giải pháp cấu trúc cho thị trường lệch pha cung - cầu

Theo dự thảo Nghị quyết về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp do Bộ Xây dựng xây dựng, nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ áp dụng cơ chế đặc thù, khống chế lợi nhuận tối đa 15% tổng vốn đầu tư, rút gọn thủ tục, hưởng ưu đãi về đất đai và có thể tiếp cận nguồn vốn phù hợp.

Mô hình này không phải nhà ở xã hội, nhưng cũng không phải nhà thương mại thuần túy. Đây là phân khúc trung gian hướng tới nhóm thu nhập trung bình - những người không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không thể theo kịp mặt bằng giá thương mại hiện nay.

Việc khống chế lợi nhuận 15% được xem là công cụ kiểm soát giá bán. Tuy nhiên, lợi nhuận của một dự án nhà ở thương mại phụ thuộc lớn vào giá đất, chi phí vốn và chu kỳ thị trường. Trong giai đoạn thuận lợi, biên lợi nhuận gộp của một số dự án có thể vượt 20%. Nhưng ở những dự án chịu áp lực chi phí đất đai cao, lãi vay lớn và thủ tục kéo dài, mức lợi nhuận thực tế có thể thấp hơn đáng kể.

Vì vậy, 15% không hẳn là quá thấp, nhưng cũng chưa chắc đủ hấp dẫn nếu chi phí đầu vào không được xử lý đồng bộ. Nếu tiền sử dụng đất vẫn cao, thủ tục kéo dài và vốn vay đắt đỏ, giá bán khó có thể giảm sâu. Ngược lại, nếu quỹ đất được bố trí hợp lý và quy trình được rút gọn thực chất, mức lợi nhuận định mức này có thể tạo sự ổn định, giảm động cơ đầu cơ và hướng doanh nghiệp vào chiến lược dài hạn.

Tại phiên họp do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chủ trì, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - đánh giá, việc ban hành Nghị quyết phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là định hướng cần thiết trong bối cảnh hiện nay.

Theo ông, thị trường đang tồn tại sự lệch pha nghiêm trọng khi nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc trung - cao cấp, trong khi phân khúc phù hợp với nhóm thu nhập trung bình gần như vắng bóng. Việc hình thành một phân khúc trung gian có thể giúp tái cân bằng cung – cầu và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho số đông.

Thách thức nằm ở cơ chế và minh bạch

Bên cạnh sự ủng hộ, không ít chuyên gia cảnh báo những rủi ro nếu cơ chế không được thiết kế chặt chẽ.

Chia sẻ mới đây về vấn đề này, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), cho rằng về mặt pháp lý, việc xây dựng cơ chế nhà ở thương mại giá phù hợp không trái quy định hiện hành. Tuy nhiên, điều cần cân nhắc là tính hợp lý và tác động dài hạn đối với thị trường.

Theo ông, dự thảo đang thiết kế một mô hình mang tính "lai" giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội - 2 loại hình vốn vận hành theo nguyên tắc khác nhau trong Luật Nhà ở. Nhà ở thương mại tuân theo cơ chế thị trường, trong khi nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi mạnh về đất đai, tín dụng và bị kiểm soát chặt đối tượng mua. Việc kết hợp các yếu tố này nếu thiếu tiêu chí rõ ràng có thể dẫn tới xung đột lợi ích.

Luật sư Đỉnh phân tích, nếu trong cùng một khu vực có hai dự án tương đương về quy mô và quy hoạch nhưng chỉ một dự án được hưởng cơ chế ưu đãi, nguy cơ cạnh tranh không bình đẳng là điều có thể xảy ra. Khi đó, các chủ đầu tư có xu hướng tìm cách được xếp vào diện hưởng ưu đãi để tăng khả năng tiêu thụ sản phẩm, làm phát sinh rủi ro "xin – cho".

Luật sư cũng lưu ý, việc giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu nếu áp dụng rộng rãi có thể ảnh hưởng đến nguyên tắc minh bạch của thị trường và tiềm ẩn nguy cơ thất thu ngân sách. Vì vậy, cơ chế lựa chọn dự án, xác định tiền sử dụng đất và giám sát thực hiện cần được quy định cụ thể, tránh tạo kẽ hở chính sách.

Ở một góc độ khác, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng dự thảo cần bổ sung công cụ hỗ trợ trực tiếp cho người mua, thay vì chỉ tập trung vào cơ chế dành cho chủ đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - kiến nghị cho phép người thu nhập trung bình được vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 6-7%/năm trong thời hạn 10-12 năm để mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo HoREA, nếu chỉ kiểm soát giá bán mà không đi kèm hỗ trợ tín dụng dài hạn, áp lực trả nợ hàng tháng vẫn là rào cản lớn khiến nhiều gia đình khó tiếp cận nhà ở, dù giá đã được gọi là "phù hợp".

Đề xuất này cho thấy, bài toán "giá phù hợp" không chỉ nằm ở chi phí đầu vào của doanh nghiệp, mà còn ở khả năng tiếp cận vốn của người dân, yếu tố quyết định họ có dám bước vào thị trường hay không.

TS. Nguyễn Văn Đính cũng lưu ý, để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, các cơ chế ưu đãi về đất đai, tài chính và tổ chức thực thi cần được cụ thể hóa rõ ràng. Nếu thiếu hướng dẫn chi tiết và giám sát minh bạch, một chủ trương đúng có thể gặp khó khăn trong quá trình triển khai.

Như vậy, nhà ở thương mại giá phù hợp đang được kỳ vọng trở thành "cánh cửa thứ ba" cho người thu nhập trung bình. Nhưng cánh cửa ấy chỉ thực sự mở rộng nếu chính sách đi kèm quỹ đất phù hợp, cơ chế tài chính khả thi và nguyên tắc minh bạch được bảo đảm ngay từ khâu thiết kế.

(Còn nữa)