Đầu tư bất động sản ra sao trước thông tin 105 thành phố, thị xã không được phân lô, bán nền?

Đô thị phát triển đồng bộ hơn

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Trao đổi với phóng viên Báo Phụ nữ Việt Nam, chuyên gia tài chính Lê Trung Nam, Giám đốc Công ty EPS Investing Việt Nam, cho biết, nhìn ở góc độ vĩ mô, quy định này hoàn toàn phù hợp, giúp đô thị phát triển một cách đồng bộ hơn, hạn chế lãng phí tài nguyên đất đai. 

"Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa xây dựng (bán nền) tại khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. 

Điều này đồng nghĩa, chủ đầu tư phải có năng lực thực hiện dự án tốt hơn. Trước đây chỉ đầu tư hạ tầng là có thể phân lô bán, giờ phải xây nhà để bán hoặc kết hợp bán và cho thuê", ông Lê Trung Nam đưa ý kiến.

Tuy nhiên, theo ông Nam, điều này cũng tác động đến những cá nhân sở hữu đất nền trong các dự án có hạ tầng kỹ thuật. Họ cũng phải xây nhà trước khi chuyển nhượng, chứ không được tự do chuyển nhượng như trước.

Nói thêm về quy định này, ông Phạm Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Lion Invest, cho biết, đây là chính sách cụ thể hóa chủ trương giảm đầu cơ, lãng phí nguồn lực đất đai của nhà nước. Các nhà đầu tư sẽ phải bỏ thêm nhiều vốn và công sức ra để kiến tạo các đơn vị ở khang trang hơn, có giá trị sử dụng hơn. Việc này giúp cho thị trường bất động sản lành mạnh hơn, chuyên nghiệp hơn.

Nguồn cung hạn chế tác động thế nào đến giá?

Trước thông tin Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã, nhiều người dân cho rằng, giá đất nền tại các khu vực đã công bố sẽ tăng lên do sự khan hiếm hàng, ít sản phẩm để lựa chọn.

Ông Phạm Tuấn Anh cho rằng, do quy luật cung-cầu, khi nguồn cung hạn chế thì giá sẽ có xu hướng tăng. Nhất là chi phí xây dựng hiện cũng tăng nhiều và các thủ tục xây dựng hiện nay cũng yêu cầu khắt khe hơn. Tuy nhiên, trong bức tranh tổng thể thì luôn phải cân bằng giữa yêu cầu phát triển và nhu cầu tích lũy của người dân.

Ông Lê Trung Nam phân tích thêm, quy định không được phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã, bắt đầu từ ngày 1/1/2025, sẽ buộc các chủ đất trong các dự án có hạ tầng kỹ thuật phải xây dựng nhà rồi mới được chuyển nhượng. Điều này sẽ gây ra không ít khó khăn cho những người đầu tư. 

Như vậy, có thể sẽ có một cuộc "tháo chạy" trước thời điểm luật có hiệu lực, làm cho giá đất ở những khu vực (bị cấm phân lô, bán nền) trên giảm. Nhưng không loại trừ đất nền tại các khu vực khác hoặc các loại bất động sản khác có thể tăng do dòng tiền được dịch chuyển sang. Tuy nhiên, đây chỉ là dự đoán, còn thị trường phản ứng thế nào thì đến đó mới có thể thấy rõ ràng hơn.

Xu hướng đầu tư

Đánh giá xu hướng đầu tư bất động sản thời gian tới, ông Phạm Tuấn Anh cho biết: "Như chúng ta thấy, một số dự án đang chào bán tại Hà Nội, TPHCM có mãi lực khá tốt. Cùng với sự hỗ trợ về chính sách lãi suất thấp, cũng như niềm tin của thị trường, tôi cho rằng quý 3 và 4 năm nay có sự phục hồi tích cực. 

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng các văn bản hướng dẫn đi kèm sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ đầu tư, nhà phân phối, người mua có niềm tin và sẵn sàng cho giai đoạn mới. Tuy nhiên, tôi đánh giá các giao dịch sẽ đi vào thực chất và chọn lọc hơn. Người dân sẽ ưu tiên những sản phẩm có pháp lý tốt, chủ đầu tư uy tín".

Đưa các dẫn chứng cụ thể hơn, ông Phạm Tuấn Anh cho rằng, hiện tượng giá và nhu cầu tăng mua căn hộ ở Hà Nội vừa qua cho thấy, người dân dần hướng tới tiện ích ở, chọn lọc môi trường sống tốt hơn. Cùng với các nguồn cung mới, hy vọng thị trường căn hộ sẽ phát triển ổn định trong thời gian tới. 

Về đất nền, do yếu tố cung-cầu, đất nền có xu hướng tăng ở các đô thị bị hạn chế phân lô, bán nền. Bên cạnh đó, các khu vực khác thanh khoản cũng tốt hơn, nhất là đất thổ cư, đất ở khu vực dân cư phát triển.

Ở góc nhìn khác, ông Lê Trung Nam nhận định, xu hướng đầu tư bất động sản quý 3 và 4/2024 sẽ trầm lắng. "Tuy nhiên, việc trầm lắng này do tác động của chính sách tiền tệ thắt chặt hơn là tác động từ việc Luật kinh doanh bất động sản mới được thông qua. 

"Cuối quý 1/2024 đã có việc tăng nóng ở phân khúc nhà chung cư, nhất là ở Hà Nội nhưng khả năng đây chỉ là "té nước theo mưa" việc lãi suất giảm xuống nhanh trong thời gian qua. Ngoài đất nền bị tác động trực tiếp thì các loại hình bất động sản khác sẽ bị tác động gián tiếp. Như đã nói ở trên, có khả năng dòng vốn đầu tư sẽ được rút khỏi phân khúc đất nền ở những khu vực công bố và chuyển sang khu vực khác hoặc loại hình bất động sản khác", ông Lê Trung Nam nhận định.