Chung cư có thời hạn: Nhiều ý kiến trái chiều

Cụ thể, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tập trung bổ sung một Chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, đồng thời quy định cụ thể về loại hình chung cư có thời hạn, thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản và cơ chế xử lý đối với chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Bên cạnh đó, dự thảo cũng bổ sung loại hình cùng các chính sách ưu đãi để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, quy định rõ nhóm đối tượng được tiếp cận nhằm tháo gỡ điểm nghẽn và mở rộng cơ hội an cư cho người dân.

Ngay khi thông tin được công bố, các diễn đàn cư dân tại Hà Nội và khu vực lân cận đã nhanh chóng "nóng" lên với nhiều luồng ý kiến đa chiều.

Nỗi trăn trở của người dân

Tại khu đô thị Ecopark, Hưng Yên, thông tin trên nhanh chóng trở thành tâm điểm bàn luận sôi nổi trên các diễn đàn cư dân. Nhiều chủ sở hữu căn hộ thở phào nhẹ nhõm khi hiểu rõ định hướng sửa đổi luật. Chị Thanh Hằng, một cư dân sinh sống tại phân khu Aquabay, chia sẻ rằng ban đầu chị rất hoang mang vì cho rằng chính sách sẽ làm thay đổi bản chất căn hộ mình đang ở. Tuy nhiên, sau khi theo dõi sát báo chí, chị mới an tâm khi biết các căn hộ đã được cấp sổ hồng sở hữu lâu dài từ trước vẫn giữ nguyên quyền lợi, còn quy định mới dự kiến chỉ áp dụng cho các dự án xây dựng sau này hoặc các phân khúc riêng biệt.

Trái ngược với sự yên tâm của những người đã cầm chắc quyền sở hữu lâu dài, không ít cư dân tại các khu chung cư khác lại bày tỏ góc nhìn đa chiều hơn. Anh Minh Đức, một người đang sống tại khu chung cư cũ thuộc khu vực Thanh Xuân, Hà Nội, cho rằng thói quen của đa số người Việt vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy truyền đời. Nếu mua chung cư có thời hạn, người dân lo ngại giá trị tài sản sẽ giảm dần theo thời gian, gây khó khăn khi muốn chuyển nhượng hoặc vay vốn ngân hàng.

Ngược lại, chị Thu Trang, hiện đang ở thuê tại một chung cư khu vực Cầu Giấy, lại nhìn nhận vấn đề ở góc độ tích cực hơn. Chị cho rằng nếu loại hình chung cư có thời hạn giúp hạ giá bán xuống mức phù hợp với túi tiền của các gia đình trẻ, đây sẽ là cơ hội tốt để những người có thu nhập trung bình sớm tạo lập được chỗ ở ổn định thay vì phải đi thuê nhà kéo dài.

Tuy nhiên, áp lực và nỗi lo lắng lớn nhất lại đang đè nặng lên vai những lao động có thu nhập thấp, nhóm đối tượng vốn đã gặp nhiều khó khăn trên hành trình tìm kiếm chốn an cư. Nhiều năm qua, chị Nguyễn Ngọc Diệp, phường Hoàng Mai, Hà Nội, cùng chồng hiện đang chắt chiu từng đồng lương công nhân với hy vọng mua được một căn nhà ở xã hội. Nghe thông tin về dự thảo mới, chị Diệp không khỏi băn khoăn liệu quy định "chung cư có thời hạn" có áp dụng đối với các dự án nhà ở xã hội xây mới hay không.

"Với vợ chồng tôi, tích góp cả đời mới đủ tiền mua một căn nhà ở xã hội. Nếu quy định này áp dụng cho cả nhà ở xã hội thì khi hết thời hạn sử dụng, những người lao động thu nhập thấp như chúng tôi sẽ giải quyết chỗ ở ra sao? Liệu chúng tôi có nguy cơ rơi vào cảnh trắng tay, không còn chốn nương thân khi về già?" chị Diệp trăn trở.

Góc nhìn chuyên gia và những kiến nghị từ thực tiễn

Đồng cảm với những băn khoăn thực tế đó của người dân, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng, tâm lý lo lắng của người dân hoàn toàn có cơ sở xuất phát từ thói quen sở hữu bất động sản truyền thống. Tuy nhiên, nếu nhìn nhận khách quan, quy định chung cư có thời hạn là một xu hướng pháp lý tiến bộ, phù hợp với tuổi thọ công trình và thông lệ phát triển đô thị hiện đại. "Điều cốt lõi để chính sách nhận được sự đồng thuận là Luật phải thiết kế được hành lang pháp lý minh bạch về ba yếu tố: Thời điểm xác lập, chấm dứt quyền sở hữu; cơ chế bồi thường khi hết hạn; và quyền ưu tiên tái định cư tại chỗ. Khi quyền lợi chính đáng được bảo vệ bằng luật hóa, loại hình này sẽ tự khắc tìm được chỗ đứng trên thị trường," luật sư Tuấn phân tích.

Từ những trăn trở của đời sống dân sinh, nhiều chuyên gia pháp lý và quy hoạch đô thị cho rằng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần được thiết kế với những quy định phân tách rõ ràng cùng chính sách đặc thù nhằm bảo vệ các nhóm đối tượng yếu thế. Nhìn nhận ở góc độ quy hoạch và bản chất công trình, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn thiết kế và cấp công trình là phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, để tạo sự đồng thuận xã hội, Luật cần phân tách mạch lạc giữa nhà ở thương mại và chính sách nhà ở xã hội, vốn mang tính chất an sinh cốt lõi của Nhà nước. Theo đó, cần ưu tiên cơ chế sở hữu lâu dài hoặc có chính sách gia hạn tự động, dài hạn với chi phí ưu đãi tối đa đối với nhà ở xã hội khi công trình vẫn bảo đảm an toàn kiểm định, giúp những gia đình lao động như chị Diệp hoàn toàn yên tâm an cư.

Đồng quan điểm về việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh rằng quy định thời hạn sử dụng chỉ nên áp dụng đối với các dự án xây dựng mới sau khi luật có hiệu lực, tuyệt đối không hồi tố nhằm bảo đảm tính ổn định pháp lý. Bên cạnh đó, Nhà nước cần minh bạch hóa tối đa cơ chế xử lý khi công trình hết niên hạn hoặc thuộc diện buộc phải phá dỡ. Cụ thể, Luật cần quy định rõ quyền ưu tiên của cư dân cũ trong việc mua hoặc thuê lại căn hộ tái định cư ngay tại vị trí đó với giá ưu đãi, hoặc có cơ chế bố trí quỹ nhà ở xã hội thay thế đối với các trường hợp đặc biệt khó khăn.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng khẳng định, để loại hình chung cư có thời hạn thực sự đi vào đời sống, yếu tố điều tiết giá bán giữ vai trò quyết định. Giá của loại hình này phải được điều tiết rẻ hơn đáng kể so với chung cư sở hữu lâu dài cùng phân khu, từ đó mở ra cơ hội sở hữu nhà ở thực chất cho giới trẻ và người có thu nhập trung bình.

Từ những tranh luận sôi nổi của dư luận, có thể thấy việc bổ sung loại hình chung cư có thời hạn chỉ thực sự phát huy tác dụng tích cực khi tạo lập được một hành lang pháp lý an toàn, minh bạch, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và quan trọng nhất là bảo vệ quyền lợi an sinh lâu dài cho nhân dân.